*修繕費と資本的支出



*修繕費と資本的支出




1 修繕費なら全額その年の必要経費。

2 修繕費でなければ資本的支出になり、何年間かで減価償却す

ることになる。つまり何年間かにわたって必要経費を分割計上す

ることになります。





・修繕費とならないものの判定
              

賃貸している建物、建物附属設備、機械装置、車両運搬具、器具

備品などの資産の修繕費で通常の維持管理や修理のために支出さ

れるものは必要経費になります。


 一般に修繕費といわれるものでも、修繕することで資産の使用

可能期間が延びたり、資産の価額を増加させたりする支出は、所

資本的支出になります。




・資本的支出


(1) 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の

金額

(2) 用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要

した金額

(3) 機械の部分品を特に品質または性能の高いものに取り替え

た場合で、その取り替えの金額のうち通常の取り替えの金額を超

える部分の金額



事業所得や不動産所得の計算上、この資本的支出とされた金額

は、減価償却の方法により各年分の必要経費とします。




・修繕費


修繕費としてその年分の必要経費となるもの。


(1) おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良

などであるとき、または一つの修理、改良などの金額が、20万

円未満のとき。


(2) 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費

か不明の金額がある場合、その資産の前年末の取得価額のおおむ

ね10%相当額以下であるとき、または一つの修理、改良などの

金額が、60万円未満のとき。




・一般的に修繕費となる例(上記1、2をクリアーするもの)



原状維持のための家屋や壁の塗り替え、ベランダの手摺り等のペ

ンキの塗替、 家屋の床の既存部分の取替え、畳の表替え、毀損

した瓦の取替え、毀損したガラスの取替え、障子、襖の張替え、

ドア、トイレ、台所、換気扇の修理、部屋の改装工事、消火器の

詰替、法律制定に伴う防災設備である消火栓の取替費用

支出した費用のうち、原状回復のための費用として修繕費に該当

する部分以外は、資本的支出とされます。






・資本的支出を行った場合の減価償却


減価償却資産に対して資本的支出(固定資産の使用可能期間を延

長又は価額を増加させる部分に対応する支出の金額)を行った場

合、その資本的支出は減価償却の方法により各年分の必要経費に

算入することになります。




・資本的支出を行った場合の減価償却は次のようになります。




1 平成19年3月31日以前に行った資本的支出

当該資本的支出を行った減価償却資産の取得価額に、当該資本

的支出を加算し減価償却を行います。




2 平成19年4月1日以後に行った資本的支出


(1) 原則

当該資本的支出を行った減価償却資産と種類及び耐用年数を同じ

くする減価償却資産を新たに取得したものとして減価償却を行い

ます。


(2) 平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産に資本的支

出を行った場合の特例


上記(1)の原則にかかわらず、当該資本的支出を行った減価償却

資産の取得価額に、当該資本的支出を加算し減価償却を行うこと

ができます。


(3) 定率法を採用している場合の特例

平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産に資本的支出を行っ

た場合には、資本的支出を行った翌年1月1日において、当該資本

的支出を行った減価償却資産の期首未償却残高と上記(1)の原則

により新たに取得したものとされた減価償却資産(資本的支出の

部分)の期首未償却残高の合計額を取得価額とする一の減価償却

資産を新たに取得したものとして減価償却を行うことができます。


(4) 同一年中に複数回の資本的支出を行った場合の特例

同一年中に複数回行った資本的支出につき定率法を採用している

場合で、上記(3)の適用を受けない場合には、資本的支出を行っ

た翌年1月1日において、上記(1)の原則により新たに取得したも

のとされた減価償却資産(資本的支出の部分)のうち、種類及び

耐用年数を同じくするものの期首未償却残高の合計額を取得価額

とする一の減価償却資産を新たに取得したものとして減価償却を

行うことができます。

(所令127、旧所令127、平19改正所令附則1、12)




*減価償却

*減価償却


 建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具な

どの資産は古くなっていくと、その価値が減っていきます。

このような資産を減価償却資産といいます。

年数の経過により価値の減少しない土地や骨とう品などは減

価償却資産ではありません。


この減価償却資産を買ったときの金額は、買ったときの年に

全額必要経費になりません。その資産の使用可能期間の全

期間にわたって分割して必要経費として算入していきます。

簡単な話5年使えるものは5年間で毎年1/5ずつ経費に算

入していきます。

この使用可能期間を法定耐用年数といいます。財務省令の別

表に定められています。




1 使用可能期間が1年未満のもの又は取得価額が10万円未満

のものは、その取得に要した金額の全額を業務の用に供した

年分の必要経費とします。


2 取得価額が10万円以上20万円未満の減価償却資産につい

ては、一定の要件のもとでその減価償却資産の全部又は特定

の一部を一括し、その一括した減価償却資産の取得価額の合

計額の3分の1に相当する金額をその業務の用に供した年以後

3年間の各年分において必要経費に算入することができます。


3 一定の青色申告書を提出する方が、平成18年4月1日から

平成20年3月31日までに取得した取得価額10万円以上30万円

未満の減価償却資産(上記(注2)の適用を受けるものを除き

ます。)については、一定の要件のもとでその取得価額の合

計額のうち300万円に達するまでの取得価額の合計額をその

業務の用に供した年分の必要経費に算入できる特例があり

ます。

4 取得価額の判定に際し、消費税を含めるかどうかは納税

者の経理方式によります。すなわち、税込経理であれば消

費税を含んだ金額で、税抜経理であれば消費税を含まない

金額で判定します。なお、免税事業者の経理方式は税込経

理になります。




・減価償却の方法


償却の計算方法には定額法と定率法の2つの方法があります。


平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産については、

「旧定額法」や「旧定率法」などの、

平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産については、

「定額法」や「定率法」などの償却方法で減価償却を行い

ます。



ここでちょっと注意です。不動産については定額法になり

ました。

平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は、定額法

のみとなります。(定率法はだめです)




取得には、購入や自己の建設によるもののほか、相続、遺

贈又は贈与によるものも含まれますから、平成10年4月1日

以後に相続などにより取得した建物の償却方法は、旧定額

法又は定額法になります。(定率法はだめです)




*減価償却費の計算


・定額法による減価償却の計算方法

a 減価償却費の額=取得価額×90%×耐用年数に応ず

る償却率

b 取得価額の消費税処理→納税者の経理方式により判

定する。免税事業者の場合は、税込み方式による。



・〈中古資産の耐用年数の計算式〉


a 耐用年数が全部を経過したもの

(法定耐用年数×0.2)=耐用年数
(1年未満切捨て)


b 耐用年数が一部を経過したもの

(法定耐用年数−経過年数)+経過年数×0.2=耐用年数
(1年未満切捨て)




*不動産所得の計算



*不動産所得の計算



不動産所得の金額は、次のように計算します。

不動産所得に限らずほかでもいえることですが^^

 総収入金額−必要経費=不動産所得の金額




・総収入金額


 総収入金額には、不動産の賃貸料のほかに、次のようなものも

含まれます。

名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受領するもので、返さな

いないもの。

敷金や保証金などのうち、返さないもの

共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代などは一応

収入として計上し、オーナーが支払った電気、水道の料金、掃除

人に対する費用は必要経費に算入します。




・必要経費


必要経費となるものは、不動産収入を得るために支払った費用で

主なものとして次のようなものがあります。

賃貸住宅の固定資産税

賃貸住宅に係る損害保険料

賃貸住宅の減価償却費

賃貸住宅の修繕費



・税額の計算方法


不動産所得税は、その他の所得、例えば給与所得など

と合計して総所得金額を求め、確定申告によって税額を計算しま

す。不動産所得が赤字の場合は、損益通算といって、給与所得の

場合ならすでに払っている税金が返ってきます。

*不動産所得の基礎知識・事業的規模

不動産所得の基礎知識




*不動産所得と事業的規模



所得税法

(不動産所得)

第二十六条  不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権

利、船舶又は航空機(以下この項において「不動産等」とい

う。)の貸付け(地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産

等を使用させることを含む。)による所得(事業所得又は譲渡所

得に該当するものを除く。)をいう。

2  不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入

金額から必要経費を控除した金額とする。




また法律です^^


・事業???・・・・・上記の法律にある「事業所得」の「事

業」と、これから述べます事業的規模の「事業」について少し述

べておきます。




・事業所得・・・・・商工業者、農漁業者、医師、弁護士、俳優、

競馬騎手などのように、事業を営んでいる人のその事業から生ず

る所得をいいます。

不動産関連では、たとえば間貸しの場合は、部屋だけを貸します

ので不動産所得ですが、食事も出す下宿のような場合は事業所得

になります。

貸駐車場の場合でも、月ぎめでは不動産所得ですが、時間貸しの

場合は事業所得になります。



・事業的規模・・・・・不動産の貸付けが事業的規模 かどうか

については、一般に事業と考えられる程度の規模で行われている

か どうかによって、実質的に判断します。


ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの 基準に当て

はまれば、原則として事業として行われているものとしています。

(1)貸間、アパート等については貸与することのできる独立し

た室数がおおむね10室以上であること。

(2)独立家屋の貸付けについてはおおむね5棟以上であること。



・不動産所得の事業的規模のもの、事業的規模でないもの、どち

らも不動産所得です。


事業的規模というだけのことで、事業所得になるわけではありま

せん。ここのところ勘違いしないでください。試験に出るかも^^




【事業的規模の場合はかなり特典あり】


・事業的規模の場合


固定資産の取壊し・除却などの資産損失は全額が必要経費となり

ます。

例えば借家の建替えの場合、前の借家の取り壊しによる損失(資

産損失)は、全額必要経費になります。


また、賃貸料等が回収不能の場合の貸倒損失も全額が回収不能と

なった年の必要経費となります。





・事業的規模でない場合


資産損失は資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度とし

て必要経費となります。


例えば借家の建替えの場合、前の借家の取り壊しによる損失(資

産損失)は、全額必要経費にならず、不動産所得の金額を限度と

して必要経費に算入されます。


資産損失で普通なら不動産所得が赤字になる場合が多いですが、

赤字のところを「0」に抑え、他の所得との損益通算をさせない

ということになります。


また、貸倒損失も収入に計上した年分にさかのぼって、その回収

不能に対応する所得がなかったものとなります。


これも計算が非常にややこしくなります。あきらめて計算やめてお

こうということになります。税務署はそこがつけ目となります。

ややこしくして少しでも税金を取ろうとしているとしか考えられま

せん。(笑)



青色事業専従者給与あるいは事業専従者控除は事業的規模であるこ

とを前提として適用されます。

青色申告特別控除等、青色関係でも事業的規模の場合有利になり

ます。

   
これらを考えるとき、不動産所得の場合は、事業的規模10室、

5棟に向かって驀進しなければなりません^^

それが節税、夢実現の原動力になるかも^^




*不動産所得と損益通算


*不動産所得の基礎知識


*不動産所得と損益通算



・給与所得と損益通算ができる所得、ガラガラポン^^でき

るのは不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得です。


給与所得、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得間で、赤

字が生じた場合には、その赤字と黒字を差引計算することができ

ます。つまり赤字の分だけ支払う所得税は安くなります。そのこ

とを損益通算(ガラガラポン^^)といいます。



しかし、不動産所得の赤字のうち、幾らかは損益通算させてくれ

ません。土地等を 取得するために要した負債の利子に相当する

部分の金額−−−簡単な話、土地のローン利子は、損益通算はだ

めというわけです。



不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額か

ら必要経費を控除した金額です。


簡単な話

不動産所得の赤字 = 売り上げ − (経費+土地ローン利子)

  (経費は計算上、土地のローン利子は含めず独立させており   ます。)



1.不動産所得の赤字 ≦ 土地のローン利子

  損益通算できる赤字はなしとなります。



2.不動産所得の赤字 > 土地のローン利子

   赤字−土地ローン利子=この分を損益通算できます。
        

不動産所得の赤字の損益通算は、ややこしい計算をして、やっと

損益通算できます。それでもやった方が得です^^





・土地建物一括ローンで買って、土地と建物のローン割合がわか

らないときどうするの?????



「土地等と建物を一括取得した場合の借入金利子の区分方法」

要件

1.土地と建物を一括契約により同一の者から取得した場合

2.借入金が土地と建物に区別されていないため、区別すること

ができない。


上記の要件に当てはまる場合は、借入金は、建物の取得に充当し、

残額を土地の取得に充当して計算できます。



・そんなこといっても建物の価格はどうして決めるの?

市町村役場が固定資産評価している中古なら、それが参考になります。



【参考法令】

法律というのは国民のためにあるんだけど、なぜこんなにむずかしいんでしょう。
わからんように書くのが法律なんです^^


・頭痛もちの人は読まないでください。

・1回読んで理解できた人は天才です。

・何回読んでも理解できない人は普通人です^^





租税特別措置法


(不動産所得に係る損益通算の特例)

第四十一条の四  個人の平成四年分以後の各年分の不動産所

得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合において、当

該年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した金額

のうちに不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地又は土

地の上に存する権利(次項において「土地等」という。)を

取得するために要した負債の利子の額があるときは、当該損

失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する部分の金額と

して政令で定めるところにより計算した金額は、所得税法第

六十九条第一項 の規定その他の所得税に関する法令の規定の

適用については、生じなかつたものとみなす。

2  建物とともにその敷地の用に供されている土地等を取得

した場合における土地等を取得するために要した負債の額の

計算その他前項の規定の適用に関し必要な事項は、政令で定

める。




租税特別措置法施行令


(不動産所得に係る損益通算の特例)

第二十六条の六  法第四十一条の四第一項 に規定する政令

で定めるところにより計算した金額は、次の各号に掲げる場

合の区分に応じ、当該各号に定める金額とする。


一  その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入し

た法第四十一条の四第一項 に規定する土地等(以下この条に

おいて「土地等」という。)を取得するために要した負債の

利子の額が当該不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額

を超える場合 当該損失の金額

二  その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入し

た土地等を取得するために要した負債の利子の額が当該不動

産所得の金額の計算上生じた損失の金額以下である場合 当

該損失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する金額

2  個人が不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地等を

当該土地等の上に建築された建物(その附属設備を含む。)

とともに取得した場合(これらの資産を一の契約により同一

の者から譲り受けた場合に限る。)において、これらの資産

を取得するために要した負債の額がこれらの資産ごとに区分

されていないことその他の事情によりこれらの資産の別にそ

の負債の額を区分することが困難であるときは、当該個人は、

これらの資産を取得するために要した負債の額がまず当該建

物の取得の対価の額に充てられ、次に当該土地等の取得の対

価の額に充てられたものとして、法第四十一条の四第一項 に

規定する土地等を取得するために要した負債の利子の額に相

当する部分の金額を計算することができる。



*不動産所得って何じゃ?

*不動産所得の基礎知識

*不動産所得って何じゃ?


不動産所得は、土地・建物などの不動産、地上権などの不動産に

設定されている権利、船舶・航空機などの貸付による所得をいい

ます。

えぇ・・・船、飛行機????? 動くのに何でぇ・・・

普通の頭では考えられないことがときどきあるんです。^^


所得税法という法律で「不動産所得はこうだ」と決めているんで

す。われわれが、これはおかしいといっても、この紋所が目に入

らぬか〜、ははぁ〜というわけです。

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

所得税法

(不動産所得)

第二十六条  不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権

利、船舶又は航空機(以下この項において「不動産等」とい

う。)の貸付け(地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産

等を使用させることを含む。)による所得(事業所得又は譲渡所

得に該当するものを除く。)をいう。

2  不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入

金額から必要経費を控除した金額とする。


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−


所得税は、国税で、こまかく分けますと10種類あります。


事業所得、給与所得、不動産所得、利子所得、配当所得、退職所

得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得です。



この中で不動産に関係のあるのが不動産所得、譲渡所得(不動産

を売却したときの所得ですので今回は省略)です。



不動産を貸して賃貸料をもらえば不動産所得というわけです。

2月中旬から3月中旬の確定申告の時期になると、前年分の所得

のうち不動産所得の申告をすることになります。もちろん、ほか

にも所得があれば、それもあわせて申告することになります。


サラリーマンなら給与所得です。給与所得なら所得税、社会保険

料等が差し引かれています。

会社から源泉徴収票をもらってくると、給与がいくら、所得税が

いくら、社会保険料等がいくら、生命保険料の控除額、損害保険

料の控除額がいくらと記入されています。

確定申告書に源泉徴収票を添付して、不動産所得とあわせて、も

う一度ガラガラポン(損益通算)と計算のやり直しをして、確定申

告をするんです。

もし不動産所得が赤字(初めて賃貸物件を持った年の場合は赤字

が多い)であれば、給与所得で差し引かれていた所得税がいくら

か返ってきます。^^ 返ってくる場合でも申告しなければ返って

きません。^^ また返ってくる金額まで所得税を払っていなけれ

ば、払った分までです。それ以上は無理です。政府はそこまで面

倒みはよくありません。^^


ここでちょっと余談になりますが、不動産所得を会社に知られた

くない人は→  こっそりとこちら→裏口へ^^ 
        
不動産所得を会社に知られたくないサラリーマンは?






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