*宅地造成等規制法(宅造規制法)

宅地造成等規制法(宅造規制法)

宅地造成に伴うがけ崩れや、土砂の流出等が発生しないよう宅地造成工事の規制をする法律です。(宅地以外の土地にするためのものは除く)

そういう災害が発生するおそれのある市街地、または市街地に近い所を宅地造成工事規制区域に指定して、この法律を適用します。

宅造規制法の規制区域に入る所は、大体は見晴らしのいい所です。

この区域内の土地を買う場合は、法律どおりの擁壁をしているか、工事の検査済証があるかどうか、市町村役場へ行って調べましょう。

また擁壁をする必要のある傾斜地の場合は、擁壁をするのに、家を建てるぐらいの費用がかかることがあります。注意しましょう。


まず造成主は、工事着手前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。許可を受けたあと、工事をし、検査を受け、技術的基準に適合しておれば、検査済証が交付されます。

宅地造成工事とはどんな工事でしょう。

まず最初に、がけの定義?(そんなに難しくありません)について述べておきます。

勾配(傾斜角)が30度を超える土地(硬い岩盤は崩れませんので除きます)をがけといいます。

具体的にいいますと水平に2m進んで垂直に1.156m上がった傾斜が30度です。

垂直距離1.16mががけ、1.15mならがけではないということです。

1.切土(きりど、土を切り取ること)で2mを超えるがけになるもの。
2.盛土(もりど、土を盛ること)で1mを超えるがけになるもの。
3.切土、盛土を同時にする場合、盛土部分が1m以下のがけでも、全体で2mを超えるがけになるもの。
4.上記に該当しなくても、切土、盛土する土地の面積が500平メートルを超えるもの。

少しややこしくなりましたが、宅地造成に伴うがけ崩れや、土砂の流出等が発生しないよう宅地造成工事の規制を厳しくしています。


*減価償却資産とは?


以下ごちゃごちゃと書いていますが、要するに商売をするについて買った品物等を、全額その年の経費に入れずに、5年もつものであれば5分の1ずつ経費に入れろと税務署が決めているんです。そのことを減価償却資産というんです。



建物、機械、器具備品、車両などの資産は年々その価値が減っていきます。 このような資産を減価償却資産といいます。

時の経過により価値の減少しない土地などは減価償却資産では ありません。

減価償却資産の取得金額は、取得した時に全額必要経費になりません。
その資産の使用可能期間(法定耐用年数)の全期間にわたり分割して必要経費とします。細かく法定耐用年数は定められています。


「例外」

・使用可能期間が1年未満のもの、または取得に要した金額が10万円未満のものは、全額をその年分の必要経費にできます。

・10万円以上20万円未満の減価償却資産については、その年以後3年間の各年分、3分の1ずつ必要経費にできます。
 


*減価償却の方法(定額法と定率法)の選定と届出

・新たに業務を始めた場合には、その翌年の3月15日までに所轄の税務署長に届け出なければなりません。この届出をしないと償却方法は定額法になります。

・平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は、定額法のみとなります。 取得には、購入や自己の建設によるもののほか、相続、遺贈又は贈与によるものも含まれますから、平成10年4月1日以後に相続などにより取得した建物の償却方法は、定額法になります。



*定額法による減価償却の計算方法

 減価償却費の額=取得価額×90%×償却率

・取得価額は、資産の取得に要した金額で、購入価額や製造原価のほか、引取運賃、購入手数料なども含まれます。

・償却率は、資産の法定耐用年数に応じて一定率が定められています。

・年の中途で取得した資産についての減価償却費は、その年において使用した月数に応じた分だけです。使用月数は暦に従って計算し、1か月未満の端数があるときは切り上げます。

・主な減価償却資産の耐用年数や償却率は、税務署に用意されている「青色申告決算書の書き方」や「収支内訳書の書き方」などに載っています。



・減価償却は各年の減価償却費の額の累積額が取得価額の95%の金額になるまでできます。簡単な話、5%まできたら、この5%は残しておくのです。この資産を廃棄処分するまで償却残高として5%が残ります。



*中古物件の耐用年数はどうして計算する?


中古物件を購入した場合の耐用年数(及び償却率)は、使用可能期間の年数(残存耐用年数)によることができるとされています。

しかし、通常は使用可能期間の見積りが困難なため、次の算式による見積耐用年数によって減価償却計算を行います。


・法定耐用年数の全部を経過したもの
    法定耐用年数×20%=残存耐用年数

・法定耐用年数の一部を経過したもの
    (法定耐用年数−経過年数)+(経過年数×20%)=残存耐用年数


このように計算した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨てます。また、その計算した年数が2年に満たない場合には2年とすることとされています。

要するに計算上耐用年数を少し延長すると税務署が決めていると解釈すればいいんです。

*共有物分割とは?


共有とは何でしょう。1つの不動産を共同して所有することです。
例えば、AさんとBさんが1つの不動産を共同で所有することです。このことを共有といいます。この不動産を共有物といいます。

共有の場合は必ず所有割合の持分が必要です。持分1/3 A、持分2/3 Bというふうに所有割合が必要です。

もし登記簿に持分が記載されていないときは、民法(250条)では、相等しいものと推定します。2人なら1/2ずつということです。


ここに1筆の土地があったとします。これをA、Bが各持分1/2ずつで所有していたとします。

この1筆の土地の所有権は、どこからどこまでがAの土地というように特定はできません。Aの所有権は1筆全体の1/2ということです。

ABがそれぞれ家を建てようとしたら、銀行融資の関係も出てきます。当然銀行も融資の見返りに土地を担保にとるでしょう。こんなことを考えていくと、お互い複雑になっていきます。

そこで特定しようとします。1筆の土地を2筆に分けます。これを分筆といいます。分筆して、それぞれ単独の所有にします。これを共有物分割といいすます。

2筆に分筆しても、どちらの土地もAB各1/2ずつの共有の状態です。これをそれぞれ単有にすることを共有物分割の登記といいます。

Aの土地は、Bの持分をAに移転しAだけにします。、Bの土地は、Aの持分をBに移転してBだけにします。これで共有物分割は完了です。


理屈は簡単です。実際、持分どおりの価値のある分割は非常にむずかしいんです。価値的にまったく同じ土地ができることは少ないんです。

どちらかに価値的な差が出がでます。ここが税務署のねらい目となります。

価値的に持分どおりであればいいんですが、差が大きければ、その差が共有物分割ではないと、課税の対象にしてくるんです。

過去、この共有物分割でいろいろ脱法行為が繰り返され、政府も対抗策を講じてきました。その結果、現在はなくなりました。


共有物が建物の場合はどうすればいいんでしょうか。建物の場合は物理的に分割することはむずかしいんです。建物を共有者の1人に売って、売ったお金で配分する方法がよくとられています。

*印紙税について−−−追加



印紙税について若干質問がありましたの触れておきます。



・土地の賃貸借契約書には収入印紙がいりますか?


建物の賃貸借契約書には収入印紙が不要でした。土地の賃貸借にはどうでしょう。

土地を賃貸借するには必ず権利金がついてまわります。普通土地の価格の半分くらいはよくある例です。仮に半分とすると、すぐ何千万円になります。

印紙税はこれを見逃しません。建物の場合は礼金何十万円です。これはしれているのでまけてやる。しかし土地は大きいのでいただきます。と印紙税君はなかなか頭がいいです。(笑)



・使用貸借契約書には収入印紙がいりますか?


賃貸借とは有料で貸すことです。無料で貸すことを無料貸借とは言わないんです。言葉の意味から言えばおかしいんですが、使用貸借といいます。

使用貸借の場合は、収入印紙はいりません。

なぜいらないかというと、印紙税君が儲からないからです。(笑)



・収入印紙の貼っていない3万円以上の領収書は裁判上無効になるか?


無効になりません。領収書は有効です。領収書の発行者が印紙税法違反に問われるだけです。



・営業に関しない領収書にも収入印紙がいりますか?


営業に関しないとは、継続性があるかどうかが判定基準になってきます。ややこしくなってきますが、要するにヤフーのオークションで品物を売って領収書を発行した場合、収入印紙は不要です。

ところが業者で継続している場合は必要です。



継続とは何回からですか???印紙税君に聞いてください。(汗)




  印紙税額一覧表PDFはめちゃやさしい不動産の基礎知識各種
ガイドコーナにあります。


       
  (注)前回リンクが不具合でうまくいかなかったようです。
     今度は大丈夫です。? m(_ _)m

*家賃通帳には収入印紙を貼る必要がありますか?

収入印紙を貼る必要があります。印紙税額一覧表番号19で書かれています。
1年ごとに400円必要です。

もし家賃通帳を作らなかったらどうなるでしょう。
営業に関することになりますので同番号17で売り上げとみなされます。
月額5万円の家賃とすると、3万円以上100万円以下200円の印紙が必要です。200円×12カ月=2400円になります。
通帳を作れば2400円ー400円=2000円の儲けになります。

5月分、6月分というように金額の書いてない領収書にすればいいのではないか。
残念でした。受け取り金額の記載のないものとして200円必要です。
抜け道のないように印紙税も考えてがんばっています。(笑)


借家人の近くの銀行の支店で普通預金通帳をつくり、その支店へ持参して、振り込んでもらうと借家人は振り込み手数料は必要ありません。
家主は収入印紙なしで、通帳を作らなかった場合に比べ2400円の儲けになります。

3万円の売り上げでは領収書に200円の収入印紙を貼る必要があります。
1円まけて29999円とすると200円の収入印紙を貼らなくてすみます。
200円ー1円=199円の儲けになります。やりますか?(笑)


    印紙税額一覧表PDFはここにあります。
       



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