http://blog.tyu1.com/ 不動産の知識があるのとないのとでは大違い。不動産の知識といっても範囲が広い。ついつい手をつけない。いつまでたっても不動産の知識が身につかない。すぐ手をつけ、少しずつでもやっていければ、やがてりっぱな不動産の知識となるでしょう。気楽に訪問してください。 ja http://blog.tyu1.com/?eid=327289 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【最新記事】＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ＊緊急！地震シェルター　命２０万円　それとも人間やめますか。 ＊不動産所得の基礎知識・不動産所得って何じゃ？ ＊不動産所得の基礎知識・不動産... ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【最新記事】＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

＊緊急！地震シェルター　命２０万円　それとも人間やめますか。
＊不動産所得の基礎知識・不動産所得って何じゃ？
＊不動産所得の基礎知識・不動産所得と損益通算
＊不動産所得の基礎知識・事業的規模
＊不動産所得の基礎知識・不動産所得の計算
＊不動産所得の基礎知識・減価償却
＊不動産所得の基礎知識・修繕費と資本的支出
＊法律用語の基礎の基礎
＊土地の所有権は地球の反対側まであるか？
＊不動産投資（収益物件）の基礎知識・不動産投資とは
＊不動産投資（収益物件）の基礎知識・不動産投資のメリット、デメリット
＊不動産投資（収益物件）の基礎知識・利回り
＊不動産投資（収益物件）の基礎知識・銀行融資はどうする。
＊不動産投資（収益物件）の基礎知識・銀行融資申込は怖くない
＊不動産投資（収益物件）の基礎知識・自己資金で買ってみる
＊不動産投資（収益物件）の基礎知識・銀行融資ＯＫの物件

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]]> [トップページ] 2010-04-05T15:40:52+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=762780 ＊不動産投資・銀行融資ＯＫの物件 　銀行はどんな収益物件に融資してくれるのか、そんな物件 であれば「あなたは神様仏様です。」^^ 　銀行融資ＯＫの物件は、収益物件を買う者にとってもいい 物件です。 ＊担保価値を何で評価するか。中古物件を買う場合は建物を ほとんど評価... ＊不動産投資・銀行融資ＯＫの物件



　銀行はどんな収益物件に融資してくれるのか、そんな物件

であれば「あなたは神様仏様です。」^^


　銀行融資ＯＫの物件は、収益物件を買う者にとってもいい

物件です。



＊担保価値を何で評価するか。中古物件を買う場合は建物を

ほとんど評価しません。土地です。土地付きでない物件はだ

めと考えましょう。


＊駅から近い所。歩いて８分以内。近ければ近い方がいい。

駅から近いところは競争相手のアパマンが多い。少なければ

理想。多い場合は１棟ずつ空家、空室率の調査をする。あま

りにも空室率が高ければ、その物件はあきらめる。


＊駅から歩いて充分、バスに乗ってもそこそこかかる場合、

普通はあきらめる。

　しかし付近に生活関連施設があり、工場、学校などが多く、

持ち家、分譲住宅があまりなく、若年層が多ければ前向きで

検討する。


＊建築基準法に違反している建物、建ぺい率オーバーしてい

る建物等は違法建築物である。銀行はこのような建物には貸

し渋る。あきらめましょう。

　ただし、建築当初は、違法であっても、法律が改正され、

現在では違法でないと思われるものはＯＫになる可能性があ

るので検討する。










]]> 不動産投資の基礎知識 2008-07-02T17:00:46+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=762482 ＊不動産投資・自己資金で買ってみる 　いきなり銀行融資で無理して買わずに、あなたの持ってい るお金−自己資金で、それなりの物件を試しに買ってみるこ とも経験上悪くはありません。 中古のマンション１戸、テラスハウス（テラス、庭付き）１ 戸、テラス・庭のついていない... ＊不動産投資・自己資金で買ってみる




　いきなり銀行融資で無理して買わずに、あなたの持ってい

るお金−自己資金で、それなりの物件を試しに買ってみるこ

とも経験上悪くはありません。


中古のマンション１戸、テラスハウス（テラス、庭付き）１

戸、テラス・庭のついていない長屋住宅１戸等、場所にもよ

りますが３００万円くらいで入手できるものもあります。


　ただし、その１戸が空室になると、当然ですが空室率１０

０％です。^^　リスク分散できません。しかし銀行融資で買

ってなければ・・・・・少しは余裕をもって左ウチワです。


　また読者の山田さんの話になりますが、この人現金で買い

ました。自己資金です。

駅から歩いてなかなかです^^。バスで２０分くらいのところ

です。土地１０坪付、中古の２階建て長屋住宅６戸建の真ん

中１戸を３５０万円で買いました。

すぐ近くで同じような長屋住宅の借家が空家で「入居者募集」

の看板出していたそうです。

　誰が考えても、収益物件としては向きません。常識はずれ

です。ところが入居者が割合早く決まり、５万円で貸してい

ます。表面利回り１７％、６年弱で元がとれるというわけで

す。

　近くには工場が多かった。スーパーが近くにあった。学校

が近くにあった。

　こういう生活関係施設のあるなしも調査する必要があると

いうことです。

　最初は自己資金で無理せず買ってみる。こういう物件が、

銀行融資で大きな物件を買うときのレバレッジの足しになる

ということです。








]]> 不動産投資の基礎知識 2008-07-01T10:54:52+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=761057 ＊不動産投資・銀行融資申込は怖くない 　初めて収益物件を持つ場合は、収益物件を仲介してくれた 不動産業者の紹介で地方銀行、信用金庫、信用組合等と取引 するのが一番無難です。融資が許可される確率が大きいです。 　前回の山田太郎さんの話のようなことはまれです。自己... ＊不動産投資・銀行融資申込は怖くない



　初めて収益物件を持つ場合は、収益物件を仲介してくれた

不動産業者の紹介で地方銀行、信用金庫、信用組合等と取引

するのが一番無難です。融資が許可される確率が大きいです。


　前回の山田太郎さんの話のようなことはまれです。自己資

金の３０％もかなりウエートを占めていたと思われます。


　金融機関によって融資条件はさまざまです。あなたが今住

んでいる近くでしか収益物件を持ちたくないということであ

れば、今すぐ近くの小さな金融機関と取引を始めてください。

預金の預け入れです。各種引き落としも当然です。


このお客さんはうち以外の金融機関と取引がない、あっても

うちを主取引金融機関にしていると思わせるくらいです。


　銀行にとっては、アパマンローンはとってもいい融資にな

ります。収益があがる融資なので、住宅ローンよりも積極的

です。そのうえ貸付金利も若干高くいただけます。債権が焦

げ付く可能性も非常に少ないです。毎月の家賃の振込金額も

大きくて馬鹿になりません。銀行にとっては、あなたは上得

意先です。あなたは神様仏様です。このように考えれば銀行

融資申込みも怖くないでしょう。^^


　銀行はどんな収益物件に融資してくれるのか、そんな物件

であれば「あなたは神様仏様です。」^^












]]> 不動産投資の基礎知識 2008-06-25T12:17:36+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=760119 ＊銀行融資はどうする。 　事業（商売）をやっている人は銀行から融資を受けるとい う経験はあるでしょう。 　一般サラリーマンは、住宅ローンの経験はあるかもしれま せんが、不動産投資のための融資を受けた経験のある人はほ とんどいないでしょう。どうすればいいんでしょう...
＊銀行融資はどうする。


　事業（商売）をやっている人は銀行から融資を受けるとい

う経験はあるでしょう。

　一般サラリーマンは、住宅ローンの経験はあるかもしれま

せんが、不動産投資のための融資を受けた経験のある人はほ

とんどいないでしょう。どうすればいいんでしょう。

　そんなこといちいち心配することはないんです。当たって

砕けろです。買う物件がよければ、銀行は貸してくれます。

銀行は貸すのが商売です。^^



　次の話は真実です。こういう話もあるんだということを頭

の片隅に・・・・・



＊銀行融資ドキュメント！
渋る第２地銀、融資開放のメガバンク


この話は、当サイトの読者が経験した融資ドキュメントです。

皆さんの参考になると思われますので、了解を得て掲載する

ことにしました。



最近の日本における３大メガバンク　三菱ＵＦＪフィナンシ

ャルグループ、みずほフィナンシャルグループ、三井住友フ

ィナンシャルグループの活動には目覚しいものがあります。

総資産は１００兆を超え、資本金も１兆円を超えております。

戦後の財閥解体以来の財閥形成です。

最近では、メガバンクの１つが、取引上の優位な地位を利用

して融資先に金融派生商品の販売を強要するなど、金融庁か

ら業務停止処分を受ける等、いろいろ行過ぎた行為も目立ち

ます。

しかし小口金融、住宅ローン等積極的に手がけております。

これらを受けて、アパマンローン（収益物件アパート、マン

ション等を購入するときのローン）も非常に借りやすくなっ

てきております。



サラリーマンである山田太郎は、収益物件として中古マンシ

ョンを買おうと、不動産業者に連絡し何回か物件を見て回っ

ていた。


山田は収益物件を生まれてはじめて持つわけである。もちろ

ん不動産賃貸業は初めてである。


今住んでいる住宅は父親の所有物で、不動産を持った経験が

ないのである。それが幸いして住宅ローンの借り入れがない。

このことでアパマンローン借り入れの条件が１つクリアーさ

れるのである。　　



山田は、不動産業者からの情報の中で、駅から歩３分の中古

マンションに注目した。収益物件の第一条件、駅から近いこ

とに該当、山田自身が作った収益不動産分析ツールでいろい

ろ検討しても、まあまあの物件である。

買うことにして、価格の交渉に入り、そこそこの価格になり、

売買契約をした。アパマンローンのほうは不動産業者が紹介

してくれることになっていた。


不動産業者が紹介してくれたのは第二地銀の支店であった。

連帯保証人として山田の妻を要求、妻は会社勤めであったの

で連帯保証人としては適格で、これには異存はなかった。


次に、山田が住んでいる住宅の所有者である山田の父を連帯

保証人として要求してきた。山田には不動産賃貸業の経験が

ない。父には経験があるからという理由であった。


山田が住んでいる住宅を追加担保にとれば行き過ぎになると

考えているのだろう。担保には取らないと言っているのだが、

山田の兄弟が何人いるかわかる書類を提出してくれと言って

きた。


確実に証明できるものは父の戸籍謄本しかない。父は「借り

るのは俺ではない」と怒りながらも戸籍謄本を提出した。


山田の住んでいる住宅を、連帯保証人の不動産として押さえ

ることができるし、兄弟が少なければ山田が相続することに

なる可能性が大きい。仮に山田に兄弟がなければ、連帯保証

人が死亡したとしても、ほぼ山田が相続することになる。


次に、父が不動産賃貸業をしている証に、過去３年間の所得

税の申告書の写しを提出してくれと言ってきた。


父は怒っていた。しかし、仕方なく申告書の写しを提出した。

ただし不動産所得用の収支内訳書の写しだけはつけなかった。


ここには父の不動産賃貸業の不動産がすべて記載されている

わけである。


銀行としてはこれがほしいわけである。連帯保証人としてい

ざというときすべての不動産を押さえることができるわけで

ある。


父は「いまどきこんな銀行があるのか、銀行ではなく高利貸

しではないか。」カンカンであった。


山田は、生まれて初めて銀行融資を受けるので、こんなもん

だと思っていた。


父にあれこれといわれ、一か八か、だめでもともとと一大決

心をした。




山田は、３大メガバンクの１つ、○井○友銀行本店を選んだ。

この銀行にはコネもなく、預金もしていない。


まわりのみんなから、とんでもない、門前払いされるに決ま

っている、やめて、物件の近くの支店にしたら、と言われて

いた。


本店はさすが大きなビルである。本店営業部にたどり着いた。

営業担当者に会った。門前払いされなかった。


物件の調査を銀行側で行ない、その結果で融資内定かどうか

を連絡しますとのことであった。事はうまく運びそうである。


このとき自分で作った不動産収益事業計画書（収益不動産分

析ツール）を持参、他の書類と一緒に提出していた。


融資内定の通知があり、それから１５日くらいで融資実行と

なった。


第２地銀に比べ非常に簡単、スムーズに事が運んだ。


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

＊山田さんからのアドバイス


・【比較】金利は１０年固定３．３％（第２地銀同４．０％）

１５年返済 （第２地銀も同じ）

連帯保証人　妻（第２地銀　妻、父親）


○井○友銀行は第２地銀のようにいろいろ条件をつけなかっ

た。連帯保証人に妻を要求しただけだった。




・初めてなのになぜ融資してもらえたか。

１．物件の評価
２．返済計画
３．個人の信用

を検討するんだそうです。


・自己資金３０％で融資を受けたが、自己資金２０％でも融

資を受けられたようです。


・銀行に行くときは、朝一番か、昼休みが終わったころ、窓

口で、融資担当ではなく、営業担当者に会いたい旨伝えて、

営業担当者と話をするのがベターです。


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−




【解説】


山田さんには驚くばかりである。普通、不動産業者に紹介し

てもらって第２地銀、信用金庫が相当と考えられる。


言い方は悪いが、何も知らない人間こそ強い。過去の慣習に

こだわらず、常識を超えて、それもメガバンクの本店営業部

に堂々と行ったのである。何のコネもなしにである。


メガバンクも小口融資に力を入れている。特に銀行にとって

アパマンローン、ついで住宅ローンはとってもおいしい融資

である。


第２地銀は、反対に萎縮している。特に山田さんが関係した

第２地銀は頭取が銀行マンではない。その頭取の方針が銀行

全体に影響し、貸すのか、貸したくないのかはっきりしない。


今回のように同一人物に対する融資で明らかなように、おい

しいところをメガバンクにさらわれたわけである。

こんなことを続けていけば、再びこの第２地銀が危なくなる

とも限らない。


とにかく、今回の山田さんの行動を範としたいものである。




−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−



【不動産収益事業計画書（収益不動産分析ツール）】


山田さんが自分で作って、メガバンクに提出したという不動

産収益事業計画書（収益不動産分析ツール）を見たくありま

せんか。

銀行融資を受けるためにはこれを銀行に提出する必要があり

ます。


当サイトでは、山田さんに依頼して、特別に提供していただ

きました。


数字、所在などは適当に変えておりますが、入力することに

よって自分の不動産収益事業計画書が簡単にできあがります。

表計算ファイルですが、中にいろいろ書かれていて、それな

りに計算できるようになっていますので超便利です。


ツールは、エクセルではなく「オープンオフィスの表計算フ

ァイル」です。

マイクロソフトのオフィスと同じく、オープンオフィスとい

います。


オープンオフィスは世界的に話題になっています。マイクロ

ソフトのオフィスは有料で、バージョンアップのたびに費用

が必要ですが、オープンオフィスは無料です。バージョンア

ップも無料です。


ＯＳにウィンドウズが入っておればＯＫです。Ｖｅｃｔｏｒ

や窓の杜からでもダウンロードできます。

　　
　　　詳しくは下記をご覧ください。

　　　OpenOffice.org日本ユーザー会
　　　http://ja.openoffice.org/

＊エクセルでも多分ＯＫかもしれません。だめな場合はごめんなさい。


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

どんなものかだけ知りたいという方にはＰＤＦファイルを用

意しております。

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

どちらも【めちゃやさしい不動産の基礎知識】の各種ガイド

コーナーに掲載しておりますのでご自由にダウンロードして

ください。

　　ダウンロードはここ　↓

　　　　　　http://www.tyu1.com/guide.htm

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

なお極秘情報です。

日本たばこ産業には内緒にしてください。殺し屋が来たら怖いです

から・・・・・

タバコ１箱１０００円に値上げが検討されています。


この際やめようか、本数減らそうかと考えている人は、上記の各種

ガイドコーナーに「禁煙絶対成功塾」というＰＤＦがありますから、

読んでください。くれぐれも日本たばこ産業には内緒にしてくださ

い。お願いします。＾＾





]]> 不動産投資の基礎知識 2008-06-21T10:16:12+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=760112 ＊不動産投資・利回り 利回りとは一般にいう利益率のことです。 投資額に対する利益率です。 不動産の場合は表面利回り、実質利回りで検討します。 注・・・・・「／」は割るの記号として使います。 ＊表面利回り（満室で空き室がない状態を仮定） 年間家賃総額を物件価格で割り...
＊不動産投資・利回り




利回りとは一般にいう利益率のことです。

投資額に対する利益率です。

不動産の場合は表面利回り、実質利回りで検討します。

注・・・・・「／」は割るの記号として使います。




＊表面利回り（満室で空き室がない状態を仮定）


年間家賃総額を物件価格で割ります。

年間家賃総額／物件価格＝表面利回り

２０００万円のマンションで年間家賃が２００万円とすると

２００万円／２０００万円＝０．１・・・・・１０％

表面利回りが１０％ということになります。

あくまで大ざっぱな計算です。参考に計算する場合です。





＊実質利回り
　　


実際に収益物件を持った場合、どのような費用がかかるでし

ょう。


・購入時１回だけの費用

不動産業者から買った場合の不動産業者に支払う仲介手数料

登記費用（登録免許税、司法書士手数料）

不動産取得税(不動産を取得した場合、１回だけ課税される
都道府県税）


・建物を保有している間の費用

固定資産税（毎年課税される市町村税）

火災保険料

銀行融資の場合は銀行借入金利息

不動産業者に管理してもらう場合は管理費用

建物の修繕費、

空室率（空室になって家賃が入ってこない場合を想定する。
　　　　２０％程度）




（年間家賃総額−上記建物を保有している間の費用）／
　　　　　　　　
　　　　　　　　　（物件価格＋上記購入時１回だけの費用）



この計算方法が正しいんですが、確定していないものもあり

こんな計算をしていると日が暮れてしまいます。^^暇なとき

にやりましょう。

そこで大ざっぱに、一番肝心で大きなもの、空室率を入れて

（わかるものは当然算入）計算します。

　　　　
２０００万円のマンションで年間家賃が２００万円とすると

２００万円／２０００万円＝０．１・・・・・１０％

表面利回りが１０％ということになります。


↑これを使ってみます。空室率２割ということは８割の家賃

が入るということです。

２００万Ｘ０．８／２０００万＝０．０８・・・・・８％

これが概略実質利回りです。


表面利回り　新築物件　　６％から１１％

　　　　　　中古物件　　８％から１０％　中には１５％
　　　　　　　　　　　　ものもあります。



実際に表面利回りを計算して、これはいけるということにな

れば実質利回りを計算しましょう。


・ものは考えようです！


上記の例で概略実質利回り８％について考えて見ます。

２０００万円の物件を２５％に当たる５００万円の頭金で買

ったとします。１５００万円は銀行融資です。

もちろん銀行融資ですから借入金利息はかかりますが、大ざ

っぱに借入金利息を考えないで計算した場合、

２００万Ｘ０．８／５００万＝０．３２・・・・・３２％

５００万の自己資金で３２％です。

これが銀行融資をテコにした、レバレッジ効果ということで

す。

これを有効に利用していくのが不動産投資です。


【くれぐれもご注意ください。】

新築マンションの分譲などで、表面利回りがいいと思って飛

びつかないでください。必ず日が暮れるまで実質利回りを計

算しましょう。^^

]]> 不動産投資の基礎知識 2008-06-21T10:07:31+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=759643 緊急!　地震シェルター 　　　 命２０万円　それとも人間やめますか。？ 阪神淡路大震災、新潟中越地震、このたびの中国・四川省地震、岩 手宮城内陸地震といい、最近大地震の発生が増加しています。 大地震は不動産・土地を破壊し、建物を破壊します。そして人的... 緊急!　地震シェルター
　　　
命２０万円　それとも人間やめますか。？


阪神淡路大震災、新潟中越地震、このたびの中国・四川省地震、岩

手宮城内陸地震といい、最近大地震の発生が増加しています。

大地震は不動産・土地を破壊し、建物を破壊します。そして人的被

害が甚大です。



大地震で被害に遭われ尊い命を落とされた方々に対し、心から哀悼

の意を表します。（祈り）



阪神淡路大震災で被害に遭われた方々の大部分は、建物崩壊による

圧死です。四川省も同じ状況です。偽装工事も発覚しています。



わが国では、１９８１年（昭和５６年）５月３０日公布施行された

現在の建築基準法大改正、この大改正で新耐震基準が制定されまし

た。これ以降の建物は安全であるとされています。しかし、これ以

降の建物でも、耐震偽装工事、材料の強度不足、階数偽装（確認許

可より階数を多く建てている。）等により安心はできません。


これより前の建物が地震に弱いとされています。そして木造につい

ては筋かいがあまり入っておらず、耐震補強工事をするにしても非

常に高くつくため工事をしていないお家が多いようです。

建物の建て替えの時期に来ているとお考えの方も多いせいか、耐震

補強工事が進んでいない理由の１つかも知れません。


木造の１９８１年（昭和５６年）以前に建築された建物に、老人が

２人または１人で生活されている例が多いのも実情です。

その方たちは、大地震がきたらきたであきらめるしかないと、あき

らめの心境でしょう。

若い方々のなかで、ご両親、またはご両親のうちお一人が木造の１

９８１年（昭和５６年）以前に建築された建物で生活されていると

いう例はありませんか。

またそれ以降の建築でも、四川省のような大きな地震では倒壊のお

それがあります。


そのうえ老人は、足腰が思うように動かすことが困難です。数秒で

は逃げ出せません。立ち上がるだけでも数秒かかります。立ち上が

ることができない方も多いでしょう。


話は少しそれますが、ちゅうさんの話をします。

ちゅうさんは、木造の１９８１年（昭和５６年）以前に建築された

建物、築後３０数年の２階建の建物に住んでいます。

建物は２０年や３０年では朽廃しません。手入れしだいでは５０年

でもＯＫでしょう。


耐震補強工事をすればいいわけですが、驚くほどお金がかかります。

自分でやるには、ほんの少し^^歳をとりすぎました。しかし、幸い

足腰はだいじょうぶです。

そこで逃げ出すことを考えました。一番お金がかかりません。^^


１９８１年（昭和５６年）以前に建築された、木造２階建の場合揺

れ始めて１２から１３秒くらいで外に出られれば助かります。逃げ

る通路の家具類を固定、ストップウォッチ片手に、ガスレンジの火

を消し、すぐヘルメット着用、愛する？^^妻とお互い手を取り合わ

ないで玄関まで１０秒です。助かります。２階の場合はベランダま

で７秒以内です。ＯＫです。


ところが最近の実験では、なんと５秒で崩れます。（泣）


これは特別だろう、特別弱い建物だろう。「緊急避難速報」の時代

だから、それとあわせれば崩れるまで１２〜１３秒くらい余裕ある

だろう、と自分を慰めています。




＊自分で地震シェルターを作る。


地震シェルターを自分で作ることも可能です。


ホームセンターで売っています。５０ミリの足場用鉄パイプ４ｍも

ので１本１０００円、２ｍもので５００円、ジョイント（接続金

物）が１個３００円くらいです。



組み立ては簡単、しろうとでもプラモデルを作るより簡単です。

斜材（すじかい）と材料をふんだんに使っても材料費はしれていま

す。そのかわり、かなりの重量になります。床下の補強が必要です。


そんなものだいじょうぶか？　机の下にもぐって助かっている人も

います。だいじょうぶです。^^

岩手宮城内陸地震では、あわてて道路に飛び出し、車に轢かれた方

もいらっしゃいます。お気の毒なことです。



地震で２階建ての通し隅柱（１、２階が１本のつながった柱であ

り、角の柱。地震時一番荷重のかかる柱）で５トンの荷重がかかる

といわれています。

５ｔの重さわかりますか。普通乗用車５台分だそうです。

最近車も軽くなってきたので６〜７台分かなあ。

地震時この柱が折れて一階が崩れ２階が乗っかる形になります。

隅柱が通し柱でなく、１階の柱と２階の柱が別々で、つないでいる

だけの場合がありますが、この場合は簡単に崩れます。




話を戻しまして、自作の地震シェルターの底に、布団を半分入るよ

うにひけば、寝ているとき地震があれば、起き上がって上体を入れ

るのに１秒です。^^　寝たきりに近い老人でも利用できます。



自分で作るのが面倒な人は、地震シェルターを買ってください。親

孝行をしたい人は今度のボーナスで買ってください。^^


ＷＥＢで「地震シェルター」で検索すれば、いくらでも出てきます。



フレーム組み立て式で２０万円くらい。半身を入れられて寝られる

ものもあります。これなら揺れたら１秒でＯＫです。

押入れ設置型、１部屋全部設定型等いろいろあります。



命代２０万円です。ぜひお買い求めください。命２０万円です。

ちゅうさんは「地震シェルター」メーカーの回し者でも何でもあり

ません。親孝行できるのは今のうちです。親切に言っています。

命２０万円です。^^ それとも人間やめますか？





しかし家が崩れてこのシェルターで助かっても、外へ出られなかっ

たどうするんや〜？


そんなことシェルター・・・・・・・・。^^



この下手なオチわかりました？〜　

お後がよろしいようで・・・テン　テン　テン　.........

]]> 緊急！地震シェルター 2008-06-19T16:53:56+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=755380 めちゃやさしい不動産投資（収益物件）の基礎知識２ ＊不動産投資のメリット、デメリット ＊不動産投資のデメリット ・銀行ローン（俗にアパートマンションローン、略してアパ マンローン。アンパンマンと違いますよ^^）を借りていると き、金利が上昇してくれば支払利息が多く... めちゃやさしい不動産投資（収益物件）の基礎知識２



＊不動産投資のメリット、デメリット



＊不動産投資のデメリット

・銀行ローン（俗にアパートマンションローン、略してアパ

マンローン。アンパンマンと違いますよ^^）を借りていると

き、金利が上昇してくれば支払利息が多くなってきて、利回

りが悪くなってきます。


・不動産をどうしても売らなければならない事情が出てくる

こともありますよね。そのとき不動産価格が値下がりしてい

たら損失が出る場合があります。


・急に換金する必要が生じても、すぐ換金できないときがあ

ります。不動産は簡単に売れない場合があるからです。


・アパート等で空き室が出て、すぐ入居者が決まらない場合

があります。その間、利回りが極端に悪くなり、また銀行返

済に支障をきたす場合がでてきます。


・天災地変、火災時等損害を被ることがあります。この場合

は損害保険に加入してリスクを回避できますが・・・・・


・建物、付属設備等の老朽化にしたがって、修繕費が増加し

てきます。




＊不動産投資のメリット


・低金利時代にローンを組むことによって、少ない投資で大

きな効果を生む（レバレッジ効果）ことが期待できます。


・景気が好転すれば諸物価が上昇し、インフレ傾向になって

きます。インフレによる現金や預貯金の目減りはがあっても、

不動産価格が上昇するため、目減り解消になります。



・将来、年金だけでは生活できないかもしれないという不安

がなくなります。







]]> 不動産投資の基礎知識 2008-06-02T08:48:24+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=754245 めちゃやさしい不動産投資（収益物件）の基礎知識１ ＊不動産投資とは 日本経済は１９９０年代前半にバブル経済が崩壊して以来、ずっ と低迷、不動産価格も下落し続けました。 最近、やっと上昇する地域も出てきて、不動産市場も底が見えて きた感じです。 土地の価格が一部で... めちゃやさしい不動産投資（収益物件）の基礎知識１



＊不動産投資とは


日本経済は１９９０年代前半にバブル経済が崩壊して以来、ずっ

と低迷、不動産価格も下落し続けました。

最近、やっと上昇する地域も出てきて、不動産市場も底が見えて

きた感じです。


土地の価格が一部では半額程度にまで落ち込み、不動産投資、収

益物件が見直されてきております。


昔（あんたの歳？古）収益物件を持っている人はごく限ら

れた一部のお金持ちだけでした。（泣）


ところが、今は違うんです。どこが違うかといえば、銀行融資−

銀行ローンが発達したからです。一部のお金持ちだけではなく誰

でも、銀行ローンで収益物件を買えるようになりました。


土地の価格の下落と銀行ローンの発達により、銀行ローンをテコ

にして、すぐ？資産家になれる時代になりました。時代ではなく

瞬間？です。

資産家になるかどうかは、あなたの決意にかかっています。^^

今−この瞬間にやらないと一生後悔することになります。今しか

ないんですよ。（汗）

そんなに煽って「あんた収益物件を売る会社の回し者と違う

か？」「」^^

私は回し者ではありません。しかしこのくらい言わないと本腰を

入れない人が大部分です。（笑）

少し先を読んでる賢いＯＬは、、昼間会社へ行ってお茶くみやっ

てるが、家に帰れば資産家で左ウチワ（古）（笑）


煽りはこのくらいで、先に進みます。m(_ _)m



【不動産投資】


「不動産に直接投資する直接投資」と「不動産投資信託のように

不動産証券化商品と呼ばれる間接的な投資」があります。




＃直接投資


１．不動産の売買をして、その売買差益−キャピタルゲインを得

る投資。

バブル期における不動産投資は、主にキャピタルゲインを得るも

のでした。この手法がバブル崩壊の原因となりました。


２．収益物件（賃貸マンション１棟、賃貸用マンション１戸等）

を買って、家賃収入−インカムゲインを得るもの。



キャピタルゲイン、インカムゲインってなんじゃ。

最近はカタカナを使わんと？いかん時代？になりましたの

で・・・・・^^




＃間接投資


不動産証券化商品と呼ばれる間接的な投資、不動産投資信託はそ

の１つです。

不動産投資信託は、投資法人が投資家から資金を集め、その資金

と銀行融資などで不動産を購入し、賃料収入で得た利益を投資家

に還元する商品です。間接的な家主さんです。

月1万円から始められ、利回りも平均３〜４％台で銀行預金より

はかなりいいんですが、元本割れもないとはいえません。

しかし長期で保有すれば元本割れのリスクも最小化できます。

間接的不動産投資ですね。




当サイトでは、直接投資のうち収益物件（賃貸マンション１棟、

賃貸用マンション１戸等）を買って、家賃収入−インカムゲイン

を得るもの、を扱います。

]]> 不動産投資の基礎知識 2008-05-28T16:09:15+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=753762 ＊土地の所有権は地球の反対側まであるか？ 皆さんどう思いますか。反対側のブラジルまであるでしょうか。そ れならブラジル人が怒ります。 それなら仲よく、中をとって地球の中心まであることにしたらどう でしょう。これなら納得でしょう。 そんな途方もない話、こんなこと言...
＊土地の所有権は地球の反対側まであるか？




皆さんどう思いますか。反対側のブラジルまであるでしょうか。そ

れならブラジル人が怒ります。

それなら仲よく、中をとって地球の中心まであることにしたらどう

でしょう。これなら納得でしょう。

そんな途方もない話、こんなこと言ってたら、ばかにされます。法

律はかなり先まで考えて作っているんですが、ここまでばかなこと

を考える人間はおらんと思い作ってないんです。^^


しかし、話はちょっと横道にそれますが、月の土地、火星の土地の

分譲をしている所があるんです。アメリカのルナエンバシー社の日

本代理店がそうです。下記がその会社のＵＲＬです。買うなら今の

うちですよ。
　　　　　
　　　　ルナエンバシー社日本代理店

　　　　http://www.lunarembassy.jp/index.html

この会社の言い分はこうです。法律を調べたら、宇宙条約しかない。

同条約では、国家が所有することを禁止している。個人については

規定していない。だからうちがやっているんだ、というわけです。




再び土地の所有権の話に戻りますが、それなら地下の分譲始めます

か。

いや、ちょっと待ってください。

残念でした。首都圏、近畿圏、中部圏にはあるんです。「大深度地

下の公共的使用に関する特別措置法（大深度地下使用法）です。法

律はいつもこうです。わかりにくいですね。


建物の基礎の一番上から１０メートルのところか、地表から４０

メートルのうち、いずれか深いほう−−−普通は４０メートルです。


これより深いところは公共 的な使用に使います。事業者は使用す

る権利を取得して、土地所有者に対し補償は原則なし、ということ

です。４０メートルから地球の中心まで使えないという ことです。

がしかし首都圏、近畿圏、中部圏、鉱業法、温泉法関係等特別法の

法令の制限外の地下は、中心まで分譲できますよ。というお話でし

た。



なお、民法第二百六十九条の二 （地下又は空間を目的とする地上

権）俗に言う空中権というのがあります。日本では東京丸の内あた

りで、高いビルを建てる上で、容積率に使う目的で利用されている

ようです。


何とかアイデアを出して、空中権、地下権で儲けませんか？^^




【参考】


　　　第三章　所有権

　　　　第一節　所有権の限界

　　　　　第一款　所有権の内容及び範囲

（所有権の内容）

第二百六条 　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有

物の使用、収益及び処分をする権利を有する。


（土地所有権の範囲）

第二百七条 　土地の所有権は、法令の制限内において、その土地

の上下に及ぶ




　　　第四章　地上権


（地上権の内容）

第二百六十五条 　地上権者は、他人の土地において工作物又は竹

木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。


（地下又は空間を目的とする地上権）

第二百六十九条の二 　地下又は空間は、工作物を所有するため、

上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる。この場合に

おいては、設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制

限を加えることができる。

２ 　前項の地上権は、第三者がその土地の使用又は収益をする権

利を有する場合においても、その権利又はこれを目的とする権利を

有するすべての者の承諾があるときは、設定することができる。こ

の場合において、土地の使用又は収益をする権利を有する者は、そ

の地上権の行使を妨げることができない。 ]]> ＊土地の所有権は地球の反対側まであるか？ 2008-05-26T12:07:25+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=86734 ＊法律用語の基礎の基礎 最低これだけでも頭にいれて法律を読むと、法律が非常にわかりや すくなります。 これを覚えれば、あなたは、これを知らない人に比べミニ法律家で す。^^ 何が何でも覚えましょう。あなたの一生の宝物です。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊... ＊法律用語の基礎の基礎



最低これだけでも頭にいれて法律を読むと、法律が非常にわかりや

すくなります。

これを覚えれば、あなたは、これを知らない人に比べミニ法律家で

す。^^

何が何でも覚えましょう。あなたの一生の宝物です。




＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊



＊以上・・・もって上がる。１０００円以上・・１０００円を含む。

＊超える・・１０００円を超える・・１０００円を含まない。

＊以下・・・もって下がる。１０００円以下・・１０００円を含む。　
＊未満・・・１０００円未満・・１０００円を含まない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　




＊及び・・・・・・同階層、同種類に使う。Ａ、Ｂ、Ｃ及びＤ

＊並びに・・・・・別階層、別種類に使う。Ａ並びにア

＊及び、並びに・・Ａ、Ｂ、Ｃ及びＤ並びにア




＊または・・・同階層、同種類に使う。Ａ、Ｂ、ＣまたはＤ

＊もしくは・・同階層、同種類には「もしくは」を使う。

　　　　　・・別階層、別種類のときは「または」を使う。
　　　　　
　　　　　　　（及び、並びとは違うので注意）

　　　　　　　Ａ、ＢもしくはＣまたはアもしくはイ




＊場合、とき・・・通常同じですが、重なったときは大きい条件に

　　　　　　　　　は「場合」、小さい条件には「とき」を使う。

　　　　　　　　　何なにの違反があった場合、故意のとき は何

　　　　　　　　　なに、過失のときは何なに。




＊署名、記名・・・署名・・自分の氏名を自分が書くこと。

　　　　　　　　　記名・・タイプで自分の氏名を打ったり、自　

　　　　　　　　　　　　　分の氏名のゴム印を押す等

＊解約、解除・・・解約・・解約時以後効力を失う。

　　　　　　　　　解除・・当初に遡って効力を失う。




＊推定する・・・一応こういう取り扱いをする−法律上一応の仮定

　　　　　　　　に過ぎないから反証（反対の証拠）を出せば、そ

　　　　　　　　れを覆すことができる。

＊みなす・・・・性質が違っていても、ある一定の法律関係につい　　　　　　　　
　　　　　　　　て同一視する。反証（反対の証拠）を出しても覆

　　　　　　　　らない。




＊此限に在らす・・・この限りにあらず。この規則、制限に含まれ

　　　　　　　　　　ない。




＊適用する・・・法令の規定を当てはめる。




＊準用する・・・ある法令の規定を、若干の修正を予知しながらあ　　　　　　　　

　　　　　　　　てはめること。




＊善意・・・・・ある事情を知らないこと。

　　　　　　　　法律には「善意の第三者」というふうに出てきま

　　　　　　　　す。


＊悪意・・・・・ある事情を知っていること。






◎停止条件、解除条件は少しややこしいです。私もいまだに勘違い

するときがあります。^^



＊停止条件・・・成就するまで法律行為の効力の発生を停止する条

　　　　　　　　件。成就したら法律行為の効力が発生する。


　　　　　　　　満点をとればお小遣いをあげる。


　　　　　　　　貸金の返済がなければ、借主の不動産の所有権を

　　　　　　　　貸主に移転する。



＊解除条件・・・成就することによって、すでに生じた法律行

　　　　　　　　為の効力を消滅させる条件のことをいう。
　
　　　　　　　　成就したときから法律行為の効力がなくなる。


　　　　　　　　落第点をとればお小遣いはやめる。


　　　　　　　　賃貸借契約書　

　　　　　　　　第○条　乙が次の各号の一に該当したときは、甲

　　　　　　　　は本契約を解除することができる。・・・・・

　　　　　　　　

遡及して効力を発生、消滅させると特約すればそれに従う。無特約

であれば遡及しない。　



（参考）


【民法】
　　　　第五節　条件及び期限

（条件が成就した場合の効果）

第百二十七条 　停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時か

らその効力を生ずる。

２ 　解除条件付法律行為は、解除条件が成就した時からその効力

を失う。

３ 　当事者が条件が成就した場合の効果をその成就した時以前に

さかのぼらせる意思を表示したときは、その意思に従う。



＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊




]]> 法律用語の基礎の基礎 2008-05-23T06:10:34+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=752961 ＊修繕費と資本的支出 １　修繕費なら全額その年の必要経費。 ２　修繕費でなければ資本的支出になり、何年間かで減価償却す ることになる。つまり何年間かにわたって必要経費を分割計上す ることになります。 ・修繕費とならないものの判定 　　　　　　　　　　　　　　 賃貸し...
＊修繕費と資本的支出




１　修繕費なら全額その年の必要経費。

２　修繕費でなければ資本的支出になり、何年間かで減価償却す

ることになる。つまり何年間かにわたって必要経費を分割計上す

ることになります。





・修繕費とならないものの判定
　　　　　　　　　　　　　　

賃貸している建物、建物附属設備、機械装置、車両運搬具、器具

備品などの資産の修繕費で通常の維持管理や修理のために支出さ

れるものは必要経費になります。


　一般に修繕費といわれるものでも、修繕することで資産の使用

可能期間が延びたり、資産の価額を増加させたりする支出は、所

資本的支出になります。




・資本的支出


(1)　建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の

金額

(2)　用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要

した金額

(3)　機械の部分品を特に品質または性能の高いものに取り替え

た場合で、その取り替えの金額のうち通常の取り替えの金額を超

える部分の金額



事業所得や不動産所得の計算上、この資本的支出とされた金額

は、減価償却の方法により各年分の必要経費とします。




・修繕費


修繕費としてその年分の必要経費となるもの。


(１)　おおむね３年以内の期間を周期として行われる修理、改良

などであるとき、または一つの修理、改良などの金額が、２０万

円未満のとき。


(２)　一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費

か不明の金額がある場合、その資産の前年末の取得価額のおおむ

ね１０％相当額以下であるとき、または一つの修理、改良などの

金額が、６０万円未満のとき。




・一般的に修繕費となる例（上記１、２をクリアーするもの）


原状維持のための家屋や壁の塗り替え、ベランダの手摺り等のペ

ンキの塗替、 家屋の床の既存部分の取替え、畳の表替え、毀損

した瓦の取替え、毀損したガラスの取替え、障子、襖の張替え、

ドア、トイレ、台所、換気扇の修理、部屋の改装工事、消火器の

詰替、法律制定に伴う防災設備である消火栓の取替費用

支出した費用のうち、原状回復のための費用として修繕費に該当

する部分以外は、資本的支出とされます。






・資本的支出を行った場合の減価償却


減価償却資産に対して資本的支出（固定資産の使用可能期間を延

長又は価額を増加させる部分に対応する支出の金額）を行った場

合、その資本的支出は減価償却の方法により各年分の必要経費に

算入することになります。




・資本的支出を行った場合の減価償却は次のようになります。




１　平成19年3月31日以前に行った資本的支出

当該資本的支出を行った減価償却資産の取得価額に、当該資本

的支出を加算し減価償却を行います。




２　平成19年4月1日以後に行った資本的支出


(1)　原則

当該資本的支出を行った減価償却資産と種類及び耐用年数を同じ

くする減価償却資産を新たに取得したものとして減価償却を行い

ます。


(２)　平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産に資本的支

出を行った場合の特例


上記(１)の原則にかかわらず、当該資本的支出を行った減価償却

資産の取得価額に、当該資本的支出を加算し減価償却を行うこと

ができます。


(３)　定率法を採用している場合の特例

平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産に資本的支出を行っ

た場合には、資本的支出を行った翌年1月1日において、当該資本

的支出を行った減価償却資産の期首未償却残高と上記(1)の原則

により新たに取得したものとされた減価償却資産（資本的支出の

部分）の期首未償却残高の合計額を取得価額とする一の減価償却

資産を新たに取得したものとして減価償却を行うことができます。


(４)　同一年中に複数回の資本的支出を行った場合の特例

同一年中に複数回行った資本的支出につき定率法を採用している

場合で、上記(3)の適用を受けない場合には、資本的支出を行っ

た翌年1月1日において、上記(1)の原則により新たに取得したも

のとされた減価償却資産（資本的支出の部分）のうち、種類及び

耐用年数を同じくするものの期首未償却残高の合計額を取得価額

とする一の減価償却資産を新たに取得したものとして減価償却を

行うことができます。

（所令127、旧所令127、平19改正所令附則1、12）



]]> 不動産所得の基礎知識 2008-05-23T05:58:34+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=752253 ＊減価償却 　建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具な どの資産は古くなっていくと、その価値が減っていきます。 このような資産を減価償却資産といいます。 年数の経過により価値の減少しない土地や骨とう品などは減 価償却資産ではありません。 この減価償却資... ＊減価償却


　建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具な

どの資産は古くなっていくと、その価値が減っていきます。

このような資産を減価償却資産といいます。

年数の経過により価値の減少しない土地や骨とう品などは減

価償却資産ではありません。


この減価償却資産を買ったときの金額は、買ったときの年に

全額必要経費になりません。その資産の使用可能期間の全

期間にわたって分割して必要経費として算入していきます。

簡単な話５年使えるものは５年間で毎年１／５ずつ経費に算

入していきます。

この使用可能期間を法定耐用年数といいます。財務省令の別

表に定められています。




1　使用可能期間が1年未満のもの又は取得価額が10万円未満

のものは、その取得に要した金額の全額を業務の用に供した

年分の必要経費とします。


2　取得価額が10万円以上20万円未満の減価償却資産につい

ては、一定の要件のもとでその減価償却資産の全部又は特定

の一部を一括し、その一括した減価償却資産の取得価額の合

計額の3分の1に相当する金額をその業務の用に供した年以後

3年間の各年分において必要経費に算入することができます。


3　一定の青色申告書を提出する方が、平成18年4月1日から

平成20年3月31日までに取得した取得価額10万円以上30万円

未満の減価償却資産（上記(注2)の適用を受けるものを除き

ます。）については、一定の要件のもとでその取得価額の合

計額のうち300万円に達するまでの取得価額の合計額をその

業務の用に供した年分の必要経費に算入できる特例があり

ます。

4　取得価額の判定に際し、消費税を含めるかどうかは納税

者の経理方式によります。すなわち、税込経理であれば消

費税を含んだ金額で、税抜経理であれば消費税を含まない

金額で判定します。なお、免税事業者の経理方式は税込経

理になります。




・減価償却の方法


償却の計算方法には定額法と定率法の２つの方法があります。


平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産については、

「旧定額法」や「旧定率法」などの、

平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産については、

「定額法」や「定率法」などの償却方法で減価償却を行い

ます。



ここでちょっと注意です。不動産については定額法になり

ました。

平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は、定額法

のみとなります。（定率法はだめです）




取得には、購入や自己の建設によるもののほか、相続、遺

贈又は贈与によるものも含まれますから、平成10年4月1日

以後に相続などにより取得した建物の償却方法は、旧定額

法又は定額法になります。（定率法はだめです）




＊減価償却費の計算


・定額法による減価償却の計算方法

ａ 減価償却費の額＝取得価額×９０％×耐用年数に応ず

る償却率

ｂ 取得価額の消費税処理→納税者の経理方式により判

定する。免税事業者の場合は、税込み方式による。



・〈中古資産の耐用年数の計算式〉


ａ 耐用年数が全部を経過したもの

（法定耐用年数×0.2）＝耐用年数
（１年未満切捨て）


ｂ 耐用年数が一部を経過したもの

（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×0.2＝耐用年数
（１年未満切捨て）



]]> 不動産所得の基礎知識 2008-05-20T10:40:58+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=750502 ＊不動産所得の計算 不動産所得の金額は、次のように計算します。 不動産所得に限らずほかでもいえることですが^^ 　総収入金額−必要経費＝不動産所得の金額 ・総収入金額 　総収入金額には、不動産の賃貸料のほかに、次のようなものも 含まれます。 名義書換料、承諾料、頭金な...
＊不動産所得の計算



不動産所得の金額は、次のように計算します。

不動産所得に限らずほかでもいえることですが^^

　総収入金額−必要経費＝不動産所得の金額




・総収入金額


　総収入金額には、不動産の賃貸料のほかに、次のようなものも

含まれます。

名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受領するもので、返さな

いないもの。

敷金や保証金などのうち、返さないもの

共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代などは一応

収入として計上し、オーナーが支払った電気、水道の料金、掃除

人に対する費用は必要経費に算入します。




・必要経費


必要経費となるものは、不動産収入を得るために支払った費用で

主なものとして次のようなものがあります。

賃貸住宅の固定資産税

賃貸住宅に係る損害保険料

賃貸住宅の減価償却費

賃貸住宅の修繕費



・税額の計算方法


不動産所得税は、その他の所得、例えば給与所得など

と合計して総所得金額を求め、確定申告によって税額を計算しま

す。不動産所得が赤字の場合は、損益通算といって、給与所得の

場合ならすでに払っている税金が返ってきます。
]]> 不動産所得の基礎知識 2008-05-13T19:56:23+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） http://blog.tyu1.com/?eid=743868 不動産所得の基礎知識 ＊不動産所得と事業的規模 所得税法 （不動産所得） 第二十六条 　不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権 利、船舶又は航空機（以下この項において「不動産等」とい う。）の貸付け（地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産 等を使用させるこ... 不動産所得の基礎知識




＊不動産所得と事業的規模



所得税法

（不動産所得）

第二十六条 　不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権

利、船舶又は航空機（以下この項において「不動産等」とい

う。）の貸付け（地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産

等を使用させることを含む。）による所得（事業所得又は譲渡所

得に該当するものを除く。）をいう。

２ 　不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入

金額から必要経費を控除した金額とする。




また法律です^^


・事業？？？・・・・・上記の法律にある「事業所得」の「事

業」と、これから述べます事業的規模の「事業」について少し述

べておきます。




・事業所得・・・・・商工業者、農漁業者、医師、弁護士、俳優、

競馬騎手などのように、事業を営んでいる人のその事業から生ず

る所得をいいます。

不動産関連では、たとえば間貸しの場合は、部屋だけを貸します

ので不動産所得ですが、食事も出す下宿のような場合は事業所得

になります。

貸駐車場の場合でも、月ぎめでは不動産所得ですが、時間貸しの

場合は事業所得になります。



・事業的規模・・・・・不動産の貸付けが事業的規模 かどうか

については、一般に事業と考えられる程度の規模で行われている

か どうかによって、実質的に判断します。


ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの 基準に当て

はまれば、原則として事業として行われているものとしています。

（１）貸間、アパート等については貸与することのできる独立し

た室数がおおむね１０室以上であること。

（２）独立家屋の貸付けについてはおおむね５棟以上であること。



・不動産所得の事業的規模のもの、事業的規模でないもの、どち

らも不動産所得です。


事業的規模というだけのことで、事業所得になるわけではありま

せん。ここのところ勘違いしないでください。試験に出るかも^^




【事業的規模の場合はかなり特典あり】


・事業的規模の場合


固定資産の取壊し・除却などの資産損失は全額が必要経費となり

ます。

例えば借家の建替えの場合、前の借家の取り壊しによる損失(資

産損失)は、全額必要経費になります。


また、賃貸料等が回収不能の場合の貸倒損失も全額が回収不能と

なった年の必要経費となります。





・事業的規模でない場合


資産損失は資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度とし

て必要経費となります。


例えば借家の建替えの場合、前の借家の取り壊しによる損失(資

産損失)は、全額必要経費にならず、不動産所得の金額を限度と

して必要経費に算入されます。


資産損失で普通なら不動産所得が赤字になる場合が多いですが、

赤字のところを「０」に抑え、他の所得との損益通算をさせない

ということになります。


また、貸倒損失も収入に計上した年分にさかのぼって、その回収

不能に対応する所得がなかったものとなります。


これも計算が非常にややこしくなります。あきらめて計算やめてお

こうということになります。税務署はそこがつけ目となります。

ややこしくして少しでも税金を取ろうとしているとしか考えられま

せん。（笑）



青色事業専従者給与あるいは事業専従者控除は事業的規模であるこ

とを前提として適用されます。

青色申告特別控除等、青色関係でも事業的規模の場合有利になり

ます。

　　　
これらを考えるとき、不動産所得の場合は、事業的規模１０室、

５棟に向かって驀進しなければなりません^^

それが節税、夢実現の原動力になるかも^^



]]> 不動産所得の基礎知識 2008-04-21T10:01:10+09:00 ちゅうさん （ご意見等はこちらへ） ちゅうさん （ご意見等はこちらへ）