*不動産投資・不可欠要件その2

*不動産投資・不可欠要件その2

短期間でお金持ちになる秘訣
あなたが3棟以上のオーナー
         になるための必須知識です。

3棟、4棟と物件を増やしていくための
物件選びの2つの条件についてお話してきましたが、
今回で全てお伝えします。

さて前回は、3棟4棟と物件を所有していくための
必須条件の一つが

キャッシュフローがプラスであること。

とお話しました。


*不動産投資・不可欠要件その2



短期間でお金持ちになる秘訣

あなたが3棟以上のオーナー
         になるための必須知識です。




3棟、4棟と物件を増やしていくための
物件選びの2つの条件についてお話してきましたが、
今日で全てお伝えします。



さて前回は、3棟4棟と物件を所有していくための
必須条件の一つが

キャッシュフローがプラスであること

とお話しました。


キャッシュフローとは、直訳すると 「お金の流れ」

となるように

文字通り、その不動産に関するお金の流れ、出入りを
表す数字です。


キャッシュフローが良いとは
単純に、出て行くお金より入ってくるお金が大きい
という認識でOKです。


入ってくるお金(家賃収入など)が、
出て行くお金(管理費、修繕費や税金など)よりも
多ければ、その不動産は儲かります。これは当たり前
のことです。



そして、このキャッシュフローのほかに、もう一つ

3棟、4棟と物件を増やしていくための
物件選びの条件があります。


それは、

不動産をお金の流れだけでなく、

不動産自体の「価値」があるかどうか
という目線でチェックする必要があるのです。




この不動産自体の「価値」は
貸借対照表という財務資料で判断します。


貸借対照表とは簡単に言うと資産と負債の関係を見る
もので、資産−負債でどれだけ余剰がでるか?を見る
ものです。


そして、資産−負債の差額がプラスになった場合、
その差額を「純資産」といいます。



不動産投資の場合の純資産とは、この計算式で求めら
れます。

 純資産=資産:銀行の不動産評価額−負債:借り入
     れ金額



そして、その不動産が投資に適した「価値」あるもの
であるためには

この純資産がプラスであることが必要です。これが不
可欠要件その2です。




不動産投資で銀行から融資をうけるためには、
純資産が多ければ多いほど良いです。




一方で、資産−負債のプラスの差額を純資産というの
に対し

資産−負債の差額がマイナスになってしまう場合があ
ります。

このときのマイナスの差額を「債務超過」と言います。

(純資産がマイナス、とは言わずに債務超過と言います。)




会社の場合、債務超過になると倒産もあり得る危険
な状態です。


実は優秀な融資担当者は、企業へ融資する場合、
貸借対照表を見ただけで、この企業へ融資をしてい
いかどうかを
瞬時に判断してしまいます。


それだけ貸借対照表は重要です。

貸借対照表は重要ではあるのですが、

このことを不動産投資にあてはめて
きちんと理解してつたえられる人は、そう多くはい
ないように見えます。




先ほども言いましたが

債務超過になってしまったら、
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
いくらキャッシュフローがプラスになっていても
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
次の融資は出ません。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

キャッシュフローだけではだめだというのは、こ
のためです。


銀行から融資を受けるためには、キャッシュフローが
プラスであると同時に、資産と負債のバランスが
きちんととれて純資産がプラスになっている必要
もあるのです。




「フルローンで融資を受けてもキャッシュがプラス
で残るから、大丈夫だ。」

というお話をされる方がいますが



フルローンについては
仮にキャッシュフロー面は大丈夫でも
資産価値の面で債務超過になりやすく

1棟かよくても2棟で頭打ちになってしまう可能性
があるので注意が必要です。




特に、
個人投資家向けに投資商品としてパッケージ化された
物件については、いくらフルローン可というような触
れ込みがあったとしても純資産がプラスかどうかきち
んと検討する必要があります。


※別にすべての投資商品が悪いという意味ではありま
せん。
 ここでは細かく話しませんが、
 あるテクニックを使うと純資産がプラスで不動産を
手に入れやすくなるのですがパッケージ化された商品
ではその方法が使えない場合が多いので、より慎重な
検討が必要だという意味です。


ちょっと怖い話をしてしまったかもしれませんが

キャッシュフロープラスだけでなく
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
純資産プラスであることも重要。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
ということをご理解いただけたでしょうか。





ここで、

純資産がプラスであること

これこそが短期間でお金持ちになるための
絶対不可欠なポイントだという話をしたいと思います。



純資産がプラスになっている部分
(銀行の不動産評価額−借り入れ金額がプラスの部分)
については、その額の一定割合までを担保に入れて、
次の不動産を買うための資金を借りることができるよ
うになります。


いってみれば
はじめの不動産の価値が、つぎの不動産を買う手助け
をしてくれます。


ひとつ不動産を買えば、
その純資産のプラスが次の不動産を買うための融資
に役立ち2番目の不動産でも、その純資産のプラス
部分が3番目の購入に使え・・・
と雪だるま式に資産を増やすことができるのです。


この仕組みこそがこれまでに
たくさんのお金持ちたちが短期間で成功をおさめて
きた秘訣中の秘訣なのです。



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
キャッシュフロープラスで、しかも
資産と負債のバランスを考え
純資産がプラスになるように不動産を買う。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


このような不動産の買い方こそが
しっかりと不動産収入を確保しながら
短期間で資産を増やしていくための、一番の方法です。


この両方ができないと、不動産を何棟も買うことがで
きなくなります。


では、この買い方を
どのように実現したらよいのでしょうか?




キャッシュフローについては、
一般によく書かれているのでご存じかもしれません。


しかし、資産と負債のバランスをどう取ったらいい
のか?


これはあまり知られることがありません。
これを知らずキャッシュフローだけで判断し不動産を
買ったがために
2棟目、3棟目に行けなくなってしまった人が多いの
です。
これは、資産と負債のことまで考えていないからこうなったのです。



ただ、これも無理もない話です。
なぜなら、キャッシュフローだけでなく、
資産と負債のバランスの大切さまで話をできる人がい
なかったからです。



なぜなら、資産と負債のバランスを見るのは
銀行の融資担当者が行っていることで、
一般の人はこんなことを知らなくてもお金を借りる
ことができているからです。

ですので、ここでお話したことは一般にはほとんど
知られていない話です。


ここまで読んだあなたは、もう既にその他大勢から
一歩抜け出したのです。
ぜひこれを何度も読んで胸に刻み込んでください。



そうすれば、自然と不動産を3棟、4棟と買えて、
今の給料以上の収入はもちろん、不動産収入だけで
月収100万円も夢ではありませんから。


以上が3棟、4棟と物件を増やしていくための
物件選びの2つの条件の全てになります。





とはいえ
キャッシュフローの出る物件を、資産と負債のバラ
ンスに気をつけて買う。

 すなわち
 キャッシュフロー=実収入−実出費 > 0
 純資産=銀行の不動産評価額−借り入れ金額 >0



なんて話だけでは
具体的にどんな物件を買ったらいいかがさっぱりわか
らないと思います。


なので具体的に成功する買い方についてもうすこし
解説したいと思います。

次回をぜひお読みください。










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