*住宅ローン・自治体融資

都道府県、市町村が独自に行なっている融資制度です。期間は5年から最長10年くらいです。

その自治体の住民であるか、住んでいる自治体の中で住宅を購入するのか等いろいろ条件を決めている場合があります。

また財政難で融資制度をやめているところもありますので、まずその調査をする必要があります。


『自治体融資』

・直接融資・・・・・他の住宅ローンと同じように融資する形。

・間接融資・・・・・

1.斡旋融資・・・ある一定の金融機関を斡旋、自治 体がその金
融機関に利息の一部を支払う。

2.利子補給・・・一定期間利子の一部を借りた本人に支払う。

3.併用タイプ・・上記の併用

*住宅ローン・財形住宅融資

財形貯蓄を1年以上継続、貯蓄残高が50万円以上あれば財形住宅融資を受けられます。ただし自営業者等サラリーマンでない方は融資を受けられません。


1.独立行政法人雇用・能力開発機構による公的融資。
2.低金利で、公庫融資、民間融資と併用できる。
3.融資対象物件に関する諸条件が公庫より緩やか。
4.対象物件に対し夫婦等複数の人が融資を受けられる。
5.5年ごとの変動金利制(5年固定金利制、金利は5年ごとに見直される)


財形貯蓄は

1.一般財形貯蓄
2.財形年金貯蓄
3.財形住宅貯蓄
と3種類ありますが、若干条件はありますが、1、2の方でも財形住宅融資を受けられます。


財形融資

1.事業主転貸・・・・・雇用・能力開発機構から勤務先会社に融資されたものを従業員に転貸する。会社ごとに融資額、収入条件等が異なるので会社の担当者に聞く必要があります。

2.機構直貸・・・・・・機構から直接融資される。勤務先会社に事業主転貸制度がない場合に利用されるもので、機構直貸が一般的です。


    独立行政法人雇用・能力開発機構
    http://www.ehdo.go.jp/zaikei/index.html


*不動産住宅ローン・返済が苦しい、どうする?

住宅ローンの返済が苦しくなって、返済が延滞すればどうなるでしょう。

まず金融機関から督促の書類がきます。延滞が6ヶ月を超えると、金融機関では一括繰り上げ返済を要求してきます。

通常の毎月の返済ができないのに、一括繰上げ返済を金融機関から要求されてもどうしようもありません。

金融機関はさらに次の手を打ってきます。金融機関は保証協会や保証会社に債権の肩代わり手続きを要求します。

この手続きの後は、金融機関ではなく保証協会や保証会社が乗り出してきます。

保証協会や保証会社は、対象住宅の任意売却、競売をして債権(住宅ローン返済残額)の回収をはかることになります。

通常、競売より任意売却の方が高く売れますので、まず任意売却を考えます。しかし金融機関が複数の場合、うまく調整が取れない場合もあり、その場合は競売になります。

任意売却、競売で売れたとしても、市価よりかなり安い価格になります。したがってかなりの残債務(住宅ローン残債務)が残ることになります。


ここで債務者(ローン返済者)は考えなければならないことがあります。

マイホームが任意売却または競売になれば、住宅ローンは全部なくなり、あとは返済しなくていいということではありません。

残った債務はなくなるまで返済しなければなりません。残った債務も返済不能ということになれば、自己破産の申し立てしかありません。



・返済が苦しい・・・この時期が重要!

一時的だからと金利の高い消費者金融から借りるなど絶対にしないこと。

すぐ住宅ローンを借りている金融機関に相談することです。返済期間の延長により毎月の返済額を少なくする等、いろいろ手立てはあります。

金融機関にしても、任意売却または競売になって残債権が残った場合、その回収が不能となれば大きな損害です。そのことを考えれば少しでも返済しやすいようにした方が得であると考えるでしょう。


*住宅ローン・火災保険




・火災保険


公的融資、民間融資を問わず、火災保険の加入は義務づけられています。

公庫は特約火災保険、民間は、その金融機関と提携している住宅相互保険です。

保険料は、一般の保険料に比べ40〜60%安くなっています。契約時に地震保険特約をつけるかどうか決定し、あとから追加はできません。


阪神大震災のように、地震が直接の原因ではなく、間接の原因で、類焼であっても火災保険は支払われませんでした。

住宅ローンで大きな借金をしているときこそ、阪神大震災の被災者のような苦い経験を繰り返さないために地震保険を考えるべきでしょう。




・火災保険の落とし穴にご注意!


火災保険というのは、落とし穴があります。火災保険を掛けていても火災にあうことはめったにありません。

しかし火災にあったとき、できるだけ支払わないような規定、仕組みになっています。

保険会社がそれを悪用し公正取引委員会に摘発され、新聞紙上をにぎわわしたことがありましたね。火災保険に限らず、保険全体に言えることですが・・・



・「比例てん補」? 掛けていた保険金額が全部もらえない?


「比例てん補」という規定があります。

時価5000万円の物件に、3000万円の火災保険を掛けていたとします。

火災があり1000万円の損害が生じた場合、通常3000万円に相当する保険料を払っているのですから、1000万円もらえると思うでしょう。

1000万円もらえないんです。600万円しかもらえません。比例てん補という規定で計算されるのです。

保険会社の言い分はこうです。時価5000万円もする建物に3000万円しか火災保険料を掛けていないんだから当然です。



・比例てん補

保険金額を時価額より低く設定している場合、 保険金額 / 時価額の割合でしか、保険金は支払われません。

1000万円 X 3000万円 / 5000万円=600万円

1000万円X5分の3=600万円です。

比例てん補という「減額されてしまう仕組み」があるので注意する必要があります。

この前の公正取引委員会が摘発した事件を考えると、「時価の算定」でまた減額になるかもしれません。(笑)


*不動産・住宅ローン・団体信用生命保険

・団体信用生命保険


団体信用生命保険とは、住宅ローン加入者が万一死亡、高度障害になったとき、保険で残債務を支払い、住宅ローンが残らないようにするための保険です。


住宅ローン返済中に契約者本人が死亡、高度障害になることもあります。
万が一の場合の為に団体信用生命保険は必ず加入しておきましょう。

任意、強制の両方がありますが、必ず加入して、万が一のとき、ローンが残らないようにしましょう。

一般に皆さんが加入している普通の生命保険では、金額的に返済しきれない場合が多いので注意しましょう。



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