*敷金について

*敷金は、主に建物賃貸借契約時に、賃借人から賃貸人に交付され
るものです。

その性格として判例は、家屋賃貸借における敷金は、賃貸借終了後
家屋明渡までに生ずる賃料相当額の損害金債権その他賃貸借契約に
より賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するもので
あると解釈しています。
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敷金返還請求権は、賃貸借終了後家屋明渡完了の時において、それ
までに生じた被担保債権を控除しなお残額がある場合に、その残額
につき具体的に発生するものと解すべきであると述べています。

つまり賃貸借契約から生ずる債務を担保するものであり、賃料の不
払いがあれば、賃貸人は契約途中であろうと、契約終了時であろう
と自由に充当することができます。

また一方、賃借人からは、不払い賃料を敷金で充当するよう主張で
きないものと解釈されています。

敷金の返還に関しては、無利息でいいと解釈されています。

このようなことは、通常の契約書の条文には書かれています。書か
れていない場合は、判例では上記のような解釈はされていますが、
念には念を入れて書くように心がけましょう。


*賃貸建物の所有権移転と敷金の承継
また賃貸建物の所有権移転に伴い賃貸人が変わった場合には,旧賃
貸人に差し入れられた敷金は,未払賃料債務があればこれに当然充
当され,残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継されるこ
とになります。
このような場合は、新賃貸人に敷金の返還を請求することになりま
す。


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【参考】

昭和46(オ)357   敷金返還請求  
昭和48年02月02日 最高裁判所第二小法廷 
判決 棄却 広島高等裁判所

判示事項
一、敷金の被担保債権の範囲および敷金返還請求権の発生時期
二、家屋の賃貸借終了後におけるその所有権の移転と敷金の承継の
成否
三、賃貸借終了後家屋明渡前における敷金返還請求権と転付命令


裁判要旨

一、家屋賃貸借における敷金は、賃貸借終了後家屋明渡義務履行ま
でに生ずる賃料相当額の損害金債権その他賃貸借契約により賃貸人
が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するもの であり、敷
金返還請求権は、賃貸借終了後家屋明渡完了の時においてそれまで
に生じた右被担保債権を控除しなお残額がある場合に、その残額に
つき具体的に発生するものと解すべきである。

二、家屋の賃貸借終了後明渡前にその所有権が他に移転された場合
には、敷金に関する権利義務の関係は、旧所有者と新所有者と の
合意のみによつては、新所有者に承継されない。

三、家屋の賃貸借終了後であつても、その明渡前においては、敷金
返還請求権を転付命令の対象とすることは できない。
参照法条 民法619条

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○賃貸建物の所有権移転と敷金の承継

 最高裁一小判昭和44.7.17
判決要旨
 建物賃貸借契約において,該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる
地位に承継があった場合には,旧賃貸人に差し入れられた敷金は,
未払賃料債務があればこれに当然充当され,残額についてその権利
義務関係が新賃貸人に承継される。


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【参考】

民法

(賃貸借の更新の推定等)
第六百十九条  賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用
又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議
を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をした
ものと推定する。この場合において、各当事者は、第六百十七条の
規定により解約の申入れをすることができる。
2  従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、そ
の担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない。




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