*不動産購入シミュレーション! 契約準備5


・売買契約書 (続)


・負担の除去

登記簿を閲覧するといろいろなことがわかります。

差押え、抵当権、根抵当権等の担保権、賃借権等の用益権等の設定(当サイト「初めての登記簿」参照、復習してください。)普段見慣れない言葉が出てきます。

よくわからなくても、買主の名前に変える(所有権移転)ときに何となくじゃまになるような感じの言葉ですね。そうなんです。これが付いたまま所有権移転するとたいへんなことになります。

簡単な話、売主が銀行ローンを払ってきたが、まだ完済していない物件を売る場合、銀行の抵当権を抹消しなければなりません。こういう場合銀行が抹消の書類を取引時に持ってきて立会い、完済していない分のお金と引き換えに抹消の書類を渡すのです。


契約書では『負担の除去』として『売主は所有権移転のときまでに、抵当権、根抵当権等の担保権、賃借権等の用益権その他買主の所有権の完全な行使を妨げる一切の負担を、自己の費用で除去しなければならない。』
という条項が入っています。

この条項が入っているか確認しておく必要があります。(続)


*不動産購入シミュレーション! 契約準備4


・売買契約書 (続)


・瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

瑕疵とは、ある物が通常有しているべき品質、性能等を有していない状態をいいます。簡単な話、欠陥、傷もんであるということです。

売買の目的物件に隠れた瑕疵、通常人の注意をもっては知りえない欠陥が存在する場合の売主の責任のことで、これを瑕疵担保責任といいます。

きわめて抽象的でわかりにくいと思いますが、簡単に言えば、床下の木が腐っていた場合なんかが該当します。

しかし新築の家ならいざ知らず、古い建物の場合は腐っている場合もあり、
普通、中古物件では瑕疵担保責任を問わないことが多い。

新築、ないしは築後浅い物件は、この瑕疵担保責任の条項が入っているか注意が必要である。

瑕疵担保責任の条項が入っていて、瑕疵があった場合、瑕疵のために売買の目的を達することができない場合、契約の解除であり、軽微なものは損害賠償の請求となります。

ただしこの権利は、買主が事実を知ったときから1年以内に行使しなければなりません。            (続)


*不動産購入シミュレーション! 契約準備3



・売買契約書 (続)


・危険負担

土地付建物の売買契約が成立し、お互い親しい仲で、契約書を取り交わすことなく、特別に取り決めもなく、引渡しは何月何日、そのときに残額決済しようと口約束していました。

ところが引渡し日までに、その建物が隣家の火災の類焼にあって全焼してしまいました。

隣家からの類焼です。売主には責任はありません。引渡し日までに燃えてしまったんですから、引き渡しできません。

買主は、契約は取りやめにしよう、手付金を返還してくださいと言いました。

売主は、類焼だから私に責任はない。残額を払ってほしいと言いました。

この話、どちらが正しいんでしょうか?


普通、常識で考えた場合、引渡しまでに類焼で燃えてしまったんですから引渡しできません。売主は預かった手付金を買主に返還して契約を解除、終了することになります。

民法という法律は、原則として、常識を法律化してしていますよね。隣近所とはこうあるべきです。直系血族及び兄弟姉妹は、互いに扶養をする義務がある等です。

ところが常識で判断できないときがあります。

この場合、買主は売主に対して、残額を払わなければなりません。(534条)このことを民法では危険負担といっています。


こんな不合理なことにならないよう、契約書で決めておかなければなりません。民法は、別段の定めあるときはそれに従う、というのが原則です。


そこで契約書で、所有権移転の時期、引渡しの時期を決めます。


「所有権は、買主が売買代金全額を支払い、売主が受け取ったとき、売主から買主に移転する。
売主は、買主に所有権移転と同時に物件を引き渡す。」

たいていの契約書にはこの条文が入っています。これで買主も安心できるわけです。この条文が入っていることを確認しましょう。   (続)


*不動産購入シミュレーション! 契約準備2


・売買契約書

民法では、契約は申込と承諾という2つの意思行為から成立します。

つまりこの不動産を1000万円で売ります、買いますか?・・・はい1000万円で買います。これで売買契約は成立します。契約書は不要です。

ただ口で、売った買ったといっても、後日言った言わないでもめたとき証拠が残りませんので困ります。後日の証拠のために契約書が作成されるのです。

不動産の売買契約では、契約成立と同時に手付金が授受されることが多い、99%授受されるといってもいいでしょう。

・手付金・・・・・いろいろな性格のものがあり、どんな性格のものかは売主買主の意思、合意で決められます。

民法では解約手付けの条文を設けています。もし性格がはっきりしないときは、解約手付けと推定します。たいていの契約書は解約手付けとなっています。

・解約手付・・・・・買主は支払った手付金を放棄すれば契約を解除できる。売主は受け取った手付金を倍額にして買主に支払えば契約を解除できるという性格のものです。俗に手付け流し、手付け倍返しといわれます。

ただし、これには条件があります。相手が履行に着手すればこの解除はできません。

相手が履行に着手するまでならできるということです。この場合自分は履行に着手していてもいい、相手が着手するまでならできるということです

履行に着手する・・・・・買主が中間金、残金を売主に提供することは該当するとされています。

・契約解除された場合の宅建取引業者の手数料は?

契約書の中に「売主買主から手数料はいただきます。ただし売主買主が取得した手付け流し、手付け倍返しの金額を超えない額でいただきます。」という条文が入っています。ここまでやったんだから、もらって当たり前ということでしょう。       (続)



*不動産購入シミュレーション! 契約準備1

・購入物件調査が完了し、購入することに決定した。次は何をしたらいいか?


手付金、契約証拠金等を支払う前に、宅建業者に契約書、重要事項の説明書のコピーを要求し、ゆっくりと読む。

契約証拠金をもらわないと・・・・・と渋る場合は、単なる預かり金、無条件で返還する旨の記載のある預り証と引き換えに若干のお金を渡してもいい。

前もってコピーは渡せません、と拒否してくる業者なら、何かあると考えざるを得ません。その場合は契約しない方が無難です。

とにかく契約書、重要事項の説明書のコピーを要求し、手に入れる。


契約当日は、重要事項の説明書、契約書はゆっくり読まない。棒読みで考える暇すら与えられないのである。

業者側の言い分は、悪意ではなく、そのくらいのスピードで読み上げないと、時間がかかってどうしょうもない、と言うのである。

あなたの近くの宅建業者であろうと、財閥直系の宅建業者であろうと、読み上げればいいんだろうという感じなのである。

このときに重要な、本来なら契約を取りやめるであろう重要な事項を聞き漏らしてしまうことさえあるのです。

実際にあります。手付金放棄で契約解除した例もあります。

もちろん、しろうとには、居眠るくらいゆっくり読んでもらってもむずかしいものです。とにかく文章をゆっくり見ないとだめなんです。

そこで質問があればどんどん電話してでも聞けばいいんです。


「重要事項の説明」について触れておきます。

宅建業者は、取引上の重要事項、営業保証金(事故があった場合ある程度賠償してくれる。)の還付請求のための供託所等について説明する責任があります。

重要事項の説明は、取引主任者が取引主任者証を提示して、契約が成立するまでの間に行わなければなりません。

また重要な事実の告知義務があります。この物件内で殺人事件があったとか、周辺で騒音、悪臭を発生させる所がある等。

ただし、業者が知らないで、重要な事実を告げなかった場合は、告知義務違反とはなりません。そのときは知っていたであろうという証明は非常にむずかしものです。

やはり自分で、デカのごとく近所の聞き込み捜査(調査)をしないとだめ、ということになります。

  −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
賃貸借の重要事項の説明で、この物件には抵当権が設定されていますと説明するでしょう。この点は絶対に説明します。

しかし、その抵当権が実行されて競売になったときは、6か月以内に出て行かなければならない、また預けている保証金は返ってこない可能性が大です、とは説明しないでしょう。

客側にもある程度の知識が必要になってきます。
  −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
                         (続)

*不動産購入シミュレーション! 木造建物の購入2


「新築建物の場合」−−−建売住宅


・活断層の上、近辺は避ける。−−−活断層による地震は、地下の比較的浅いところで発生しますので、局地的に大きな被害をもたらします。

免震建築−−−免震構造は、非免震構造(耐震構造)に比べ地震時の揺れ、変形が大幅に低減されます。十分な免震効果が確認できます。

震度にすると2程度小さくなります。地震時の激しい横揺れが3分の1から10分の1程度に小さくなるといわれています。

しかしこのような免震建築であっても、直下の地震−−−縦揺れにはなすすべもありません。

ましてや単なる耐震構造にあっては大きな被害を及ぼすことになります。市町村役場で調べましょう。

・埋め立て地、軟弱地盤は避ける。−−−地震時だけではなく、不等沈下を起こしますので避けましょう。

・水に関係のある地名(浜、池、川等)の場合はよく調べましょう。

・手抜き工事−−−建売住宅側で、工事中の写真をしっかり取っているところがありますが、こういうところは自信を持って施工している証ですので安心できます。               (続)

*不動産購入シミュレーション! 木造建物の購入1


「中古建物の場合」

・建築基準法の大改正があり、現在の新耐震基準が制定されました。1981年−昭和56年5月30日公布施行です。

厳密にいえば9月以降完成している建物の方が無難です。これより以前の建物を耐震補強する場合はかなり費用がかかります。

・床下が湿気ている場合は、シロアリにやられている場合があるので注意が必要です。風呂場は特に注意が必要です。(耐震補強、屋根の修理に比べれば費用はたいしたことありません。)

・中古建物でいちばん修理費用のかかるのは、なんといっても屋根の修理です。

下から屋根を見た場合、かわらが整然と並んでいるか、かわらが波打っていないか。棟がわら(屋根の一番高いところでかわらを積み重ねたものが横に長く設置されている部分)が沈んでいないか、波打っていないか。そのような症状がある場合はかわらの葺き替えを考える必要があり、
100万から150万円くらいの費用がかかってしまいます。(続)

*不動産購入シミュレーション! 土地の購入3


・都市計画法の中で皆さんに一番関係のあるのが


   1.市街化区域−−−−−既市街地、市街化を図る地域。
   2.市街化調整区域−−−市街化を抑制する地域。


家を建てる場合、市街化区域は問題ないんですが、市街化調整区域は問題があります。条件がいろいろとあって、新たに建てられないと考えた方がいいと思います

ただし既存建物(不法でないもの)がある場合は建て替えはできます。

市街化調整区域を買う場合は、必ず市町村役場で調査しましょう。


一番身近な用途地域について少し触れたいと思います。

・用途地域(原則として市街化区域内)

1.第1種低層住居専用地域
2.第2種低層住居専用地域
3.第1種中高層住居専用地域
4.第2種中高層住居専用地域
5.第1種住居地域                 
6.第2種住居地域
7.準住居地域
8.近隣商業地域
9.商業地域
10.準工業地域
11.工業地域
12.工業専用地域

この中で注意する必要のあるのは、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域です。外壁の後退距離の制限です。

敷地の周囲境界線から1mか1.5m以上後退した位置に建物の外壁があるようにしなければなりません。建物の周囲に1mか1.5mの空地が必要になります。小さい敷地では建物が建てられません。

住宅が建てられない地域、工場が建てられない地域等いろいろあります。
実際に調査ということになれば、市町村役場の、都市計画課と建築指導課へ行って調べましょう。


宅地造成等規制法(宅造規制法)

宅地造成に伴うがけ崩れや、土砂の流出等が発生しないよう宅地造成工事の規制をする法律です。

そういう災害が発生するおそれのある市街地、または市街地に近い所を宅地造成工事規制区域に指定して、この法律を適用します。

宅造規制法の規制区域に入る所は、大体は見晴らしのいい所です。こ

の区域内の土地を買う場合は、法律どおりの擁壁をしてあるか、工事

の検査済証があるかどうか、市町村役場へ行って調べましょう。

また擁壁をする必要のある傾斜地の場合は、擁壁をするのに、家を建
てるぐらいの費用がかかることがあります。注意しましょう。

*不動産購入シミュレーション! 土地の購入2


・購入土地の前面道路の調査

まずはこの道路の調査が一番基礎になります。この道路に面して家が建てられないということになれば、いくら安くてもどうにもなりません。

公道であっても家が建てられない場合があります。明治時代から公道(里道・りどう)であったということで、土地台帳付属地図には赤色(朱)で着色している道路があります。

この道路に面して家が建ち並んでいなかった場合、この里道(道路)に面して建てられないことがあります。

現状はアスファルト舗装され、誰が見てもりっぱな道路なんですが、道路ではなく、単なる通路だということもあるでしょう。

私道の場合も、道路負担はどこまでなのか、まるまる負担なのか、一部負担なのか、この私道に面して家が建てられるのか。

長屋住宅は3mの専用通路で建てられる地区がありますが、道路から奥に向かって3mの専用通路を築造し、それに面して四戸なり6戸なり家が建っていて、長屋ではなく全部一戸建ての場合があります。

長屋で建築確認申請をして、実際建てるときは全部一戸建てを建てているケースです。

不法建築です。一番最初の家、つまり道路と専用通路の両方に面している家はなんとか建て替えはできるでしょう。

しかしその他の奥の家は建て替えできません。そのような家はどうすればいいんでしょう。どうしようもないんです。建て替えは永久にできません。小規模の修繕をするということの繰り返しでしのぐ手しかありません。

道路の判定は非常にむずかしいんです。道路については、自分の判断ではなく役所に聞きにいきましょう。聞きにいくところは建築指導課です。

どっちにしてもその他の規制についても聞きに行かなければなりません。
都市計画課へ行けば大体わかります。      (続)

 

*不動産購入シミュレーション! 土地の購入1


土地の購入調査は、不動産購入の基礎になります。中古の土地付建物を購入するにしても、その土地についてよく調べておかないと、法律上再建築できないことがあります。

不動産を購入する場合、不動産業者からの情報がほとんどでしょう。仲介業者が信頼できる不動産業者であっても、物件担当がその業者の先の業者(売主から直接媒介依頼を受けている業者)であった場合、調査は先の業者がやっている場合が多いんです。

先の業者の調査が完全にできていない場合もあり得ます。したがって最終的に調査は購入者がやらなければならないということです。



・土地の位置・・・購入する土地の地番は別の場所のばあいがあります。購入する土地の地番はその位置で間違いないか。法務局の公図(土地台帳付属地図)で調べる。

必要に応じ周囲の地番、必要な個所の地番の登記簿謄本の交付を受けて所有者が実際の所有者と一致するか調査する。このことを地押し調査といいます。

公図をみれば水路、里道(明治時代に日本全国を調査測量したときに道路であった場合、赤色に塗ってある。)の形、付近の形状等からその土地がその位置であるかどうか判断がつく。

14条地図(旧17条地図)の場合は最近の調査測量ですのでほぼ間違いありません。

その土地が比較的新しく分筆されていて、地積測量図(測量図面)が法務局に備え付けられている場合(昭和40年前後以降)、公図とあわせて位置の確認ができる。

・土地の面積・・・14条地図がある場合は登記簿の面積と一致する。地積測量図があり、購入する土地が求積(面積が求められている)されているときは登記簿の面積と一致する。求積されていない場合は残地といって登記簿の面積と一致しない場合があるので要注意である。

・土地の地目・・・土地の種類のことで、宅地、山林等である。このうち田と畑は農地ですので、農地法の許可が必要になります。許可がおりない場合もありますので注意が必要です。

・土地の所有者、権利関係・・・法務局で土地の登記簿謄本(コンピュータ庁の場合は全部事項証明書)の交付を受けて調査する。

・この法務局の調査、地押し調査が苦手であるという方は、お近くの土地家屋調査士事務所に調査を依頼されたらいいでしょう。土地家屋調査士は、仕事上いつも地押し調査を含むこのような調査をやっています。
(続)



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