*不動産の鑑定評価の方式・賃料を求める鑑定評価の手法

*不動産の鑑定評価の方式・賃料を求める鑑定評価の手法




【不動産の賃料】

1.実質賃料

実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃

料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、

純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされ

る諸経費等(以下「必要諸経費等」という。)から成り立つも

のである。

2.支払賃料

支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当

たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合に

おいては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を

構成するものである。

なお、慣行上、建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって、

水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、

共益費等の名目で支払われる場合もあるが、これらのうちには

実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに

留意する必要がある。



・賃料を求める場合の一般的留意事項

賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定の期間に
対応して、実質賃料を求めることを原則とします。






・賃料を求める鑑定評価

われわれ一般人としては、賃貸事例比較法、つまり近くのよく

似た賃貸物件の家賃を収集して、駅からの距離、周囲の環境、

物件の構造、部屋の大きさ、物件の築年数等を比較検討して、

家賃の算定をするのが一番適切ではないかと思われます。

したがって、以下は参考程度にご覧ください。



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「編集後記」


なお、これで「めちゃやさしい不動産鑑定評価の基礎知識」を

終了します。

タイトルのように「めちゃやさしい」とならず、むずかしく、

ややこしくなりましたこと、お詫びいたします。



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【参考】不動産鑑定評価基準から抜粋



第2節賃料を求める鑑定評価の手法


不動産の賃料を求める鑑定評価の手法は、新規賃料にあっては
積算法、賃貸事例比較法、収益分析法等があり、継続賃料にあ
っては差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法等
がある。

賃料を求める場合の一般的留意事項

賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定の期間に
対応して、実質賃料を求めることを原則とし、賃料の算定の期
間及び支払いの時期に係る条件並びに権利金、敷金、保証金等
の一時金の授受に関する条件が付されて支払賃料を求めること
を依頼された場合には、実質賃料とともに、その一部である支
払賃料を求めることができるものとする。

1.実質賃料と支払賃料

実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃
料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、
純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされ
る諸経費等(以下「必要諸経費等」という。)から成り立つも
のである。

支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当
たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合に
おいては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を
構成するものである。
なお、慣行上、建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって、
水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、
共益費等の名目で支払われる場合もあるが、これらのうちには
実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに
留意する必要がある。

2.支払賃料の求め方

契約に当たって一時金が授受される場合における支払賃料は、
実質賃料から、当該一時金について賃料の前払的性格を有する
一時金の運用益及び償却額並びに預り金的性格を有する一時金
の運用益を控除して求めるものとする。
なお、賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額に
ついては、対象不動産の賃貸借等の持続する期間の効用の変化
等に着目し、実態に応じて適切に求めるものとする。
運用利回りは、賃貸借等の契約に当たって授受される一時金の
性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び性格等
の相違に応じて、当該不動産の期待利回り、不動産の取引利回
り、長期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出
金利等を比較考量して決定するものとする。

3.賃料の算定の期間

鑑定評価によって求める賃料の算定の期間は、原則として、宅
地並びに建物及びその敷地の賃料にあっては1月を単位とし、
その他の土地にあっては1年を単位とするものとする。


新規賃料を求める鑑定評価の手法

1.積算法

(1)意義
積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を
求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算
して対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法によ
る試算賃料を積算賃料という。)。
積算法は、対象不動産の基礎価格、期待利回り及び必要諸経費
等の把握を的確に行い得る場合に有効である。
(2)適用方法
基礎価格
基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、
原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。
期待利回り
期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要
した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相
当額に対する割合をいう。
期待利回りを求める方法については、収益還元法における還元
利回りを求める方法に準ずるものとする。この場合において、
賃料の有する特性に留意すべきである。
必要諸経費等
不動産の賃貸借等に当たってその賃料に含まれる必要諸経費等
としては、次のものがあげられる。

ア減価償却費
イ維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)
ウ公租公課(固定資産税、都市計画税等)
エ損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険)
オ貸倒れ準備費
カ空室等による損失相当額

2.賃貸事例比較法

(1)意義
賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集し
て適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料(実際
に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう。)
に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因
の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考
量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である
(この手法による試算賃料を比準賃料という。)。
賃貸事例比較法は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に
おいて対象不動産と類似の不動産の賃貸借等が行われている場
合又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等が行われてい
る場合に有効である。

(2)適用方法
事例の収集及び選択
賃貸借等の事例の収集及び選択については、取引事例比較法に
おける事例の収集及び選択に準ずるものとする。この場合にお
いて、賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選
択すべきことに留意しなければならない。
事情補正及び時点修正並びに地域要因の比較及び個別的要因
の比較事情補正及び時点修正並びに地域要因の比較及び個別的
要因の比較については、取引事例比較法の場合に準ずるものと
する。

3.収益分析法

(1)意義
収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象
不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(減
価償却後のものとし、これを収益純賃料という。)を求め、こ
れに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手
法である(この手法による試算賃料を収益賃料という。)
収益分析法は、企業の用に供されている不動産に帰属する純収
益を適切に求め得る場合に有効である。

(2)適用方法

収益純賃料の算定
収益純賃料の算定については、収益還元法における純収益の算
定に準ずるものとする。この場合において、賃料の有する特性
に留意しなければならない。

収益賃料を求める手法
収益賃料は、収益純賃料の額に賃貸借等に当たって賃料に含ま
れる必要諸経

費等を加算することによって求めるものとする。
なお、一般企業経営に基づく総収益を分析して収益純賃料及び
必要諸経費等を含む賃料相当額を収益賃料として直接求めるこ
とができる場合もある。

継続賃料を求める鑑定評価の手法
1.差額配分法

(1)意義
差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃
料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生
している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合
的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判
定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算
賃料を求める手法である。

(2)適用方法
対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、価格時
点において想定される正常賃料であり、積算法、賃貸事例比較
法等により求めるものとする。
対象不動産の経済価値に即応した適正な支払賃料は、契約に当
たって一時金が授受されている場合については、実質賃料から
権利金、敷金、保証金等の一時金の運用益及び償却額を控除す
ることにより求めるものとする。
貸主に帰属する部分については、一般的要因の分析及び地域
要因の分析により差額発生の要因を広域的に分析し、さらに対
象不動産について次に掲げる契約の事項等に関する分析を行う
ことにより適切に判断するものとする。

ア契約上の経過期間と残存期間
イ契約締結及びその後現在に至るまでの経緯
ウ貸主又は借主の近隣地域の発展に対する寄与度

2.利回り法

(1)意義
利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要
諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
(2)適用方法
基礎価格及び必要諸経費等の求め方については、積算法に準
ずるものとする。
継続賃料利回りは、現行賃料を定めた時点における基礎価格
に対する純賃料の割合を標準とし、契約締結時及びその後の各
賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しく
は同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動
産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸
借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求めるもの
とする。

3.スライド法

(1)意義
スライド法は、現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率
を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試
算賃料を求める手法である。
なお、現行賃料を定めた時点における実際実質賃料又は実際支
払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変
動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができる
ものとする。

(2)適用方法
変動率は、現行賃料を定めた時点から価格時点までの間にお
ける経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、土
地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各
種指数等を総合的に勘案して求めるものとする。
必要諸経費等の求め方は、積算法に準ずるものとする。

4.賃貸事例比較法
賃貸事例比較法は、新規賃料に係る賃貸事例比較法に準じて試
算賃料を求める手
法である。

*不動産の鑑定評価の方式・収益還元法

*不動産の鑑定評価の方式・収益還元法


収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純

収益の現在価値の総和を求めることによりまして、対象不動産の試

算価格を求める手法です。(この手法による試算価格を収益価格と

いう。)

収益還元法は、賃貸用不動産、賃貸以外の事業の用に供する不動

産の価格を求める場合に特に有効です。



・収益価格を求めるには2つの方法があります。


1.直接還元法

一定期間(普通は1年)の純収益を還元利回りによって還元する方
法。


2.DCF法 (当サイトでは省略します)

連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時

期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法。


不動産の証券化に関する鑑定評価等で、毎期の純収益の見通し等に

ついて詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則と

するもので、あわせて直接還元法を適用することにより検証を行う

ことが適切です。

特に、資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関す

る法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値

を表す価格を求める場合には、DCF法を適用しなければならない。

ということで、特殊性が濃く、内容も複雑ですので、当サイトでは

DCF法は省略し、直接還元法を説明します。

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・直接還元法


(1)直接還元法 ( / は割るの記号として使っています。)


   P=a/R         


   P:求める不動産の収益価格
   a:一期間の純収益
   R:還元利回り



普通、不動産の利回り計算は

   R 年利回り = a 年間の純収益 / P 不動産価格

     として計算します。建物だけで計算する場合は

     不動産価格は建物価格です。

   この式を使って P 不動産価格を計算すると   

    P 不動産価格 = a 年間の純収益 / R 年利回り となり
 
    直接還元法の公式 P=a/R になります。


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・還元利回り算出・・・類似の不動産の取引事例から計算します。

 (鑑定する建物と比較して位置、敷地面積、建物の種類、構造、

  床面積、築年数等を比較して補正します。)


   建物価格(土地は除く)       100,000,000円
   年間家賃               10,750,000円
   年間経費(固定資産税、火災保険料等)    25%
   年間純収益  10,750,000円X(1-0.25)=8,062,500円
   
還元利回り 8,062,500円/100,000,000円=0.080625

                還元利回り   8.0625%
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・収益価格算出・・・還元利回り、純収益から収益価格を算出する。
        
        還元利回り  8.0625%とします。
        純収益    8,062,500円とします。


  直接還元法

  P=a/R =8,062,500 / 0.80625 = 10,000,000円        
      求める不動産の収益価格    10,000,000円 


    P:求める不動産の収益価格   
    a:一期間の純収益
    R:還元利回り 


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【参考】不動産鑑定評価基準から抜粋




収益還元法



1.意義

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純

収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を

求める手法である(この手法による試算価格を収益価格という。)

収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動

産の価格を求める場合に特に有効である。

また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成

されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するも

のである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物

等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用す

べきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することによ

り適用されるものである。

なお、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価

格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取

引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべき

である。


2.収益価格を求める方法

収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって
還元する方法(以下「直接還元法」という。)と、連続する複数の

期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在

価値に割り引き、それぞれを合計する方法(Discounted Cash Flow
法(以下「DCF法」という。))がある。

これらの方法は、基本的には次の式により表される。


(1)直接還元法


   P=a/R


P:求める不動産の収益価格
a:一期間の純収益
R:還元利回り




(2)DCF法

     省略



3.適用方法

(1)純収益

純収益の意義

純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のため

に用いられている不動産とこれに関与する資本(不動産に化体され

ているものを除く。)、労働及び経営(組織)の諸要素の結合によ

って生ずる総収益から、資本(不動産に化体されているものをく)

労働及び経営(組織)の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控

除した残余の部分をいう。

純収益の算定

対象不動産の純収益は、一般に1年を単位として総収益から総費用

を控除して求めるものとする。また、純収益は、永続的なものと非

永続的なもの、償却前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用

の把握の仕方により異なるものであり、それぞれ収益価格を求める

方法及び還元利回り又は割引率を求める方法とも密接な関連がある

ことに留意する必要がある。

なお、直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益

を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があることに

留意しなければならない。

純収益の算定に当たっては、対象不動産からの総収益及びこれにる

総費用を直接的に把握し、それぞれの項目の細部について過去の推

移及び将来の動向を慎重に分析して、対象不動産の純収益を適切に

求めるべきである。この場合において収益増加の見通しについて、

特に予測の限界を見極めなければならない。

特にDCF法の適用に当たっては、毎期の純収益及び復帰価格並び

にその発生時期が明示されることから、純収益の見通しについて十

分な調査を行うことが必要である。

なお、直接還元法の適用に当たって、対象不動産の純収益を近隣地

域又は同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動

産若しくは同一需給圏内の代替競争不動産の純収益によって間接的

に求める場合には、それぞれの地域要因の比較及び個別的要因の比

較を行い、当該純収益について適切に補正することが必要である。

ア総収益の算定及び留意点

(ア)対象不動産が賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する

不動産である場合

総収益は、一般に、賃貸用不動産にあっては、支払賃料に預り金的

性格を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金

等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた

額とし、賃貸以外の事業の用に供する不動産にあっては、売上高と

する。
なお、賃貸用不動産についてのDCF法の適用に当たっては、特に

賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼動率の毎期の変動に留意

しなければならない。

(イ)対象不動産が更地であるものとして、当該土地に最有効使用

の賃貸用建物等の建築を想定する場合

対象不動産に最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定し、当該複合

不動産が生み出すであろう総収益を適切に求めるものとする。

イ総費用の算定及び留意点

対象不動産の総費用は、賃貸用不動産(アの(イ)の複合不動産を

想定する場合を含む。)にあっては、減価償却費(償却前の純収益

を求める場合には、計上しない。)、維持管理費(維持費、管理、

修繕費等)、公租公課(固定資産税、都市計画税等)、損害保険料

等の諸経費等を、賃貸以外の事業の用に供する不動産にあっては、

売上原価、販売費及び一般管理費等をそれぞれ加算して求めるもの

とする。なお、DCF法の適用に当たっては、特に保有期間中にお

ける大規模修繕費等の費用の発生時期に留意しなければならない。


(2)還元利回り及び割引率

還元利回り及び割引率の意義

還元利回り及び割引率は、共に不動産の収益性を表し、収益価格を

求めるために用いるものであるが、基本的には次のような違いがあ

る。還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格

の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求め

る際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動

予測と予測に伴う不確実性を含むものである。割引率は、DCF法

において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使

用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不

確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間

に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものであ

る。

還元利回り及び割引率の算定

ア還元利回り及び割引率を求める際の留意点

還元利回り及び割引率は、共に比較可能な他の資産の収益性や金融

市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意

しなければならない。

さらに、還元利回り及び割引率は、地方別、用途的地域別、品等別

等によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因及び

個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。

イ還元利回りを求める方法

還元利回りを求める方法を例示すると次のとおりである。

(ア)類似の不動産の取引事例との比較から求める方法

この方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる

利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的

要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。

(イ)借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法

この方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素(借入

金及び自己資金)に係る各還元利回りを各々の構成割合により加重

平均して求めるものである。

(ウ)土地と建物に係る還元利回りから求める方法

この方法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合に、その物

理的な構成要素(土地及び建物)に係る各還元利回りを各々の価格

の構成割合により加重平均して求めるものである。

(エ)割引率との関係から求める方法

この方法は、割引率をもとに対象不動産の純収益の変動率を考慮し

て求めるものである。

ウ割引率を求める方法

割引率を求める方法を例示すると次のとおりである。

(ア)類似の不動産の取引事例との比較から求める方法

この方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる

割引率をもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的

要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。

(イ)借入金と自己資金に係る割引率から求める方法

この方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素(借入

金及び自己資金)に係る各割引率を各々の構成割合により加重平均

して求めるものである。


(ウ)金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法

この方法は、債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投

資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安

全性等の個別性を加味することにより求めるものである。

(3)直接還元法及びDCF法の適用のあり方

直接還元法又はDCF法のいずれの方法を適用するかについては、

収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適

切に選択することが必要である。ただし、不動産の証券化に係る鑑

定評価等で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められ

る場合には、DCF法の適用を原則とするものとし、あわせて直接

還元法を適用することにより検証を行うことが適切である。特に、

資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律

に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す

価格を求める場合には、DCF法を適用しなければならない。



*不動産の鑑定評価の方式・取引事例比較法

*不動産の鑑定評価の方式・取引事例比較法


取引事例比較法は、多くの実際の取引事例を不動産業者等から収

集してその中から適切な事例の選択を行います。

そして取引価格に、必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、

かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた

価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める

手法です。

参考にする取引事例に比べ、間口が広いかどうか、土地の奥行き

が長いかどうか、道路幅員はどうか、広い道から何mくらい入る

か等を一定の基準に基いて価格修正、補正を行なっていく。


取引事例比較法は、次の場合に有効です。

・近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において、対象

不動産と類似の不動産の取引が行われている場合

・同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有

効です。




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【参考】不動産鑑定評価基準から抜粋


取引事例比較法


1.意義

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の

選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び

時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を

行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の

試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比準価

格という。)

取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等

において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又

は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有

効である。


2.適用方法


(1)事例の収集及び選択

取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の

基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必

要である。

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に

存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむ

を得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るも

ののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場

合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから

選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならな
い。


取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常な

ものに補正することができるものであること。

時点修正をすることが可能なものであること。

地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。


(2)事情補正及び時点修正

取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に

影響していると認められるときは、適切な補正を行い、取引事例

に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格

水準の変動があると認められるときは、当該事例の価格を価格時

点の価格に修正しなければならない。

時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又

は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域

における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価

格を修正すべきである。


(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較

取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要

因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、

取引事例に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの

又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣

地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及

び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、

取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合におい

ては、対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較

をそれぞれ行うものとする。また、このほか地域要因及び個別的

要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標

準的な土地を設定して行う方法がある。


(4)配分法

取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的

に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取

引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の

価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、

又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、

新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対

象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象

不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする(この方法を配

分法という。)

*不動産の鑑定評価の方式・原価法

*不動産の鑑定評価の方式・原価法


・原価方式・・・不動産の再調達(建築、造成等による新規の

調達をいう。今建築、造成すればいくらになるか)に要する原価

に着目し、再調達原価を求め、それから減価修正をし、その不動

産の価格を求める。

主に建物について原価法を用いることが多い。



簡単に、中古住宅の建物を、その時点で評価してみましょう。


A建物 

木造瓦葺モルタル塗り2階建の普通程度の建売住宅

延べ床面積(1階床面積+2階床面積)      100
 
耐用年数(新築から何年まで使用に耐えられるか)  25年

経過年数(新築後何年経過しているか)       10年

再調達原価(現在新築した場合の価格)

  崚たり15万円 100孱15万=  1500万円


とすると、残存耐用年数 25年−10年 = 15年

  1500万x15年÷25年 = 900万円
 
       現時点の建物評価額    900万円





−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

【参考】不動産鑑定評価基準から抜粋

原価法

1.意義

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この

再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求め

る手法である(この手法による試算価格を積算価格という。)

原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合にお

いて、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができると

きに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再

調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用するこ

とができる。

この場合において、対象不動産が現に存在するものでないときは、

価格時点における再調達原価を適切に求めることができる場合に限

り適用することができるものとする。


2.適用方法

(1)再調達原価の意義

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを

想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を

求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つも

のに置き換えて求めた原価(置換原価)を再調達原価とみなすもの

とする。


(2)再調達原価を求める方法

再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使

用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対

して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費

用を加算して求めるものとする。

なお、置換原価は、対象不動産と同等の有用性を持つ不動産を新た

に調達することを想定した場合に必要とされる原価の総額であり、

発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担

すべき通常の付帯費用を加算して求める。

土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価

に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯

費用とを加算して求めるものとする。

なお、土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象

地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公

共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経

済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合に

は、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算する

ことができる。

建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価

(再調達原価が把握できない既成市街地における土地にあっては取

引事例比較法及び収益還元法によって求めた更地の価格)又は借地

権の価格を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めるも

のとする。

再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収

集した建設事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用す

るものとし、また、必要に応じて併用するものとする。



直接法は、対象不動産について直接的に再調達原価を求める方法で

ある。直接法は、対象不動産について、使用資材の種別、品等及び

数量並びに所要労働の種別、時間等を調査し、対象不動産の存する

地域の価格時点における単価を基礎とした直接工事費を積算し、こ

れに間接工事費及び請負者の適正な利益を含む一般管理費等を加え

て標準的な建設費を求め、さらに発注者が直接負担すべき通常の付

帯費用を加算して再調達原価を求めるものとする。

また、対象不動産の素材となった土地(素地)の価格並びに実際の

造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利

益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並び

にこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)が判明してい

る場合には、これらの明細を分析して適切に補正し、かつ、必要に

応じて時点修正を行って再調達原価を求めることができる。



間接法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対

象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産から間

接的に対象不動産の再調達原価を求める方法である。

間接法は、当該類似の不動産等について、素地の価格やその実際の

造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利

益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並び

にこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)を明確に把握

できる場合に、これらの明細を分析して適切に補正し、必要に応じ

て時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を

行って、対象不動産の再調達原価を求めるものとする。

3.減価修正

減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動

産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な

積算価格を求めることである。

減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を

部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。

(1)減価の要因

減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられ

る。これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に

関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければ

ならない。

物理的要因

物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及

び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発

的な損傷があげられる。

機能的要因

機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷

地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能

率の低下等があげられる。

経済的要因

経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域

の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争

等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の

減退等があげられる。

(2)減価修正の方法

減価額を求めるには、次の二つの方法があり、原則としてこれらを

併用するものとする。

耐用年数に基づく方法

耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらの

うちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の実情に即して決定す

べきである。

この方法を用いる場合には、経過年数よりも経済的残存耐用年数に

重点をおいて判断すべきである。

なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されて

いて、それぞれの耐用年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合

に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時にお

ける残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の実情に即し

て決定すべきである。

観察減価法

観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持

管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要

因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。



*不動産の鑑定評価の方式

*不動産の鑑定評価の方式



・不動産の鑑定評価の方式は、まず

1.価格を求める手法

2.賃料を求める手法

に分類されます。


それぞれの鑑定評価の手法の適用により求められた価格又は賃料

を試算価格又は試算賃料といいます。




・価格を求める鑑定評価の手法


不動産の鑑定評価の方式には原価方式、比較方式及び収益方式

の三方式があります。

このほか三手法の考え方を活用した開発法等の手法があります。



・原価方式・・・不動産の再調達(建築、造成等による新規の

 調達をいう。)に要する原価に着目

・比較方式・・・不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目

・収益方式・・・不動産から生み出される収益に着目


それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものです。






【参考】不動産鑑定評価基準から抜粋


第7章鑑定評価の方式

鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式

がある。

原価方式は不動産の再調達(建築、造成等による新規の調達をい

う。)に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例又

は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出され

る収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようと

するものである。

不動産の鑑定評価の方式は、価格を求める手法と賃料を求める手

法に分類される。それぞれの鑑定評価の手法の適用により求めら

れた価格又は賃料を試算価格又は試算賃料という。


第1節価格を求める鑑定評価の手法

不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引

事例比較法及び収益還元法に大別され、このほか三手法の考えを

活用した開発法等の手法がある。


試算価格を求める場合の一般的留意事項

1.一般的要因と鑑定評価の各手法の適用との関連

価格形成要因のうち一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響

を与えるものであり、鑑定評価手法の適用における各手順におい

て常に考慮されるべきものであり、価格判定の妥当性を検討する

ために活用しなければならない。

2.事例の収集及び選択

鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例には、原価

法の適用に当たって必要な建設事例、取引事例比較法の適用に当

たって必要な取引事例及び収益還元法の適用に当たって必要な収

益事例(以下「取引事例等」という。)がある。これらの取引事

例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に

基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取

引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならな

い。

取引事例等は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択する

ものとする。

(1)次の不動産に係るものであること

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得

ない場合には近隣地域の周辺の地域(以下「同一需給圏内の類

似地域等」という。)に存する不動産

対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等におけ

る同一需給圏内に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立し

ていると認められる不動産(以下「同一需給圏内の代替競争不

動産」という。)

(2)取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められる

ものであること又は正常なものに補正することができるものであ

ること。

(3)時点修正をすることが可能なものであること。

(4)地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものである

こと。

3.事情補正

取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事

例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなけ

ればならない。

(1)現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引

等における当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急

ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合もあるので、取引事

例等がどのような条件の下で成立したものであるかを資料の分析

に当たり十分に調査しなければならない。

(2)特殊な事情とは、正常価格を求める場合には、正常価格の

前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件

を欠くに至らしめる事情のことである。

4.時点修正

取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、

その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引

事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければならない。

5.地域要因の比較及び個別的要因の比較

取引事例等の価格等は、その不動産の存する用途的地域に係る地

域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるか

ら、取引事例等に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存す

るもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては

近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比

較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較

を、取引事例等に係る不動産が近隣地域に存するものである場合

においては、対象不動産と当該事例に係る不動産の個別的要因の

比較をそれぞれ行う必要がある。


*不動産の鑑定評価の地域分析及び個別分析

*不動産の鑑定評価の地域分析及び個別分析




不動産の鑑定評価をするに当たって、地域分析、個別分析をするこ

とによって対象不動産の最有効使用を判定する必要があります。

その上で対象不動産の価格を求めることになります。



地域分析

その対象不動産がどのような地域にあるか、その地域はどのような

特性を有しているか、また、対象不動産に係る市場はどのような特

性を有しているか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用

形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているか

を分析し、判定することをいいます。

地域・・・・・住宅、商業、工業、農地、林地等



個別分析

不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される

価格を標準として形成されるものです。

ですから不動産の鑑定評価に当たっては、対象不動産の最有効使用

を判定する必要があります。

個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と

価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその

最有効使用を判定することをいいます。






【参考】不動産鑑定評価基準 抜粋 

第6章地域分析及び個別分析

対象不動産の地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。


第1節地域分析


地域分析の意義

地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。

地域分析の適用

1.地域及びその特性

地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域(以下「用途的地域」という。)、すなわち近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及びこれと相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏である。
また、近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使用に具体的に現れるが、この標準的使用は、利用形態からみた地域相互間の相対的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛りとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての最有効使用を判定する有力な標準となるものである。
なお、不動産の属する地域は固定的なものではなく、地域の特性を形成する地域要因も常に変動するものであることから、地域分析に当たっては、対象不動産に係る市場の特性の把握の結果を踏まえて地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向とをあわせて分析し、標準的使用を判定しなければならない。

(1)用途的地域

近隣地域

近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。
近隣地域は、その地域の特性を形成する地域要因の推移、動向の如何によって、変化していくものである。

類似地域

類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。この地域のまとまりは、近隣地域の特性との類似性を前提として判定されるものである。

(2)同一需給圏

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定するものである。
一般に、近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼすものである。
また、近隣地域の外かつ同一需給圏内の類似地域の外に存する不動産であっても、同一需給圏内に存し対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する場合がある。
同一需給圏は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によってその地域的範囲を異にするものであるから、その種類、性格及び規模に応じて需要者の選好性を的確に把握した上で適切に判定する必要がある。
同一需給圏の判定に当たって特に留意すべき基本的な事項は、次のとおりである。

宅地

ア住宅地

同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。
なお、地域の名声、品位等による選好性の強さが同一需給圏の地域的範囲に特に影響を与える場合があることに留意すべきである。

イ商業地

同一需給圏は、高度商業地については、一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があり、したがって、その範囲は高度商業地の性格に応じて広域的に形成される傾向がある。
また、普通商業地については、一般に狭い商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。

ウ工業地

同一需給圏は、港湾、高速交通網等の利便性を指向する産業基盤指向型工業地等の大工場地については、一般に原材料、製品等の大規模な移動を可能にする高度の輸送機関に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向があり、したがって、その地域的範囲は、全国的な規模となる傾向がある。
また、製品の消費地への距離、消費規模等の市場接近性を指向する消費地指向型工業地等の中小工場地については、一般に製品の生産及び販売に関する費用の経済性に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向がある。

エ移行地

同一需給圏は、一般に当該土地が移行すると見込まれる土地の種別の同一需給圏と一致する傾向がある。ただし、熟成度の低い場合には、移行前の土地の種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。

農地

同一需給圏は、一般に当該農地を中心とする通常の農業生産活動の可能な地域の範囲内に立地する農業経営主体を中心とするそれぞれの農業生産活動の可能な地域の範囲に一致する傾向がある。

林地

同一需給圏は、一般に当該林地を中心とする通常の林業生産活動の可能な地域の範囲内に立地する林業経営主体を中心とするそれぞれの林業生産活動の可能な地域の範囲に一致する傾向がある。

見込地

同一需給圏は、一般に当該土地が転換すると見込まれる土地の種別の同一需給圏と一致する傾向がある。ただし、熟成度の低い場合には、転換前の土地の種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。

建物及びその敷地

同一需給圏は、一般に当該敷地の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向があるが、当該建物及びその敷地一体としての用途、規模、品等等によっては代替関係にある不動産の存する範囲が異なるために当該敷地の用途に応じた同一需給圏の範囲と一致しない場合がある。

2.対象不動産に係る市場の特性

地域分析における対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、同一需給圏における市場参加者がどのような属性を有しており、どのような観点から不動産の利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているかを的確に把握することが重要である。あわせて同一需給圏における市場の需給動向を的確に把握する必要がある。
また、把握した市場の特性については、近隣地域における標準的使用の判定に反映させるとともに鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。



第2節個別分析


個別分析の意義

不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるものであるから、不動産の鑑定評価に当たっては、対象不動産の最有効使用を判定する必要がある。個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。

個別分析の適用

1.個別的要因の分析上の留意点

個別的要因は、対象不動産の市場価値を個別的に形成しているものであるため、個別的要因の分析においては、対象不動産に係る典型的な需要者がどのような個別的要因に着目して行動し、対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握することが重要である。
また、個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。

2.最有効使用の判定上の留意点

不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。

(1)良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であること。

(2)使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であること。

(3)効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと。

(4)個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし判定することが必要であるが、対象不動産の位置、規模、環境等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定すること。

(5)価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合には、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定すること。
特に、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。

(6)現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要があるため、建物及びその敷地と更地の最有効使用の内容が必ずしも一致するものではないこと。

(7)現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と建物の取壊しや用途変更等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案した経済価値を十分比較考量すること。


*不動産の鑑定評価の基本的事項

*不動産の鑑定評価の基本的事項


・不動産の価格の判定の基準日


価格形成の要因は、時の経過により変動するものですから、

不動産の価格はその判定の基準となった日において、その鑑

定評価が妥当であるということで、この日を価格時点といい

ます。

また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映

するものとしてその期間の期首となります。



・不動産の鑑定評価によって求める価格


1.正常価格

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会

経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成

されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいいます。

市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出

が自由であること。売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な

動機のないこと。対象不動産が相当の期間市場に公開されて

いること。要するに特殊な条件がなく通常の市場での価格と

いうことです。



2.限定価格

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取

得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の

分割等に基づき、正常価格と同一の市場概念の下において形

成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相

対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基

づく市場価値を適正に表示する価格をいう。

要するに下記のような限定される場合のことです。

(1)借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
   借地権者が底地を買えば完全な所有権となり、通常より
   少々高く買っても採算が合う。
 
(2)隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
   隣接地の入手はめったにできないもので、通常価格より
   高くなる。





3.特定価格

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による

社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提とな

る諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に

表示する価格をいう。

特定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。

(1)資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に
   関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すため
   の投資採算価値を表す価格を求める場合

(2)民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提と
   した価格を求める場合
  
(3)会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事
   業の継続を前提とした価格を求める場合


4.特殊価格

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産に

ついて、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正

に表示する価格をいう。

特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建

造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設

の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおい

た鑑定評価を行う場合である。






参考 不動産鑑定評価基準・・・・・目を通すだけ


第5章鑑定評価の基本的事項

不動産の鑑定評価に当たっては、基本的事項として、対象不動

産、価格時点及び価格又は賃料の種類を確定しなければならな

い。


第1節対象不動産の確定

不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず、鑑定評価の対象

となる土地又は建物等を物的に確定することのみならず、鑑定

評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要

がある。

対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区

別し、特定することであり、それは不動産鑑定士等が鑑定評価

の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実

の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的

に確定されるべきものである。


対象確定条件

対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象

確定条件という。対象確定条件は、対象不動産(依頼内容に応

じて次のような条件により定められた不動産をいう。)の所在、

範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の

態様に関する事項を確定するために必要な条件である。

1.不動産が土地のみの場合又は土地及び建物等の結合により

構成されている場合において、その状態を所与として鑑定評価

の対象とすること。

2.不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合

において、その土地のみを建物等が存しない独立のもの(更地)

として鑑定評価の対象とすること(この場合の鑑定評価を独立
鑑定評価という。)。

3.不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合

において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑

定評価の対象とすること(この場合の鑑定評価を部分鑑定評価

という。)。

4.不動産の併合又は分割を前提として、併合後又は分割後の

不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とすること(この場

合の鑑定評価を併合鑑定評価又は分割鑑定評価という。)

地域要因又は個別的要因についての想定上の条件

対象確定条件により確定された対象不動産について、依頼目的

に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別

的要因について想定上の条件を付加する場合があるが、この場

合には、依頼により付加する想定上の条件が実現性、合法性、

関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点

から妥当なものでなければならない。

一般に、地域要因について想定上の条件を付加することが妥当

と認められる場合は、計画及び諸規制の変更、改廃に権能を持

つ公的機関の設定する事項に主として限られる。



第2節価格時点の確定

価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不

動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当する

ものである。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たって

は、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この

日を価格時点という。また、賃料の価格時点は、賃料の算定の

期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。

価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合

(現在時点)、過去の場合(過去時点)及び将来の場合(将来
時点)に分けられる。


第3節鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定


不動産鑑定士等による不動産の鑑定評価は、不動産の適正な価

格を求め、その適正な価格の形成に資するものでなければなら
ない。


価格


不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格

であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特

定価格又は特殊価格を求める場合があるので、依頼目的及び条

件に即して価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。

なお、評価目的に応じ、特定価格として求めなければならない

場合があることに留意しなければならない。


1.正常価格


正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経

済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成され

るであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。この場合に

おいて、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を

満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。

(1)市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、

退出が自由であること。なお、ここでいう市場参加者は、自己

の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎

重かつ賢明に予測し、行動するものとする。

売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。

対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成

立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。

取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用

を費やしていること。

対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。

買主が通常の資金調達能力を有していること。

(2)取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買

い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。

(3)対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。



2.限定価格


限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得

する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割

等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成される

であろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定

される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値

を適正に表示する価格をいう。

限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。

(1)借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合

(2)隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合

(3)経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関

連する場合


3.特定価格


特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による

社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提とな

る諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に

表示する価格をいう。特定価格を求める場合を例示すれば、次

のとおりである。

(1)資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に

関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資

採算価値を表す価格を求める場合

(2)民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提と

した価格を求める場合

(3)会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事

業の継続を前提とした価格を求める場合



4.特殊価格


特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産に

ついて、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正

に表示する価格をいう。

特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建

造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設

の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおい

た鑑定評価を行う場合である。



賃料


不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料

又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて

限定賃料を求めることができる場合があるので、依頼目的及び

条件に即してこれを適切に判断し、明確にすべきである。



1.正常賃料


正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな

賃貸借等(賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産

を使用し、又は収益することをいう。)の契約において成立す

るであろう経済価値を表示する適正な賃料(新規賃料)をいう。



2.限定賃料


限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな

賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表

示する賃料(新規賃料)をいう。

限定賃料を求めることができる場合を例示すれば、次のとおり

である。

(1)隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する

場合

(2)経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸

借等に関連する場合



3.継続賃料


継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間

において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をい

う。




*不動産の価格形成諸原則


*不動産の価格形成諸原則


不動産の価格は、次のような要因で形成されます。

不動産の効用、相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要

に影響を与える諸要因の相互作用によって形成されます。


その形成の過程を考えるとき、そこに基本的な法則性を認め

ることができます。


不動産の鑑定評価は、その不動産の価格の形成過程を追究し、

分析することを本質とするものです。


ですから、不動産の経済価値に関する適切な最終判断に到達

するためには、鑑定評価に必要な指針としてこれらの法則性

を認識し、かつ、これらを具体的にあらわした以下の諸原則

を活用すべきです。


これらの原則は、一般の経済法則に基礎を置くものですが、

鑑定評価の立場からこれを認識し、表現したものです。


なお、これらの原則は、孤立しているものではなく、直接的

又は間接的に相互に関連しているものであることに留意しな

ければなりません。


・これらの原則とは?

需要と供給の原則、変動の原則、代替の原則、最有効使用

の原則、均衡の原則、収益逓増及び逓減の原則、収益配分

の原則、寄与の原則、適合の原則、競争の原則、予測の原則



これらの原則の中で特に「最有効使用の原則」が鑑定評価

上重要です。



「最有効使用の原則」


不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される

可能性に最も富む使用(以下「最有効使用」という。)を

前提として把握される価格を標準として形成されます。

この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観

的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的か

つ合法的な最高最善の使用方法に基づくものです。

なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも

最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個

人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な

効用を発揮していない場合があることに留意すべきです。

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

*むずかしいのはこの辺で・・・・・以下だんだんむずか

しくなりますので目を通すだけにしておきましょう。



参考・・・・・個別分析

・個別分析の意義

不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される

価格を標準として形成されるものですから、不動産の鑑定評価に当

たっては、対象不動産の最有効使用を判定する必要があります。

個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と

価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその

最有効使用を判定することをいいます。


・個別分析の適用

1.個別的要因の分析上の留意点

個別的要因は、対象不動産の市場価値を個別的に形成しているもの

であるため、個別的要因の分析においては、対象不動産に係る典型

的な需要者がどのような個別的要因に着目して行動し、対象不動産

と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度

をどのように評価しているかを的確に把握することが重要です。

また、個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格

又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきで

す。

2.最有効使用の判定上の留意点

不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきで

す。

(1)良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えら

れる使用方法であること。

(2)使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法で

あること。

(3)効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと。

(4)個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性

の制約下にあるので、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存す

る不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし判定することが必

要であるが、対象不動産の位置、規模、環境等によっては、標準的

使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合

には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最

有効使用を判定すること。

(5)価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価

格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合に

は、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性がある

ことを勘案して最有効使用を判定すること。

特に、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、次の事

項に留意すべきである。

(6)現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致してい

ない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費

用等を勘案する必要があるため、建物及びその敷地と更地の最有効

使用の内容が必ずしも一致するものではないこと。

(7)現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と建物の取壊

しや用途変更等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案し

た経済価値を十分比較考量すること。







*不動産鑑定評価基準って何だ?


*不動産鑑定評価基準って何だ?


・まえがき

現在の不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士、同士補が不動産鑑定評

価基準(平成14年7月3日全部改正され、同15年1月1日から

施行された基準−−−国土交通省)に基づき行なわれています。

不動産鑑定評価基準は、PDFファイルで51ページにもわたって

います。

法的な強制力はありませんが、適正な不動産の鑑定評価を行なうた

めの基準を示したものです。

われわれ一般人は、このような高度な内容、理論そのものを知る必

要はありませんが、不動産の基礎知識を身につけるうえで、不動産

鑑定評価を欠かすことはできません。

そこで中身の濃い部分だけを、できるだけ簡単に具体的に勉強して

いきましょう。 



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