*競売物件・取引事例比較法

*競売物件・取引事例比較法



競売物件の不動産の鑑定評価を行なうについての方法の1つで

す。取引事例比較法は、鑑定評価を行なう地域のたくさんの取

引事例を不動産業者等の協力を得て収集、その中から適切なも

のを取り出し、比較、補正を行い、取引の年月日との修正もし

競売物件の不動産価格を求めていく方法です。





【参考】平成14年7月3日全部改正

    不動産鑑定評価基準(国土交通省)から抜粋

取引事例比較法

1.意義

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例

の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正

及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の

比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象

不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価

格を比準価格という。)


取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地等

において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合

又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合

に有効である。

2.適用方法

(1)事例の収集及び選択

取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定

の基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集すること

が必要である。

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域

に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要

やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に

係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と

異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもの

のうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えな

ければならない。

取引事情が正常なものと認められるものであること又は正
常なものに補正することができるものであること。

時点修正をすることが可能なものであること。

地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものである
こと。

(2)事情補正及び時点修正

取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格

に影響していると認められるときは、適切な補正を行い、取引

事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間

に価格水準の変動があると認められるときは、当該事例の価格

を価格時点の価格に修正しなければならない。

時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域

又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の

地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより

取引価格を修正すべきである。

(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較

取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域

要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるか

ら、取引事例に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存す

るもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合において

は、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要

因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要

因の比較を、取引事例に係る不動産が近隣地域に存するもので

ある場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産との

個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。

また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、そ

れぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行

う方法がある。

(4)配分法

取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合

的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当

該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の

部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格

を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合

が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例

の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割

合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものと

する(この方法を配分法という。)





*競売物件・地代の滞納

*競売物件・地代の滞納


競売物件が借地上の建物であるときは、差押債権者は「地代の

滞納」に注意が必要です。

競売物件の所有者がその地代を滞納すると、土地の所有者は、

競売物件の所有者に対し、地代の滞納を理由に賃借権の解除

をすることができます。


つまり地主は、借主(競売物件の所有者)が地代を滞納すれ

ば、それを理由に土地賃貸借契約を解除することができます。

解除されたら困るのは、借主(競売物件の所有者)よりも差

押債権者です。

借地権をなくした借地上の建物は価値がなくなります。通常

は建物を取り壊して更地にして、地主に土地を返還しなけれ

ばなりません。

差押債権者は、そんなことがあってはたいへんです。そこで

債務者(所有者)が地代を滞納したときは、、債務者(所有

者)に代わって差押債権者が、執行裁判所の「地代の代払の

許可」を得て地代を弁済することができます。

もし差押債権者が気づかずに地代の滞納を見過ごし、競売さ

れ、借地上の建物が買受人の所有になったとき、地代の滞納

を理由に賃借権の解除の通告をされたらどうなるでしょう。

通告もいきなり解除ではなく、通常「何日以内に支払いなき

場合は解除する」ということになるでしょうが、この時点で、

買い受け人は、びっくりして右往左往することになります。


そんなことのないよう、借地上の競売物件の場合は、その地

主に会い、地代の滞納はないか、土地賃貸借の名義変更につ

いて支障はないか等事前調査をする必要があります。



*競売物件・建ぺい率

*競売物件・建ぺい率



防災、日照等住環境を守るため、敷地に空地を残すよう、建て

られる建物の大きさを制限しています。

建ぺい率はその地域の都市計画で定められています。

また角地は緩和する規定などがあり、その地域の市町村役場都

市計画課で聞くのがいいでしょう。


建築面積の敷地面積に対する割合  

建ぺい率=建築面積÷敷地面積

建築面積  50平方メートル 
敷地面積 100平方メートル 

50÷100=0.50   

建ぺい率 50%ということになります。



 
*建築面積


建ぺい率の計算に必要な「建築面積」について触れておきます。


建築面積というのは、簡単な話、建物の1階の面積のことです。

ただし2階が1階よりはみ出していたらどうなるでしょう。

もちろんはみ出している部分も含みます。建物を真上から見て

一番外側の線で求めた面積です。(ひさしは柱がありません。

この場合は少し違う解釈になります。そんな細かいことは省略

します。)



*床面積、延べ面積


床面積とは壁または柱の中心線で囲まれた部分の面積です。1

階床面積、2階床面積と言います。この各階の合計を「延べ

面積」といいます。

区分建物の場合は壁の内側(内面)でこかまれた部分です。



*容積率


建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合です。


容積率=建築物の延べ面積÷敷地面積

建築物の延べ面積=敷地面積X容積率


容積率20/10 つまり200%のところでは、敷地面積

が100屬箸垢襪髪笋挂明傳横娃悪屬泙之てられるという

ことです。このほか前面道路幅員(2以上の道路に面してい

るときは幅員の大きい方)による制限があり、上記容積率と

比べどちらか低いほうになります。

この計算は前面道路(12m未満の場合)X10分の4(1

0分の6の場合もあり)=容積率となります。


前面道路4mの場合の計算例

容積率=4X4/10=16/10・・・・・160%

上記の200%に比べ160%の方が低い。・・・答えは16

0%になります。

こまかいことが少しありますが、大まかな場合はこういうこ
とです。


「要注意」

競売物件で、既に建っている建物でも、建ぺい率違反してい

るものがあります。そのまま使う場合はいいんですが、建て

替えとなると、現状の大きさには建て替えられないことにな

ります。注意する必要があります。

どうもおかしいと感じたら、その地域の市町村役場都市計画

課、建築指導課で聞くのがいいでしょう。




*競売物件・更地、建付地、借地権、底地

*競売物件・更地、建付地、借地権、底地


 
競売物件の3点セットの評価書によく出てくる言葉



・更地(さらち)・・・・・土地の上に建物等の定着物が建って

おらず、地上権、賃借権等の使用収益を制約する権利の付着し

ていない宅地をいいます。

つまり、きれいな無垢な土地のことです。



・建付地(たてつけち)・・・・・建物等が建っている敷地で、

建物等と、その敷地が同一の所有者のもので、その所有者によ

り使用されていて、その敷地の使用収益を制約する権利の付着

していない宅地をいいます。

つまり建物、敷地、使用者が同一所有者で、地上権、賃借権等

の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいいます。



・借地権・・・・・借地借家法(廃止前の

借地法を含む。)に基づく借地権(建物の所有を目的とする地

上権又は土地の賃借権)をいいます。



・底地(そこち)・・・・・宅地について

借地権の付着している場合における宅地の所有権をいいます。

土地は借地権がついておればそれだけ値打ちが下がります。

土地の所有者は自分の思いどおりに使用収益できません。

つまり、簡単な話、 更地価格−借地権価格=底地価格 普通

一般的には底地価格50%、借地権価格50%の場合が多い。






*競売物件・あき家に残置物あり

*競売物件・あき家に残置物あり


競売建物があき家であれば、買受人にとっては好都合です。しかし

建物内部に所有者等が残していった物がある場合どうしたらいいで

しょう。

この場合買受人は困りますよね。

ちょっと余談になりますが、家具類残置のまま借家人に夜逃げされ

た家主と似ています。


借家人が夜逃げ、家主はどうする?


買受人は、この所有者等が残していった物がある場合、残置物を勝

手に処分することはできません。

原則として執行官に明渡執行(費用を予納した上で)を求める必要

があります。



【参考再掲】

*競売・引渡命令、引渡執行


・引渡命令

買受人が代金を支払うと買い受けた不動産の所有権を取得、つまり所有者となります。
買い受けた不動産に占有者(正当な賃借権に基づいて占有している者等を除く)がいる場合は引渡しを請求することになります。

引渡命令の申立(簡単な書類)を裁判所に行なうと、裁判所は正当であると認めた場合は、その競売不動産を買受人に引き渡すべき旨の決定をします。

引渡命令が相手方に送付され、執行抗告(引渡命令に対する不服申立て)がなければ1週間で確定します。

引渡命令が確定すると、強制執行ができる効力(「執行力」といいます。)が発生します。

この時点でも、占有者が退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要になってきます。

引渡命令に対する執行文の付与、送達証明の申請を裁判所書記官に行ないます。

執行文付きの引渡命令正本及び送達証明を添付して、執行官に「引渡執行の申立て」をすることになります。

今までの費用は大してかかりません。しかし、執行官に「引渡執行の申立て」をするときに、執行官手数料、其の他費用(家具等の運搬費用、倉庫費用等)が必要になり、予納しなければなりません。「その他費用」がかなりかかります。



・引渡執行

執行官による引渡執行は、執行の場所で、引渡執行の申立人(買受人)か、その代理人が立ち会うことが条件になります。

執行官は、目的不動産に立ち入り、閉鎖されている戸をあけるために必要な処分をすることができます。また抵抗を受けるときは警察の援助を求めることができます。

(注意)過去に、日本刀を振り回したという事件などがあり、引渡執行の申立人(買受人)は注意が必要です。



*競売物件・物件目録

*競売物件・物件目録


3点セットの物件明細書、評価書等には競売物件の「物件目録」

が添付されています。

競売の物件目録には、競売される不動産の表示が記載されてい

ます。

この目録を見れば、競売されるのは土地か、建物か、両方か、

土地の筆数、建物の個数は幾らかがわかります。

競売物件に物件番号をつけ、わかりやすくしています。通常は

土地が先にきて、あと建物がきます。

土地が2筆で、建物が1個の場合、土地の物件番号が(1)(2)、 

建物の物件番号が(3)となります。

最後に「以上所有者 ○○○○」となります。


ところが、「以上所有者 持分○分の○ ○○○○」と書かれ

ているとがあります。これは共有といって、複数の人が所有し

ていることを示します。

たとえば1筆の土地を複数の人が所有している場合、共有物と

なり、ここからここまでと特定することではなく、全体の○分

の○が、だれそれの所有ということで、その所有が特定の場所

ではありません。

また共有物の場合は登記簿には必ず1/2とか1/3というように

持分が決められ記載されています。もし持分が記載されてい

ない場合は、民法では

相等しいものと推定します。2人共有の場合なら1/2ずつとい

うことです。


もし競売物件に所有者が「持分○分の○」と記載されている

場合には注意が必要です。その持分だけが競売されるという

ことです。

競売の買受人はその物件を使用収益できるとは限りません。

他の持分所有者(共有者)と話し合いしなければなりません。

うまく話がつきにくい場合が多いでしょう。このような競売

物件はあきらめた方が無難でしょう。







*競売物件・現況地目

*競売物件・現況地目


地目(ちもく)は、不動産登記法に、土地の主な用途によりい

ろいろ決められています。簡単な話土地の用途別種類のことで

す。


主なものをあげますと、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、

山林、牧場、原野、墓地、境内地、ため池、公衆用道路、公園、

雑種地・・・・・


土地の登記簿の1枚目(表題部)に、この地目が記載されてい

ます。


ついでに土地の登記簿には地目のほかにどんなものが記載され

ているでしょう。

地番(5番12等)地積(面積のことで、250平方メートル

等)が記載されています。


競売物件の現況調査報告書などに出てくる「現況地目」とは何

でしょう。

現況地目とは現実の地目、現地で客観的に見た地目のことです。

登記簿上では山林であるが、現地の実際の地目は家が建ってい

て宅地として利用されているというような場合「現況宅地」

いいます。


ここで注意しなければならないのは、競売物件には、住宅が建

っていて、現況宅地なんですが、登記簿上「田」「畑」等の農

地の場合です。

農地法の許可ないし届出がされている場合はいいんですが、無

許可の場合があります。

不法に建物が建てられている場合があります。この場合は市町

村役場の農業委員会で調査しましょう。




*競売物件・市街化調整区域内の場合

*競売物件・市街化調整区域内の場合

都市計画法という法律があります。計画的な街づくりをするための

基本的な法律です。

次の区域に分けます。


・都市計画区域−−−いろいろな規制を設けて計画的な街づくりを

する区域


・都市計画区域外の地域

    1.準都市計画区域−−ある程度の規制だけは設けておい

       たほう がいいという地域。
 
    2.上記以外の地域 

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
上記の内さらに

・都市計画区域は下記の区域に分けられます。

     1.市街化区域−−−−−既市街地、市街化を図る地
       域。

     2.市街化調整区域−−−市街化を抑制する地域。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

上記の区域のうち、皆さんに特に関係のあるのが市街化区域と市街

化調整区域です。


市街化区域は問題ないんですが、市街化調整区域は問題がありま

す。

競売物件が市街化調整区域内にある場合、条件がいろいろとあっ

て、新たに建てられないと考えた方がいいでしょう。

ただし競売物件(建物)がある場合、既存建物で不法でない場合は

建て替えはできます。


競売物件が市街化調整区域内にある場合は、競売物件が不法でない

か、建て替えできるかどうか、必ず市町村役場都市計画課で調査し

ましょう。






*競売物件・所有権取得

*競売物件・所有権取得


買受人が競売物件の所有権を取得するのはどの時期でしょう。

代金(保証金を引いた残額)を裁判所に納付して、
一定の手続きを完了した時点


になります。裁判所から代金納付期限通知書と振込依頼書

(兼入金伝票)が送付されてきます。

振込依頼書(兼入金伝票)に必要事項を記載し、裁判所指

定の銀行あてに代金を振り込みます。そのとき銀行から保

管金受入手続添付書(3枚綴りの2枚目)を受け取ります。

保管金受入手続添付書と「保管金提出書」(必要事項を記載)

を裁判所に提出し、「保管金受領証書」を受け取ります。


この時点で買受人に対する競売物件の所有権移転の効力が生

ずることになります。

このあと裁判所書記官が法務局あてに提出する競売物件の所

有権移転登記は、手続き上の問題です。この時点の日付が、

競売物件の所有権移転登記の登記原因になります。

「原因平成何年何月何日 競売による売却」と登記簿には記

載されます。




*競売入札方法・期間入札

裁判所が一定の期間を定め、入札の受け付けをします。
締め切ったあと、あらかじめ決めていた開札日に、執行官が開札を行って落札者を決めます。この入札方法を期間入札といいます。

この開札には、誰でも無料で自由に参加できます。競売に参加してみたいと考える方は、まずこの開札日に参加して、雰囲気を味わうのもいいかもしれません。子連れの女性も混じっています。

競売だけでなく、通常の裁判でも、無料で自由に見学(傍聴)できます。ドアの所に裁判の内容が書かれていますので、それを見て入ればいいんです。民事事件は見ていてもよく分からないと思います。やはり刑事事件になります。

ただし傍聴人の少ない刑事裁判では、ドアを開けて入ると、裁判官、書記官、検事、弁護士等が一斉にこちらを見ます。関係人が入ってきたかと思うんです。そのたくさんの視線を感じ、出るに出られなくなります。ご注意ください。

しかし競売の期間入札の開札風景はそんなことありません。途中であろうと自由に出入りできます。

競売入札者にとってみれば競売物件を落札できるかどうかのせとぎわです。スリルがあります。

ただの見学者にとっては、そんなスリルがありませんのでもう一つかもしれません・・・・・裁判の傍聴のほうがいいでしょうか。しかし、くれぐれも傍聴される方にならないように(笑)




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