所有権以外の権利の登記(乙区欄)6完

所有権以外の権利の登記(乙区欄)6完

*根抵当権(ねていとうけん)
今度は抵当権に「根」がついています。

企業等が継続的な取引関係から生じる債権を担保するため、あらかじめ一定の限度額(極度額)を定めておいて、将来確定する債権をその範囲内で担保する抵当権のことです。

当座貸越契約の際などに設定。抵当権はある特定の債権ですが、根抵当権は銀行取引から発生する債権を担保し、継続的に担保できます。

抵当権と違って1回設定すればずっと使えるので設定費用の節約になります。また銀行側から見ても、順位がそのまま保持できますので非常に有利です。

あと質権、先取特権等ありますが省略します。
所有権以外の権利の登記(乙区欄)については十分注意してかかりましょう。

「初めての不動産登記簿」シリーズは終了です。あなたは、登記簿に関しては、もう初心者ではありません。自信を持ちましょう。ちゅうさんが保証します。


所有権以外の権利の登記(乙区欄)5

所有権以外の権利の登記(乙区欄)5

担保権としては抵当権、根抵当権等があります。

*抵当権(ていとうけん)
銀行ローンで家を買われている人はご存じと思いますが、銀行はお金を貸したら、その家と土地をを担保にとります。

もし返済不能になったときは、その家と土地を競売にかけて貸金を回収するんです。

担保にとったということをはっきりさせておくため、その家と土地の不動産登記簿に、担保にとりました、債権金額は○○ですと宣言するんです。これが抵当権設定登記なんです。

銀行は抵当権設定登記をしていますが、お金を借りた所有者は、この家をそのまま使用できます。柿の木を植えていて柿ができれば食べることもできます。
 
もし第3者がこの家と土地を買って、その人の名前に所有権移転登記をしても、元の所有者が返済不能になれば、銀行はその不動産を競売にかけることになります。

抵当権設定登記されている不動産はそのままは買えません。もし買うときは、抵当権設定登記を抹消(抵当権を消して何もない状態にすること)してからになります。


所有権以外の権利の登記(乙区欄)4

所有権以外の権利の登記(乙区欄)4

*地役権
自己の土地(要役地)の便益のために他人の土地(承役地)を利用する権利です。
たとえば通行、引水、排水等のために設定することがあります。
地役権が一部に設定されている場合は地役権図面があります。そこにはその位置が書かれています。

いちばん身近にある地役権は、電力会社の高圧送電線下の地役権でしょう。線の下では竹木植栽の禁止とか工作物(建物を含む)の建築禁止とか登記簿に書かれています。

最近は都会では地価もかなりしますので、禁止の地役権では誰も応じてくれません。そこで禁止をやめて、建物等の高さ制限をしたり、できるだけ高圧鉄塔を高くしているようです。

所有者の中には、「地役権設定の補償金はいらないから、登記簿に地役権の設定をしてくれるな」という人もいます。

登記簿だけ見て、地役権がついていないと安心は禁物です。不動産は現地調査が絶対条件です。


所有権以外の権利の登記(乙区欄)3

所有権以外の権利の登記(乙区欄)3

*法定地上権

土地と建物の所有者が同一人で、土地か建物、どちらかに銀行の抵当権が設定されていたとします。
返済不能になったため、銀行はこの抵当権を実行しました。つまり競売したんです。
競売の結果土地の所有者と建物の所有者が別人となった場合、建物のために地上権が設定されたものとみなされます。このことを法定地上権といいます。(民法第388条)


こういう事例は余りありません。銀行は土地、建物両方に抵当権を設定しないとお金を貸しません。
 
じゃまにならんようなら頭の隅にちょっとだけ置いておきましょう。

所有権以外の権利の登記(乙区欄)2

所有権以外の権利の登記(乙区欄)2

*地上権
他人の土地において建物、工作物、竹木を所有するため、その土地を使用する権利です。似たものに賃借権があります。わが国ではほとんどが賃借権です。

賃貸借は債権契約関係で「債権」です。それに対し地上権は「物権」です。賃借権は相続はできますが、地主の承諾なしに譲渡することはできません。

しかし地上権は地主の承諾なしに譲渡することができます。もちろん相続できます。賃借権に比べ非常に強いんです。

そのうえ土地の上下の一定空間の範囲を定めて地上権を設定することができます。地下鉄、高速道路等の場合に地上権を設定する場合があります。このような場合「区分地上権」といいます。

地上権の登記はめったにありません。もしあれば注意が必要です。しかし登記がないからと安心はできません。法律上当然に成立する「法定地上権」があります。------------次回に続く、お楽しみに?(笑)

所有権以外の権利の登記(乙区欄)1

所有権以外の権利の登記(乙区欄)1

所有権以外の権利には用益権と担保権があります。
用益権には地上権、賃借権、地役権等です。他人の不動産を利用して収益する権利です。

*賃借権
賃貸借契約によって発生する賃借権というのは、賃貸人に主張できますが、第三者には主張できません。

もし賃貸人が第三者に、この土地を売ってしまうと、賃借人はその第三者に対抗できません。明け渡してくれといわれたら明渡さなければなりません。これはたいへんです。賃借権の登記をしておれば安心です。

ところが賃貸人は賃借権の登記に応じてくれないのが実情です。そんな土地に家を建てて安心できません。

そこで白馬の騎士が登場です。民法の特別法の一つ借地借家法という法律です。賃借権の登記がなくても、建物の登記をしておれば第三者に対抗できますよ、ということです。(あとから出てくる地上権の登記がない場合でも同じことです。)

借地上の建物は、今すぐ建物の登記をしましょう。登記の書類には賃貸人の承諾書等は不要です。---------ここんとこ重要、試験に出るかも。



所有権の登記(甲区欄)9追加完

所有権の登記(甲区欄)9追加完

所有権登記名義人表示変更(更正)登記
ちょっと見たら所有権が変わるように思いませんか。所有権登記名義人が変わるように感違いしますよね。

「表示」と入っているところがミソです。所有者の今現在の住所が変わったとか、結婚したために姓が変わった等で、その変更の登記がこういう登記なんです。
いちばん最初から間違っていた場合、それを直すのは「更正」というんです。



所有権の登記(甲区欄)8

所有権の登記(甲区欄)8

*所有権移転仮登記(かりとうき−と読む)
今すぐ本登記(所有権移転)できないので、とりあえず本登記するときの登記の順番(登記簿では順位番号という欄があって、そこに登記されていく順番に1,2,3と書いていきます)を確保するためにする登記、仮の登記ということです。

所有権移転仮登記−−権利証がない等で今すぐ本登記できないが、順位を確保するために仮登記をします。

所有権移転請求権保全仮登記−−売買の予約をしたとき等。将来売買する旨の契約をしたときに、順位を確保するために仮登記をします。

登記簿では、仮登記のあとに余白が設けられています。この余白がものをいうんです。
仮登記に基づく本登記がなされると、この余白に本登記の旨の記載がなされ、それ以後の所有権移転登記は全部抹消されます。
(ただし仮登記に基づく本登記をするためには、登記上の利害関係人の承諾書か、裁判の謄本が必要です。)

所有権移転仮登記がついている物件は買わないようにしましょう。


所有権の登記(甲区欄)7

所有権の登記(甲区欄)7

*差押(さしおさえ) 
銀行等がお金を貸して返してもらえないとき、担保(抵当権等設定済み)に取っていた不動産を競売して、その代金を貸金回収に充てる場合があります。
また滞納された税金を回収するために役所が行うときもあります。

裁判所に競売の申立てがされると、裁判所は、競売までの間所有権移転の登記等をされないよう差押の登記をしてみんなに知らせます。

また財産を暫定的に押さえておく手続きとして仮差押の登記、財産隠匿などの危険を保全するため、裁判所が暫定的に行う処分禁止の仮処分の登記、破産の登記等がされている場合も注意しましょう。買わない方が無難です。



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