*不動産投資・不可欠要件

*不動産投資・不可欠要件


不動産投資の勉強で特に気をつけたいこと

  投資物件を増やしたい人には不可欠要件



きょうは不動産投資の話です。


全国賃貸住宅フェアという不動産投資のイベントが

ありました。


このフェアは、いろんな不動産投資の情報が無料で手に入る

素晴らしい機会ではあリます。

*不動産投資・建物チェック2

*不動産投資・建物チェック2




*屋根調査が大切。



・建物の外部、特に屋根をしっかりと観察する必要がある。

瓦葺の場合、屋根瓦は波を打っていないか、棟(一番高いと

ころ)は両端に比較して中央がへこんでいないか、棟がわら

の下の3日月(3日月状のシックイ)、棟がわら両端と鬼瓦

との間のシックイがはがれていないか。



・陸屋根(ろくやね、水平に近い屋根)の場合は、屋上に登

って観察する必要がある。


防水対策がこまめに実施されているか、亀裂はないか。



・外壁の亀裂はどうか等に特に気を配る。
亀裂が大きい場合

は、不等沈下を起こしている可能性があります。

亀裂の数が多い場合は、軟弱地盤の可能性もあり、このよ

うな物件はあきらめる方がいいかもしれません。


・建物の基礎に亀裂はないか、床下が湿気ていないか。

屋根と同じく重要な調査ポイントです。

亀裂が多ければ、軟弱地盤の可能性もあり、このよ

うな物件はあきらめる方がいいかもしれません。



*不動産投資・建物チェック1

*不動産投資・建物チェック1




*建物の建築年月日は昭和56年以降のものが比較的無難。


 建物を許可するときに基準とするのが建築基準法という法

律です。特に構造設計の面で新耐震基準といわれる大きな改

正がありました。震度7程度の地震が発生しても倒壊はまぬ

かれるというものです。

昭和56年以降の建築だからと安心はできません。阪神淡路

大震災でも倒壊しているところがあります。

 建物の下の地盤も絡んできます。建物がしっかりしていて

も地盤が軟弱であれば倒壊します。また手抜き工事で倒壊す

ることもあります。




【参考】



*地震に強いマンションを探すぞ!



鉄筋の数が少なくても、悲しいかな、しろうとにはわからな

い。マンションを建てているとき、見ようと思っても危険、

じゃまと言われて見せてもらえない。人間のやることだから

役所、検査機関でも見逃すこともあるだろう。

構造計算書というのを見たことありますか?すごいページ数

です。2階建でも50ページはありますよ。それが数字ばっ

かり書いてあるんです。高層マンションになったらとんでも

ないページ数、この構造計算間違いないかどうか責任をもっ

て調査しなさいと言われたら、どうします。ダイエットのつ

もりでかかる覚悟がいりますよねえ。構造の係りの人には頭

の下がる思いです。


・地盤−−−マンションを建てるときは地質調査をやります。

その結果を見て基礎の設計に入ります。そんなことをやって

いても阪神大震災のように、建物はどうもないのにビルがひ

っくり返っている。これは軟弱地盤が原因です。建物の鉄筋

の本数に手抜きがなかっても倒れるときは倒れる。基礎の設

計が甘かったかもしれません。一番の原因は軟弱地盤です。

とにかく地盤がしっかりしているかどうか、これにかかって

きます。聞き込み調査をすることになります。地名も参考に

なるときがあります。沼田、浜、水に関係する地名は特に注

意が必要です。昔沼地でどうしようもない所であったとか、

蓮池であったとかです。

埋立地、盛土している所も注意が必要です。付近の古くから

住んでいる人は事情、経緯をよく知っておられます。そうい

う人に聞くのもいいですね。

調査の結果軟弱であるとわかれば、そこに建っているマンシ

ョンは安くてもやめましょう。



・建物の形態−−−RC造(鉄筋コンクリート造)にかかわ

らず建物の形は単純な形が地震に強い。できるだけ正方形に

近い形が望ましい。しかしデザイン上はぱっとしないものに

なります。

また1階が吹き抜けであったり、柱の数が少ないと要注意で

す。

特に1階が駐車場になっている場合、柱だけで壁が少ない。

壁があっても耐力壁でなく、単なる間仕切り壁の場合がほと

んどで、店舗があったとしても、ほとんどガラス張り、間仕

切壁程度です。

阪神大震災ではこういう階がやられている。こういう階は当

然1階に多い。足元をすくわれることになり、地盤が軟弱で

なく、しっかりした基礎であっても、避けたいマンションで

す。



・免震建築−−−免震構造は、非免震構造(耐震構造)に比

べ地震時の揺れ、変形が大幅に低減されます。十分な免震効

果が確認できます。震度にすると2程度小さくなります。

地震時の激しい横揺れが3分の1から10分の1程度に小さ

くなるといわれています。

この結果構造体の損傷、家具などの転倒が抑えられます。

震度7で軽微な被害(補修不要)から小破(補修後使用可)

程度。

建築費は、建築基準法でいう耐震構造に比べ、5%から20

%高となり、そのほかに維持管理費が必要となります。

人命の保護、財産の保全から見ると安いものだと考えるべき

でしょうか? まさにお金で命が買えると考えるべきでしょ

うか。


*不動産投資・銀行融資OKの物件

*不動産投資・銀行融資OKの物件



 銀行はどんな収益物件に融資してくれるのか、そんな物件

であれば「あなたは神様仏様です。」^^


 銀行融資OKの物件は、収益物件を買う者にとってもいい

物件です。



*担保価値を何で評価するか。
中古物件を買う場合は建物を

ほとんど評価しません。土地です。土地付きでない物件はだ

めと考えましょう。


*駅から近い所。歩いて8分以内。近ければ近い方がいい。

駅から近いところは競争相手のアパマンが多い。少なければ

理想。多い場合は1棟ずつ空家、空室率の調査をする。あま

りにも空室率が高ければ、その物件はあきらめる。


*駅から歩いて充分、バスに乗ってもそこそこかかる場合、

普通はあきらめる。

 しかし付近に生活関連施設があり、工場、学校などが多く、

持ち家、分譲住宅があまりなく、若年層が多ければ前向きで

検討する。


*建築基準法に違反している建物、建ぺい率オーバーしてい

る建物等は違法建築物である。銀行はこのような建物には貸

し渋る。あきらめましょう。

 ただし、建築当初は、違法であっても、法律が改正され、

現在では違法でないと思われるものはOKになる可能性があ

るので検討する。











*不動産投資・自己資金で買ってみる

*不動産投資・自己資金で買ってみる




 いきなり銀行融資で無理して買わずに、あなたの持ってい

るお金−自己資金で、それなりの物件を試しに買ってみるこ

とも経験上悪くはありません。


中古のマンション1戸、テラスハウス(テラス、庭付き)1

戸、テラス・庭のついていない長屋住宅1戸等、場所にもよ

りますが300万円くらいで入手できるものもあります。


 ただし、その1戸が空室になると、当然ですが空室率10

0%です。^^ リスク分散できません。しかし銀行融資で買

ってなければ・・・・・少しは余裕をもって左ウチワです。


 また読者の山田さんの話になりますが、この人現金で買い

ました。自己資金です。

駅から歩いてなかなかです^^。バスで20分くらいのところ

です。土地10坪付、中古の2階建て長屋住宅6戸建の真ん

中1戸を350万円で買いました。

すぐ近くで同じような長屋住宅の借家が空家で「入居者募集」

の看板出していたそうです。

 誰が考えても、収益物件としては向きません。常識はずれ

です。ところが入居者が割合早く決まり、5万円で貸してい

ます。表面利回り17%、6年弱で元がとれるというわけで

す。

 近くには工場が多かった。スーパーが近くにあった。学校

が近くにあった。

 こういう生活関係施設のあるなしも調査する必要があると

いうことです。

 最初は自己資金で無理せず買ってみる。こういう物件が、

銀行融資で大きな物件を買うときのレバレッジの足しになる

ということです。









*不動産投資・銀行融資申込は怖くない

*不動産投資・銀行融資申込は怖くない



 初めて収益物件を持つ場合は、収益物件を仲介してくれた

不動産業者の紹介で地方銀行、信用金庫、信用組合等と取引

するのが一番無難です。融資が許可される確率が大きいです。


 前回の山田太郎さんの話のようなことはまれです。自己資

金の30%もかなりウエートを占めていたと思われます。


 金融機関によって融資条件はさまざまです。あなたが今住

んでいる近くでしか収益物件を持ちたくないということであ

れば、今すぐ近くの小さな金融機関と取引を始めてください。

預金の預け入れです。各種引き落としも当然です。


このお客さんはうち以外の金融機関と取引がない、あっても

うちを主取引金融機関にしていると思わせるくらいです。


 銀行にとっては、アパマンローンはとってもいい融資にな

ります。収益があがる融資なので、住宅ローンよりも積極的

です。そのうえ貸付金利も若干高くいただけます。債権が焦

げ付く可能性も非常に少ないです。毎月の家賃の振込金額も

大きくて馬鹿になりません。銀行にとっては、あなたは上得

意先です。あなたは神様仏様です。このように考えれば銀行

融資申込みも怖くないでしょう。^^


 銀行はどんな収益物件に融資してくれるのか、そんな物件

であれば「あなたは神様仏様です。」^^













*銀行融資はどうする。



*銀行融資はどうする。


 事業(商売)をやっている人は銀行から融資を受けるとい

う経験はあるでしょう。

 一般サラリーマンは、住宅ローンの経験はあるかもしれま

せんが、不動産投資のための融資を受けた経験のある人はほ

とんどいないでしょう。どうすればいいんでしょう。

 そんなこといちいち心配することはないんです。当たって

砕けろです。買う物件がよければ、銀行は貸してくれます。

銀行は貸すのが商売です。^^



 次の話は真実です。こういう話もあるんだということを頭

の片隅に・・・・・



*銀行融資ドキュメント!
渋る第2地銀、融資開放のメガバンク


この話は、当サイトの読者が経験した融資ドキュメントです。

皆さんの参考になると思われますので、了解を得て掲載する

ことにしました。



最近の日本における3大メガバンク 三菱UFJフィナンシ

ャルグループ、みずほフィナンシャルグループ、三井住友フ

ィナンシャルグループの活動には目覚しいものがあります。

総資産は100兆を超え、資本金も1兆円を超えております。

戦後の財閥解体以来の財閥形成です。

最近では、メガバンクの1つが、取引上の優位な地位を利用

して融資先に金融派生商品の販売を強要するなど、金融庁か

ら業務停止処分を受ける等、いろいろ行過ぎた行為も目立ち

ます。

しかし小口金融、住宅ローン等積極的に手がけております。

これらを受けて、アパマンローン(収益物件アパート、マン

ション等を購入するときのローン)も非常に借りやすくなっ

てきております。



サラリーマンである山田太郎は、収益物件として中古マンシ

ョンを買おうと、不動産業者に連絡し何回か物件を見て回っ

ていた。


山田は収益物件を生まれてはじめて持つわけである。もちろ

ん不動産賃貸業は初めてである。


今住んでいる住宅は父親の所有物で、不動産を持った経験が

ないのである。それが幸いして住宅ローンの借り入れがない。

このことでアパマンローン借り入れの条件が1つクリアーさ

れるのである。  



山田は、不動産業者からの情報の中で、駅から歩3分の中古

マンションに注目した。収益物件の第一条件、駅から近いこ

とに該当、山田自身が作った収益不動産分析ツールでいろい

ろ検討しても、まあまあの物件である。

買うことにして、価格の交渉に入り、そこそこの価格になり、

売買契約をした。アパマンローンのほうは不動産業者が紹介

してくれることになっていた。


不動産業者が紹介してくれたのは第二地銀の支店であった。

連帯保証人として山田の妻を要求、妻は会社勤めであったの

で連帯保証人としては適格で、これには異存はなかった。


次に、山田が住んでいる住宅の所有者である山田の父を連帯

保証人として要求してきた。山田には不動産賃貸業の経験が

ない。父には経験があるからという理由であった。


山田が住んでいる住宅を追加担保にとれば行き過ぎになると

考えているのだろう。担保には取らないと言っているのだが、

山田の兄弟が何人いるかわかる書類を提出してくれと言って

きた。


確実に証明できるものは父の戸籍謄本しかない。父は「借り

るのは俺ではない」と怒りながらも戸籍謄本を提出した。


山田の住んでいる住宅を、連帯保証人の不動産として押さえ

ることができるし、兄弟が少なければ山田が相続することに

なる可能性が大きい。仮に山田に兄弟がなければ、連帯保証

人が死亡したとしても、ほぼ山田が相続することになる。


次に、父が不動産賃貸業をしている証に、過去3年間の所得

税の申告書の写しを提出してくれと言ってきた。


父は怒っていた。しかし、仕方なく申告書の写しを提出した。

ただし不動産所得用の収支内訳書の写しだけはつけなかった。


ここには父の不動産賃貸業の不動産がすべて記載されている

わけである。


銀行としてはこれがほしいわけである。連帯保証人としてい

ざというときすべての不動産を押さえることができるわけで

ある。


父は「いまどきこんな銀行があるのか、銀行ではなく高利貸

しではないか。」カンカンであった。


山田は、生まれて初めて銀行融資を受けるので、こんなもん

だと思っていた。


父にあれこれといわれ、一か八か、だめでもともとと一大決

心をした。




山田は、3大メガバンクの1つ、○井○友銀行本店を選んだ。

この銀行にはコネもなく、預金もしていない。


まわりのみんなから、とんでもない、門前払いされるに決ま

っている、やめて、物件の近くの支店にしたら、と言われて

いた。


本店はさすが大きなビルである。本店営業部にたどり着いた。

営業担当者に会った。門前払いされなかった。


物件の調査を銀行側で行ない、その結果で融資内定かどうか

を連絡しますとのことであった。事はうまく運びそうである。


このとき自分で作った不動産収益事業計画書(収益不動産分

析ツール)を持参、他の書類と一緒に提出していた。


融資内定の通知があり、それから15日くらいで融資実行と

なった。


第2地銀に比べ非常に簡単、スムーズに事が運んだ。


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

*山田さんからのアドバイス


・【比較】金利は10年固定3.3%(第2地銀同4.0%)

15年返済 (第2地銀も同じ)

連帯保証人 妻(第2地銀 妻、父親)


○井○友銀行は第2地銀のようにいろいろ条件をつけなかっ

た。連帯保証人に妻を要求しただけだった。




・初めてなのになぜ融資してもらえたか。

1.物件の評価
2.返済計画
3.個人の信用

を検討するんだそうです。


・自己資金30%で融資を受けたが、自己資金20%でも融

資を受けられたようです。


・銀行に行くときは、朝一番か、昼休みが終わったころ、窓

口で、融資担当ではなく、営業担当者に会いたい旨伝えて、

営業担当者と話をするのがベターです。


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−




【解説】


山田さんには驚くばかりである。普通、不動産業者に紹介し

てもらって第2地銀、信用金庫が相当と考えられる。


言い方は悪いが、何も知らない人間こそ強い。過去の慣習に

こだわらず、常識を超えて、それもメガバンクの本店営業部

に堂々と行ったのである。何のコネもなしにである。


メガバンクも小口融資に力を入れている。特に銀行にとって

アパマンローン、ついで住宅ローンはとってもおいしい融資

である。


第2地銀は、反対に萎縮している。特に山田さんが関係した

第2地銀は頭取が銀行マンではない。その頭取の方針が銀行

全体に影響し、貸すのか、貸したくないのかはっきりしない。


今回のように同一人物に対する融資で明らかなように、おい

しいところをメガバンクにさらわれたわけである。

こんなことを続けていけば、再びこの第2地銀が危なくなる

とも限らない。


とにかく、今回の山田さんの行動を範としたいものである。




−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−



【不動産収益事業計画書(収益不動産分析ツール)】


山田さんが自分で作って、メガバンクに提出したという不動

産収益事業計画書(収益不動産分析ツール)を見たくありま

せんか。

銀行融資を受けるためにはこれを銀行に提出する必要があり

ます。


当サイトでは、山田さんに依頼して、特別に提供していただ

きました。


数字、所在などは適当に変えておりますが、入力することに

よって自分の不動産収益事業計画書が簡単にできあがります。

表計算ファイルですが、中にいろいろ書かれていて、それな

りに計算できるようになっていますので超便利です。


ツールは、エクセルではなく「オープンオフィスの表計算フ

ァイル」です。

マイクロソフトのオフィスと同じく、オープンオフィスとい

います。


オープンオフィスは世界的に話題になっています。マイクロ

ソフトのオフィスは有料で、バージョンアップのたびに費用

が必要ですが、オープンオフィスは無料です。バージョンア

ップも無料です。


OSにウィンドウズが入っておればOKです。Vector

や窓の杜からでもダウンロードできます。

  
   詳しくは下記をご覧ください。

   OpenOffice.org日本ユーザー会
   http://ja.openoffice.org/

*エクセルでも多分OKかもしれません。だめな場合はごめんなさい。


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

どんなものかだけ知りたいという方にはPDFファイルを用

意しております。

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

どちらも【めちゃやさしい不動産の基礎知識】の各種ガイド

コーナーに掲載しておりますのでご自由にダウンロードして

ください。

  ダウンロードはここ ↓

      http://www.tyu1.com/guide.htm

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

なお極秘情報です。

日本たばこ産業には内緒にしてください。殺し屋が来たら怖いです

から・・・・・

タバコ1箱1000円に値上げが検討されています。


この際やめようか、本数減らそうかと考えている人は、上記の各種

ガイドコーナーに「禁煙絶対成功塾」というPDFがありますから、

読んでください。くれぐれも日本たばこ産業には内緒にしてくださ

い。お願いします。^^






*不動産投資・利回り



*不動産投資・利回り




利回りとは一般にいう利益率のことです。

投資額に対する利益率です。

不動産の場合は表面利回り、実質利回りで検討します。

注・・・・・「/」は割るの記号として使います。




*表面利回り(満室で空き室がない状態を仮定)


年間家賃総額を物件価格で割ります。

年間家賃総額/物件価格=表面利回り

2000万円のマンションで年間家賃が200万円とすると

200万円/2000万円=0.1・・・・・10%

表面利回りが10%ということになります。

あくまで大ざっぱな計算です。参考に計算する場合です。





*実質利回り
  


実際に収益物件を持った場合、どのような費用がかかるでし

ょう。


・購入時1回だけの費用

不動産業者から買った場合の不動産業者に支払う仲介手数料

登記費用(登録免許税、司法書士手数料)

不動産取得税(不動産を取得した場合、1回だけ課税される
都道府県税)


・建物を保有している間の費用

固定資産税(毎年課税される市町村税)

火災保険料

銀行融資の場合は銀行借入金利息

不動産業者に管理してもらう場合は管理費用

建物の修繕費、

空室率(空室になって家賃が入ってこない場合を想定する。
    20%程度)




(年間家賃総額−上記建物を保有している間の費用)/
        
         (物件価格+上記購入時1回だけの費用)



この計算方法が正しいんですが、確定していないものもあり

こんな計算をしていると日が暮れてしまいます。^^暇なとき

にやりましょう。

そこで大ざっぱに、一番肝心で大きなもの、空室率を入れて

(わかるものは当然算入)計算します。

    
2000万円のマンションで年間家賃が200万円とすると

200万円/2000万円=0.1・・・・・10%

表面利回りが10%ということになります。


↑これを使ってみます。空室率2割ということは8割の家賃

が入るということです。

200万X0.8/2000万=0.08・・・・・8%

これが概略実質利回りです。


表面利回り 新築物件  6%から11%

      中古物件  8%から10% 中には15%
            ものもあります。



実際に表面利回りを計算して、これはいけるということにな

れば実質利回りを計算しましょう。


・ものは考えようです!


上記の例で概略実質利回り8%について考えて見ます。

2000万円の物件を25%に当たる500万円の頭金で買

ったとします。1500万円は銀行融資です。

もちろん銀行融資ですから借入金利息はかかりますが、大ざ

っぱに借入金利息を考えないで計算した場合、

200万X0.8/500万=0.32・・・・・32%

500万の自己資金で32%です。

これが銀行融資をテコにした、レバレッジ効果ということで

す。

これを有効に利用していくのが不動産投資です。


【くれぐれもご注意ください。】

新築マンションの分譲などで、表面利回りがいいと思って飛

びつかないでください。必ず日が暮れるまで実質利回りを計

算しましょう。^^


*不動産投資のメリット、デメリット


めちゃやさしい不動産投資(収益物件)の基礎知識2



*不動産投資のメリット、デメリット



*不動産投資のデメリット

・銀行ローン(俗にアパートマンションローン、略してアパ

マンローン。アンパンマンと違いますよ^^)を借りていると

き、金利が上昇してくれば支払利息が多くなってきて、利回

りが悪くなってきます。


・不動産をどうしても売らなければならない事情が出てくる

こともありますよね。そのとき不動産価格が値下がりしてい

たら損失が出る場合があります。


・急に換金する必要が生じても、すぐ換金できないときがあ

ります。不動産は簡単に売れない場合があるからです。


・アパート等で空き室が出て、すぐ入居者が決まらない場合

があります。その間、利回りが極端に悪くなり、また銀行返

済に支障をきたす場合がでてきます。


・天災地変、火災時等損害を被ることがあります。この場合

は損害保険に加入してリスクを回避できますが・・・・・


・建物、付属設備等の老朽化にしたがって、修繕費が増加し

てきます。




*不動産投資のメリット


・低金利時代にローンを組むことによって、少ない投資で大

きな効果を生む(レバレッジ効果)ことが期待できます。


・景気が好転すれば諸物価が上昇し、インフレ傾向になって

きます。インフレによる現金や預貯金の目減りはがあっても、

不動産価格が上昇するため、目減り解消になります。



・将来、年金だけでは生活できないかもしれないという不安

がなくなります。








不動産投資(収益物件)の基礎知識・不動産投資とは

めちゃやさしい不動産投資(収益物件)の基礎知識1



*不動産投資とは


日本経済は1990年代前半にバブル経済が崩壊して以来、ずっ

と低迷、不動産価格も下落し続けました。

最近、やっと上昇する地域も出てきて、不動産市場も底が見えて

きた感じです。


土地の価格が一部では半額程度にまで落ち込み、不動産投資、収

益物件が見直されてきております。


昔(あんたの歳?古)収益物件を持っている人はごく限ら

れた一部のお金持ちだけでした。(泣)


ところが、今は違うんです。どこが違うかといえば、銀行融資−

銀行ローンが発達したからです。一部のお金持ちだけではなく誰

でも、銀行ローンで収益物件を買えるようになりました。


土地の価格の下落と銀行ローンの発達により、銀行ローンをテコ

にして、すぐ?資産家になれる時代になりました。時代ではなく

瞬間?です。

資産家になるかどうかは、あなたの決意にかかっています。^^

今−この瞬間にやらないと一生後悔することになります。今しか

ないんですよ。(汗)

そんなに煽って「あんた収益物件を売る会社の回し者と違う

か?」「」^^

私は回し者ではありません。しかしこのくらい言わないと本腰を

入れない人が大部分です。(笑)

少し先を読んでる賢いOLは、、昼間会社へ行ってお茶くみやっ

てるが、家に帰れば資産家で左ウチワ(古)(笑)


煽りはこのくらいで、先に進みます。m(_ _)m



【不動産投資】


「不動産に直接投資する直接投資」と「不動産投資信託のように

不動産証券化商品と呼ばれる間接的な投資」があります。




#直接投資


1.不動産の売買をして、その売買差益−キャピタルゲインを得

る投資。

バブル期における不動産投資は、主にキャピタルゲインを得るも

のでした。この手法がバブル崩壊の原因となりました。


2.収益物件(賃貸マンション1棟、賃貸用マンション1戸等)

を買って、家賃収入−インカムゲインを得るもの。



キャピタルゲイン、インカムゲインってなんじゃ。

最近はカタカナを使わんと?いかん時代?になりましたの

で・・・・・^^




#間接投資


不動産証券化商品と呼ばれる間接的な投資、不動産投資信託はそ

の1つです。

不動産投資信託は、投資法人が投資家から資金を集め、その資金

と銀行融資などで不動産を購入し、賃料収入で得た利益を投資家

に還元する商品です。間接的な家主さんです。

月1万円から始められ、利回りも平均3〜4%台で銀行預金より

はかなりいいんですが、元本割れもないとはいえません。

しかし長期で保有すれば元本割れのリスクも最小化できます。

間接的不動産投資ですね。




当サイトでは、直接投資のうち収益物件(賃貸マンション1棟、

賃貸用マンション1戸等)を買って、家賃収入−インカムゲイン

を得るもの、を扱います。




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