*土地区画整理って何だ!3

*土地区画整理って何だ!3



土地区画整理事業(とちくかくせいりじぎょう)は、都市計画区域

内の土地について公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図る

ために行われます。

土地の区画とか形質の変更及び公共施設の新設または変更に関する

事業です。土地区画整理法(昭和29年法律第119号)で定めるとこ

ろに従って行われます。

・従前地・・・・・今までの土地を従前地といいます。

・換地・・・・・・区画整理完了後の土地を換地といいます。

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・仮換地

従前地と換地処分までの間に仮換地(街区番号を決めます。)を設

けるときがあります。

土地区画整理事業を施行する者は換地処分を行う前に仮換地を指定

して、従前の宅地の権利者に使用等をさせることができます。

この場合、各土地に地番ではなく、街区番号を決めます。


なお、仮換地について使用・収益を開始することができる日を別に

定める場合があります。

この時期に分筆して分譲ということも考えられます。こういう土地

を買う場合はこの現場近くに区画整理組合の現場事務所がある場合

が多いので、探して聞きに行きましょう。


・換地

土地区画整理事業によって、従前地に換えて与えられる宅地のこと

です。なお、従前地と異なる場所に換地される場合(飛換地)もあ

ります。

区画整理という性格上、従前地と換地が同一位置ということはほと

んどありません。ずれることは当然です。大きな区画整理になれ

ば、飛換地のほうが多いかもしれません。



・換地処分

関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知します。

そのうえで、都道府県(または国土交通大臣)が公告を行ないま

す。

換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日か

ら従前の宅地とみなされ、登記簿上、街区番号ではなく正式な地番

が付され、所有権等が移転し、清算金(従前地と換地の評価の差を

清算します。)が確定します。また、保留地(道路、公園用地等)

を施行者(区画整理を行なったところ、市町村等です。)が取得す

ることになります。



*土地区画整理って何だ!2

*土地区画整理って何だ!2


区画整理の歴史

明治以降、形の悪い農地を形のいいものにし、計画的に道路や用水路を整備する事業が行われていました。

1899年(明治32年)耕地整理法という法律ができました。この法律によって、土地の所有者の一定数の合意があれば事業を進めることができるようになりました。画期的な法律です。その結果、各地で耕地整理事業が行われました。

大正時代ごろから耕地整理法を利用して、住宅地の開発にも応用され、良好な住宅地として分譲販売するといったことも行われていました。

旧都市計画法(1919年)においては、耕地整理法を準用して土地区画整理事業を行うことが定められました。

耕地整理法は関東大震災の復興や、各地の戦災復興(27900ha)の過程で積極的に行われ、道路など公共施設の整備が図られました。

1949年、耕地整理法は廃止され、1954年、現行の「土地区画整理法」が公布されました。

しかし大阪駅前など大都市の駅前の密集地域などで整備を行おうとしても、敷地が既に狭小で、減歩したらほとんどなくなってしまうような所もあります。

また借地権者が多数存在しており、権利関係が複雑化している場合もあります。

そこでまた頭のいい人が考えました。比較的小規模な範囲で、中高層の再開発ビル(施設建築物)を建設します。

そして権利者に入居してもらって土地の高度利用を図ろうということです。

市街地改造法(1961年)、都市再開発(1979年)がそれです。市街地改造第一ビル、都市再開発ビルという名前で存在しているのがそれです。





*土地区画整理って何だ!1

*土地区画整理って何だ!1


めちゃ簡単にいうと、形の悪い曲がりくねった土地が雑然といっぱいあり、道はなく、あっても幅の小さい道だとします。

都市計画がやりにくい。各所有者も利用するのに不便である。そこで考えられたのが、その辺一帯の土地の区画をやり直して碁盤の目のようにしようということです。

しかし、その辺一帯が同一所有者で、建物もなく荒地であるというのなら簡単です。

現実はそうはいきません。所有者は全部違う、建物は建っている、工事費等の支払う金なんてないよというのが普通でしょう。

そこで頭のいい人がいて考えました。それなら土地を半分(減歩という)出してくれ、その土地を売って工事費、道路、公園等に充てます。

土地は半分に減るが、広い道で整形された土地になるので土地の評価は2倍も3倍もなるからいいだろう。

という話です。これが土地区画整理です。





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