*競売物件・前面道路3

*競売物件・前面道路3



・2項道路(建築基準法第42条2項なの
で略してこう呼ぶ。みなし道路ともいう)


建築基準法施行の際に建築物が建ち並んでいて、幅4m未満

だが、こちら側と向こう側とお互いに中心から2m後退すれ

ば合計4mの道路になるとして指定された道路。この道路は

旧市街地の中にかなり多いです。

ある土地が幅2mの2項道路に面していたとすると、その道
の中心から2m後退した線が道路境界線とみなすということ
ですから、土地に1m食い込んだ線が道路境界線となります。

つまり、その土地の家の敷地としては間口x1m分が減るこ
とになります。(所有権はあくまでも元の境界線ですが・・
・)



こういう2項道路に面している土地は、中心後退を考えてか
からないとたいへんなことになります。

2mの道路の向かい側に幅の広い川があった場合は、その川

の肩(川と道の境目)ぐらいから4m後退した線(一方後退)

が道路境界線とみなすという場合もあります。この場合なら

間口x2m分が減ることになります。


2項道路かどうかは市町村役場の建築指導課か都市計画課へ

行けばわかります。

道路については必ず調べましょう。

競売物件・前面道路 終わり        


*競売物件・前面道路2

*競売物件・前面道路2

・専用通路で再建築不可能な事例

専用通路というのは、建築基準法上の道路ではありません。単

なる通路になります。

普通の住宅の場合、2mの専用通路で家が建てられます。

長屋住宅、マンション(共同住宅)の場合も専用通路でも建て

られます。ただしその地域の都道府県の条例(都道府県の法律)

によって、たとえば長屋住宅の専用通路は3m以上、共同住宅

は4m以上というように決められています。



長屋住宅を例にとって説明します。

3mの専用通路に長屋(6戸建)が建っています。一番手前の

家は正式な道路にも専用通路にも面しているとします。

建築確認許可は長屋住宅で許可がおりています。図面を見ると

各戸1階部分で隣の家との間で下駄箱程度くっついています。

これ一応連なっているから理屈上長屋住宅ですね。ちょうど汽

車が客車を連結しているのと似ているので、通称「汽車ぽっぽ」

といいます。


完成しました。業者は、これを売るのに長屋より1戸建のほう

がよく売れるもん

ですから、当然1戸建にします。下駄箱部分はを取り払います。

3mの前面道路(?)に1戸建6戸が建っています。登記は1

戸建で登記できます。

建て替える時期になりました。道路に面している1戸は支障あ

りません。次の一戸は、ほかの人が反対しなければ3mの専用

通路ということでどうにかいけるでしょう。しかし通路も敷地

(通路は道路ではなく敷地と解釈します。)として計算してい

ますから、再建築の場合、建ぺい率も不足するでしょう。同じ

広さの再建築は無理になります。


通路はどっちにしても共有になっているでしょうから共有者の

承諾がいるでしょう。中には「自分とこだけうまくやって・・

・」と反対するかもしれません。

はっきり言って、結局6戸のうち5戸は建て替え不可能になりま

す。



こんな家どうしたらいいの?

建て替えできなければ、模様替えでいかないとダメでしょう

ね。大規模な模様替えは確認申請必要と解釈される恐れがあ

ります。

不法な家の建て替え資金は銀行融資は無理です。お金を貯め

てからになるでしょう。

前面道路が狭い場合、このようなケースの可能性があります。

市町村役場建築指導課へ行って、この道路は建築基準法上の道路

かどうか教えてもらいましょう。


*競売物件・前面道路1

*競売物件・前面道路1


競売物件で、何でこんなに安いのかという物件がときどき現わ

れます。そういう物件には難点があることが多いんです。

道路が狭い、専用通路で再建築不可能、道路が中心後退しな

ければならない道路である。再建築時には、中心後退すると

道路負担がかなりあって、再建築時に思うような建物が建て

られない等です。

競売物件に限らず、通常の住宅でも注意しなければならない

物件が出てきております。




失敗しないために勉強しておきましょう。


・接道義務−−−−−都市計画区域、準都市計画区域内(た

いていの地域はこの区域に入ると考えていいでしょう。)の

建築物の敷地は、建築基準法上の道路(過去の記事参照)に

2m以上接していなければならないと建築基準法(43条

1項)に決められています。これを接道義務といいます。


敷地が直接道路に2m以上接していてもいい。また敷地から

2m以上の専用通路が道路に2m以上接していてもいいんで

す。この2mの解釈は直角に測って2m以上です。当然です    
ね。^^            


*競売・開始決定、差押えの登記

*競売・開始決定、差押えの登記



強制競売や担保不動産競売の申立ては債権者が執行裁判所に行ないます。

執行裁判所は、開始決定を行います。

開始決定
とは、債権者のために、不動産執行を始めま

す、目的不動産を差し押さえますと宣言するわけです。

開始決定がされると、裁判所書記官が管轄法務

局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託登記をします。

また、債務者及び所有者に開始決定正本を送達することになりま

す。

差押えの効力は、開始決定が債務者に送達され

た時に生じます。

ただし、差押えの登記が送達前にされたとき

は、登記がされた時に効力が生じます。



【参考】民事執行法


(開始決定等)

第四十五条
 執行裁判所は、強制競売の手続を開始するには、強制競売の開始決定をし、そ

の開始決定において、債権者のために不動産を差し押さえる旨を宣言しなければ

ならない。

2 前項の開始決定は、債務者に送達しなければならない。

3 強制競売の申立てを却下する裁判に対しては、執行抗告をすることができる。


(差押えの効力)

第四十六条
 差押えの効力は、強制競売の開始決定が債務者に送達された時に生ずる。

ただし、差押えの登記がその開始決定の送達前にされたときは、登記がされた時

に生ずる。

2 差押えは、債務者が通常の用法に従つて不動産を使用し、又は収益すること

を妨げない。



(差押えの登記の嘱託等)

第四十八条
 強制競売の開始決定がされたときは、裁判所書記官は、直ちに、その開始決定に係る差押えの登記を嘱託しなければならない。


2 登記官は、前項の規定による嘱託に基づいて差押えの登記をしたときは、そ

の登記事項証明書を執行裁判所に送付しなければならない。


*競売物件・明渡しの催告

*競売物件・明渡しの催告


不動産等の引渡し又は明渡しの強制執行の申立てがあつた場合、

執行官は、債務者が当該不動産等を占有していて、当該強制執

行を開始することができると判断したときは、引渡し期限を定

めて、明渡しの催告(不動産等の引渡し又

は明渡しの催告)をします。引渡し期限までに任意に明渡しを

するよう促します。このことを明け渡しの催告

といいます。明渡しの催告後に不動産等を

占有した占有者は、明渡しの催告があつた

ことを知つて占有したものと推定します。悪意の占有者とみ

なして、手続きをやり直すことなく明渡し執行を断行するわ

けです。



【参考】民事執行法

(明渡しの催告)

第百六十八条の二

 執行官は、不動産等の引渡し又は明渡しの強制執行の申立てがあつた場合において、当該強制執行を開始することができるときは、次項に規定する引渡し期限を定めて、明渡しの催告(不動産等の引渡し又は明渡しの催告をいう。以下この条において同じ。)をすることができる。ただし、債務者が当該不動産等を占有していないときは、この限りでない。

2 引渡し期限(明渡しの催告に基づき第六項の規定による強制執行をすることができる期限をいう。以下この条において同じ。)は、明渡しの催告があつた日から一月を経過する日とする。ただし、執行官は、執行裁判所の許可を得て、当該日以後の日を引渡し期限とすることができる。

3 執行官は、明渡しの催告をしたときは、その旨、引渡し期限及び第五項の規定により債務者が不動産等の占有を移転することを禁止されている旨を、当該不動産等の所在する場所に公示書その他の標識を掲示する方法により、公示しなければならない。

4 執行官は、引渡し期限が経過するまでの間においては、執行裁判所の許可を得て、引渡し期限を延長することができる。この場合においては、執行官は、引渡し期限の変更があつた旨及び変更後の引渡し期限を、当該不動産等の所在する場所に公示書その他の標識を掲示する方法により、公示しなければならない。

5 明渡しの催告があつたときは、債務者は、不動産等の占有を移転してはならない。ただし、債権者に対して不動産等の引渡し又は明渡しをする場合は、この限りでない。

6 明渡しの催告後に不動産等の占有の移転があつたときは、引渡し期限が経過するまでの間においては、占有者(第一項の不動産等を占有する者であつて債務者以外のものをいう。以下この条において同じ。)に対して、第一項の申立てに基づく強制執行をすることができる。この場合において、第四十二条及び前条の規定の適用については、当該占有者を債務者とみなす。

7 明渡しの催告後に不動産等の占有の移転があつたときは、占有者は、明渡しの催告があつたことを知らず、かつ、債務者の占有の承継人でないことを理由として、債権者に対し、強制執行の不許を求める訴えを提起することができる。この場合においては、第三十六条、第三十七条及び第三十八条第三項の規定を準用する。

8 明渡しの催告後に不動産等を占有した占有者は、明渡しの催告があつたことを知つて占有したものと推定する。

9 第六項の規定により占有者に対して強制執行がされたときは、当該占有者は、執行異議の申立てにおいて、債権者に対抗することができる権原により目的物を占有していること、又は明渡しの催告があつたことを知らず、かつ、債務者の占有の承継人でないことを理由とすることができる。

10 明渡しの催告に要した費用は、執行費用とする。

*競売・動産の強制執行

*競売・動産の強制執行


動産執行においては、執行官は、差押債権者のためにその債権及び

執行費用の弁済を受領することができます。


債務者の占有する動産に対する強制執行は、執行官が行い、執行官

の目的物に対する差押えにより開始します。

また執行官は、相当と認めたときは、債務者に差し押さえた動産を

保管させることができます。

その場合には、差押物について封印その他の方法で差押えの表示をします。



民事執行法

(執行費用の負担)
第四十二条
 強制執行の費用で必要なもの(以下「執行費用」という。)は、債務者の負担とする。

2 金銭の支払を目的とする債権についての強制執行にあつては、執行費用は、その執行手続において、債務名義を要しないで、同時に、取り立てることができる。

3 強制執行の基本となる債務名義(執行証書を除く。)を取り消す旨の裁判又は債務名義に係る和解、認諾、調停若しくは労働審判の効力がないことを宣言する判決が確定したときは、債権者は、支払を受けた執行費用に相当する金銭を債務者に返還しなければならない。

4 第一項の規定により債務者が負担すべき執行費用で第二項の規定により取り立てられたもの以外のもの及び前項の規定により債権者が返還すべき金銭の額は、申立てにより、執行裁判所の裁判所書記官が定める。

5 前項の申立てについての裁判所書記官の処分に対しては、その告知を受けた日から一週間の不変期間内に、執行裁判所に異議を申し立てることができる。

6 執行裁判所は、第四項の規定による裁判所書記官の処分に対する異議の申立てを理由があると認める場合において、同項に規定する執行費用及び返還すべき金銭の額を定めるべきときは、自らその額を定めなければならない。

7 第五項の規定による異議の申立てについての決定に対しては、執行抗告をすることができる。

8 第四項の規定による裁判所書記官の処分は、確定しなければその効力を生じない。

9 民事訴訟法第七十四条第一項の規定は、第四項の規定による裁判所書記官の処分について準用する。この場合においては、第五項、第七項及び前項並びに同条第三項の規定を準用する。




第三款 動産に対する強制執行

(動産執行の開始等)
第百二十二条

 動産(登記することができない土地の定着物、土地から分離する前の天然果実で一月以内に収穫することが確実であるもの及び裏書の禁止されている有価証券以外の有価証券を含む。以下この節、次章及び第四章において同じ。)に対する強制執行(以下「動産執行」という。)は、執行官の目的物に対する差押えにより開始する。

2 動産執行においては、執行官は、差押債権者のためにその債権及び執行費用の弁済を受領することができる。


(債務者の占有する動産の差押え)

第百二十三条
 債務者の占有する動産の差押えは、執行官がその動産を占有して行う。

2 執行官は、前項の差押えをするに際し、債務者の住居その他債務者の占有する場所に立ち入り、その場所において、又は債務者の占有する金庫その他の容器について目的物を捜索することができる。この場合において、必要があるときは、閉鎖した戸及び金庫その他の容器を開くため必要な処分をすることができる。

3 執行官は、相当であると認めるときは、債務者に差し押さえた動産(以下「差押物」という。)を保管させることができる。この場合においては、差押えは、差押物について封印その他の方法で差押えの表示をしたときに限り、その効力を有する。

4 執行官は、前項の規定により債務者に差押物を保管させる場合において、相当であると認めるときは、その使用を許可することができる。

5 執行官は、必要があると認めるときは、第三項の規定により債務者に保管させた差押物を自ら保管し、又は前項の規定による許可を取り消すことができる。


*競売物件が農地の場合

*競売物件が農地の場合


競売物件が農地(田、畑)の場合、農地として

一般の人は買えません。

農地法という法律があって、普通の宅地とか山林等、農地以

外の土地のようなわけにはいきません。

農地は、農地法により原則農業従事者にしか所有権移転でき

ません。

もちろん農地以外の目的、たとえば家を建てるため等農地以

外の土地(農地転用といいます。)にするためには、市町村

の農業委員会、または都道府県知事の許可が必要です。農地

転用は、市街化調整地域では原則許可されません。

競売という緊急特殊事情から、農地転用目的の

買受はできないということです。

したがって農地として買える資格のある者しか買受人になる

ことはできません。

農地として買える資格のある者、「買受適格証明書」

を有する者となります。

「買受適格証明書」とは市町村で発行する「農

業従事者証明書」がこれに当たります。



余談になりますが、憲法に職業選択の自由がうたわれていま

すが、資格試験のあるものを除きますと、職業選択の不自由

は農業ぐらいではないでしょうか。

農業を選択しようと思えば、耕作権の問題で農地の貸付はほ

とんどありませんので、山林を開墾するか2000から30

00平方メートルの農地を一度に買うしか手がない現状です。

規制緩和のご時世、化石のような農地法もいずれ緩和される

かも。^^


*競売市場修正


*競売市場修正



競売物件という特殊性から、競売を買い受ける買受人は、リスクを

負担することになります。

内覧制度(競売物件の内部を見ること)はありますが、占有者が拒

否すれば実行できませんので不可能に近い状況です。内部を見るこ

とができなければ、外から内部を想像するだけになります。

また占有者が占有しておれば、占有者と交渉しある程度の費用を

払って明渡してもらうとか、交渉が成立しなければ法定の手続きを

しなければなりませんので、かなりの費用負担になります。

競売物件の売値である売却基準価額決定には、それら買受人が負担

するリスクを考慮に入れる必要があります。そのことを競売市場修

正といいます。

売却基準価額を決定するには、評価計算してきた額から競売市場修

正額を減額します。競売市場修正は通常、率で表現します。


*一例

競売市場修正率  土地建物   45% (45%減額計算す

る)

  
建物については、占有者を考慮、賃貸人がいる場合はその契約内

容、占有状態の

事情によって追加減額をする。 13%(この場合45%+

13%=58%となる)

買受人が負担する返還敷金がある場合は、その敷金の実額


*競売・引渡命令、引渡執行

*競売・引渡命令、引渡執行


・引渡命令

買受人が代金を支払うと買い受けた不動産の所有権を取得、つまり所有者となります。
買い受けた不動産に占有者(正当な賃借権に基づいて占有している者等を除く)がいる場合は引渡しを請求することになります。

引渡命令の申立(簡単な書類)を裁判所に行なうと、裁判所は正当であると認めた場合は、その競売不動産を買受人に引き渡すべき旨の決定をします。

引渡命令が相手方に送付され、執行抗告(引渡命令に対する不服申立て)がなければ1週間で確定します。

引渡命令が確定すると、強制執行ができる効力(「執行力」といいます。)が発生します。

この時点でも、占有者が退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要になってきます。

引渡命令に対する執行文の付与、送達証明の申請を裁判所書記官に行ないます。

執行文付きの引渡命令正本及び送達証明を添付して、執行官に「引渡執行の申立て」をすることになります。

今までの費用は大してかかりません。しかし、執行官に「引渡執行の申立て」をするときに、執行官手数料、其の他費用(家具等の運搬費用、倉庫費用等)が必要になり、予納しなければなりません。「その他費用」がかなりかかります。



・引渡執行

執行官による引渡執行は、執行の場所で、引渡執行の申立人(買受人)か、その代理人が立ち会うことが条件になります。

執行官は、目的不動産に立ち入り、閉鎖されている戸をあけるために必要な処分をすることができます。また抵抗を受けるときは警察の援助を求めることができます。

(注意)過去に、日本刀を振り回したという事件などがあり、引渡執行の申立人(買受人)は注意が必要です。


*競売・入札の手順

*競売・入札の手順



(1)入札準備

三点セット閲覧検討、物件の現地調査、、法務局調査、必要に応じ市町村役場調査、OKとなれば、執行官室で入札書用紙と封筒を受け取る。裁判所へ閲覧に行ったときもらっておくこといいでしょう。もちろん無料です。

入札書用紙必要事項を記入します。入札価額は買受可能価額(売却基準価額の20%引き)以上でなければなりません。

この価額の決定が落札できるかどうかのカギとなります。どんな占有者かによっても落札後の必要経費が大きく変わってきます。

通常は大ざっぱに売却基準価額の30%増しが限度でしょうか。掘り出し物件の場合は、売却基準価額の2倍(100%増し)3倍で落札ということもあります。

執行官室で入札書用紙を受け取ったときに振込用紙が入っています。入札時の保証金(一般で言う手付金みたいなもの)の振込用紙です。

裁判所へ直接現金を持参しても受け取ってもらえません。この振込用紙で銀行振り込みします。そのとき銀行からもらった内の1枚に「裁判所提出用」というのがありますから、銀行の受領印が押されているのを確認して、入札書類の中の1枚「入札保証金振込証明書」という書類の裏に貼り付けます。



(2)入札書類提出の方法

・入札書類を執行官室に直接提出・・・・・入札書を封筒に入れて封をし、その封筒の表該当個所に開札期日を記入し、他の書類とともに入札期間内に提出します。

銀行の受領印が押されている「裁判所提出用」の振込用紙は入札書の封筒の中に絶対に入れないこと。ここに入れて封をしたら入札できません。

入札書の金額の記入については桁を間違わないようご注意ください。

初めての方で、よく間違う人がいますので、執行官室では封をしないで、執行官室で確認後封をしてくださいというところもあります。
初めての人は、この方がいいかもしれません。

・入札書を執行官室あてに郵送する方法・・・・・

入札書を入れて封をし、開札期日を記入したあと、更に別の封筒に入れ、執行官室にあてに入札期間内に届くように送付します。入札期間を過ぎてから配達されたものは、無効となりますのでご注意ください。

いったん提出した入札書は、訂正、取り消しはできません。



(3)入札期間終了後、開札期日に裁判所内の開札場で開札されます。

最も高い金額で入札した人(「最高価買受申出人」といいます。)が買い受ける権利を取得します。

それ以外の入札した人(次順位買受申出をした者を除く)の保証金は銀行振り込みで返還されます。

一定期間内に最高価買受申出人が適格者あるかどうか調査、売却許可決定が確定すると、「代金納付期限通知書」が送られてきて、「最高価買受申出人」は「買受人」となります。

代金納付期限内(約1か月後)に残額を納付してください、というものです。
これも銀行振り込みです。振り込むだけではだめで、銀行の受領印が押されている「裁判所提出用」の振込用紙を、簡単な書類を書いて添付、裁判所に提出します。

このときに買い受けた物件の所有者を買受人の名前にする所有権移転登記の書類も持参する。

買受人の住民票、買い受けた物件の最新の登記簿謄本(全部事項証明書)買い受けた物件の固定資産税評価証明書(物件所在地の市町村役場資産税係、登記に使用と言うこと)、登録免許税(裁判所側で計算する)、郵便切手(裁判所側で計算する)

所有権移転登記は裁判所書記官の方でやってくれる。手数料無料である。ありがたいことです。司法書士に依頼すれば所有権移転、差押登記抹消、抵当権抹消登記などありそこそこかかります。感謝感謝です。




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