*競売・物件の内覧

*競売・物件の内覧


差押債権者の申立てがあった場合実施する競売物件の内部見学会を『内覧』といいます。

しかし占有者(所有者、賃借人等競売物件に入居している者、入居していなくても物件を占有している者)が見学の立ち入りを拒んだ場合等は内覧を実施できません。

占有者が日常生活をしているのに、大勢の人が押しかけ部屋の中をじろじろ見る等の行為はプライバシー侵害もいいところで、占有者にとって拒否するのは当然でしょう。

制度はあっても内覧の実施は非常にむずかしいのが現状でしょう。


*競売・三点セット

*競売・三点セット(現況調査報告書、評価書、物件明細書)


・現況調査報告書

裁判所の執行官が競売物件、その権利関係などの現況について調査した結果の報告書です。

土地の現況地目(宅地、田、畑、山林等の種類)建物の種類(居宅、店舗、等)構造(木造瓦葺2階建、鉄骨造等)など不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名や、その者が占有する権原を有しているかどうか(賃貸契約ならその状況)などが記載され、最近では不動産の写真などが添付されていることが多い。

現況調査報告書の中で、占有者がどのような関係人かが重要な検討資料となります。
占有者がいないと書かれていても安心はできません。ここに書かれているのは、裁判所の執行官が調査した時点のもので、それ以後を保証するものではありません。それ以後権限のない者が居座っているかもしれません。



・評価書

裁判所が選任した評価人(たいていは不動産鑑定士)による競売物件の周辺の環境、競売物件の評価額が記載され、不動産の図面などが添付されています。

単なる評価だけではなく競売の特殊事情による減額の計算等も書かれています。



・物件明細書

執行裁判所がその物件の権利関係の取得、滅失などの明細を記載しています。

競売後もそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地又は建物だけを買い受けた時に建物のために底地を使用する権利が成立するかどうかなどが記載されています。


*競売公告って何だ?

*競売・公告って何だ?

一般で言う『不動産売買広告』である。競売をする裁判所の掲示場や裁判所内で一般の人が見やすい場所等に掲示される。入札期日の2週間前までに公告をすることになっています。

また不動産の所在地の市町村の掲示板に掲示される。そのほか新聞広告、週間住宅情報誌等に掲載される場合もあります。しかしあくまでも概要です。

最近はインターネットでも閲覧できるようになりました。一部の裁判所ではできない所もありますが・・・。

閲覧できても、あくまで概要であり、三点セット等詳しいことは裁判所の閲覧室、閲覧場で閲覧することになります。

無料で閲覧できますので、気楽に出かけましょう。ついでに刑事裁判を傍聴してくるのも社会勉強になるかもしれません。

三点セットは、事件(裁判所では、刑事事件に限らず、民事事件でも事件と呼びます。)ごとにその写しがファイルに綴じられ、並べられています。

大部分の閲覧場では有料コピー機が置かれています。ややこしいものはコピーすることができますので、なれない人はすべてコピーしてもいいと思います。

すべてコピーしても金額的にはしれています。コピーしたものをあとでじっくり検討できるので調査漏れを防ぐことができます。



*競売・明渡猶予制度

*競売・明渡猶予制度(平成16年4月1日以降の新規の賃貸借に適用)
     


競売建物に賃借人がいる場合は注意しましょう。物件明細書の「物件の占有状況等に関する特記事項」の欄にその旨の記載があります。見落とさないよう要注意です。



競売物件に抵当権(担保に取っていますよと告知するため登記簿に権利を記入する。)が設定されていて、その抵当権が実行(貸付金が返済されないので、競売して貸付金の回収に充てる。)されて競売になった場合、その競売物件に建物賃貸借契約書を交わして入居している賃借人はどうなるかという話です。



・その抵当権が設定される前から、建物賃貸借契約書を交わして入居している賃借人は、抵当権が実行されても、つまり競売されても住み続けることができます。
このことを、抵当権者に対抗することができる賃貸借といいます。

競落後も続けて貸家として使用する場合はいいですが、自分が住もうとして競落した場合はちょっとむずかしくなります。最初からやめておいた方がいいでしょう。



・その抵当権が設定された後から、建物賃貸借契約書を交わして入居している賃借人は、抵当権が実行されたら建物を買受人(競落人)に明渡さなければないません。このことを、抵当権者に対抗することができない賃貸借といいます。

この場合、買受人(競落人)が代金納付したときから6か月間はそのまま住み続けることができます。このことを明渡猶予制度といいます。

もちろん家賃相当額を買受人に支払わなければないません。
敷金(保証金)返還は元の家主(前の家主)に請求することになります。しかし、元の家主は借入金を支払えず競売されたわけですから、敷金(保証金)返還はむずかしくなります。



【要注意】


*平成16年3月31日(2004年)までに締結された短期賃貸借
(平成16年4月1日以降にその契約が更新された場合も含む。)

この場合の短期賃貸借とは、賃貸期間3年以内の賃貸借のことです。


競売物件に上記賃貸借が存在する場合は、改正前の短期賃貸借制度が適用されます。



・競売開始前の賃貸借(競売開始前の更新)による賃借期間が、競落人の代金納付時に残存の場合

競落後の居住−−−−−契約の残期間に限り可

敷金返還−−−−−−−新しい家主に請求



・競売開始前の賃貸借(競売開始前の更新)による賃借期間が、競落人の代金納付前に満了の場合

競落後の居住−−−−−不可(直ちに立ち退き)

敷金返還−−−−−−−元の家主に請求






*期間3年を超える長期賃貸借

競落後の居住−−−−−不可(直ちに立ち退き)

敷金返還−−−−−−−元の家主に請求

*競売・買受可能価額

*競売・買受可能価額

買受可能価額とは、売却基準価額からその20パーセントに相当する額を控除した価額のことです。

売却基準価額の80%−−−売却基準価額の2割引の価額のことです。入札するときの額はこの買受可能価額以上でなければなりません。

改正前までは「買受可能価額」はなく、「最低売却価額」1本でしたから、期間入札で誰も落札せず、売れ残って「特別売却」で売り出す場合でも「最低売却価額」以下では売れなかったのです。

改正後は、期間入札で売れ残り、「特別売却」で売り出した場合、買う人は当然、売却基準価額の80%、つまり「買受可能価額」で買うでしょう。

期間入札で売れ残っても、2割引きなら売れる可能性もあり、裁判所も2度手間が省けるというところでしようか。

*競売・売却基準価額


売却基準価額
不動産競売物件について評価人(不動産鑑定士)が評価し、その評価に基づいて適正であるかを検討したうえで定められた競売不動産の価額です。

この価額を「売却基準価額」といいます。(「売却基準価額」は、改正前の「最低売却価額」に相当するものです。)

裁判所は、評価書を、単に土地建物の鑑定評価だけではなく、現況調査報告書、不動産登記簿謄本等とともに審査し、競売不動産に関する事実関係(占有者の有無等)及び権利関係(地上権、賃借権の有無等)が的確に把握されているか、競売の特殊性が加味されているか、評価の方法及び計算過程が適正であるかを検討したうえで価額を定めることになります。


*競売入札方法・特別売却


特別売却とは、期間入札で買受けの申出がなかった場合に行なう売却方法です。

期間入札で売れ残った競売物件の再販というか、売れ残り処分市のことです。

いずれも特別売却期間中に、一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられます。早い者勝ちということになります。

同一物件について、買受けの申出が同時に複数されたときは、くじ等により買受申出人を定めます。

特別売却物件の買受申出も、執行官室(競売の係り)で受け付けています。



◎注意・・・・・売れ残るのには、それなりの特別な理由があります。

・道路は見たところりっぱな道路であるが、建築基準法上の正式な道路ではない。ということは単なる通路である。現在も不法な建物といえる。将来建て替えができない。

・他人の土地を通らないと競売物件にたどり着けない。

・競売物件の敷地内に未登記(登記されていない)の独立の建物がある。競落してもこの建物がネックになる可能性がある。

・境界について隣地から裁判を起こされている。境界についての裁判は長引くときが多く、弁護士費用もかなりかかるものと覚悟しなければならない。

しろうとは、売れ残りには手を出さない方が賢明であるということになる。


【参考】特別売却には

(1)条件付特別売却・・・期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札において買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法 

(2)上申による特別売却・・・「条件付特別売却」を実施しても買受けの申出がなかった場合で、差押債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施処分」に基づく売却方法があります。




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