*家賃の算定(一例)

*家賃の算定(一例)

年間家賃=期待利回り家賃+必要経費 で家賃を計算します。

 
・期待利回り家賃・・・土地、建物の合計価格に貸主が期待する利回り(例 土地2〜3%+建物6〜8%+借入金利息3%)を掛けて求める。


・必要経費・・・
減価償却費
修繕費(建物価格の5%〜古ければ10%)
維持管理費   期待利回り家賃の2%
管理料     業者に管理を委託しているとき 期待利回り家賃の5%く         らい
税金      土地建物の固定資産税、都市計画税
火災保険料
空室損失予定額 期待利回り家賃の10%〜20%
        満室は理想ですが、どうしても空室になるので、それを予        測します。

というのが貸し手側からの期待家賃の計算です。これは新築、または賃借人未入居の借家の計算です。

すでに賃借人が入居していて、家賃値上げの場合は、この計算より安くなります。

このような計算をしても、付近のよく似た借家の家賃の相場というものがあります。それからかけ離れておれば、借り手はないということになります。

結論的には、こういう計算方法もあるんだなあという参考程度です。

付近の類似の借家の家賃相場の調査が一番大切です。

借り手側から考えても、同じような環境、駅からの距離、間取りなら、家賃の安い借家に入りますよね。こういうデフレ時代は、貸し手側にとっては厳しいものになります。

     

*減価償却資産、減価償却費

*減価償却資産、減価償却費

減価償却資産(げんかしょうきゃくしさん)、減価償却費、サラリーマン業の方なら、聞いたこともない言葉だと思います。

10万円以上の備品、自動車、建物等減価償却資産を買った場合、不動産所得税の申告のために経費を計算しなければなりません。(10万円未満の場合は全額その年の経費になります。)

たとえば新品パソコン18万円の場合なら6年(耐用年数といいます。物件によって税務署で決めています。)かけて経費として落としていくわけです。買ったその年の全額経費にはならないんです。

もっと詳しくいうと、残存価格というのを税務署で決めているんです。5%です。毎年経費に落としていっても、最終的には残存価格として18万円x5%=9000円が残ります。このパソコンを廃棄処分するまで帳簿価格として残ります。

18万円−9000円=17万1000円 これを6で割ると28500円となります。これが毎年経費として落とす金額です。

このパソコンを半分は個人的に、半分は不動産所得を得るために使用しているとすると、事業専用割合50%ということで28500円割る2で14250円がその年の経費になるわけです。

そこで建物の耐用年数について触れておきます。
新築木造モルタル造のもの 事務所用22年、店舗用、住宅用20年ということで住宅なら20年かけて経費で落としていきます。

−−中古資産の耐用年数はどうなるんでしょう。−−

・法定耐用年数全部を経過した資産
法定耐用年数x20%=耐用年数

・法定耐用年数の一部を経過した資産
法定耐用年数−(経過年数x80%)=耐用年数

ということになり、税務上耐用年数が20%、法定耐用年数20年のものなら4年延びる勘定になります。税務上、4年長もちするということになり、納得のいかない計算になります。

*即決和解(起訴前の和解)

*即決和解(起訴前の和解)

当事者双方が、あることについて、ほぼ和解の段階に達した場合で、これを確実な書類にしておこうとするものです。

簡易裁判所に即決和解の申し立て(和解条項案添付)をする。

裁判所から呼び出し状がくるので、その期日に当事者双方が出頭、裁判官から和解の内容について確認があり、必要な場合は修正を加え、和解条項を確定する。

和解が成立したら、すぐに和解調書の送達申請をしておきます。

後日裁判所から送達されてきたこの和解調書は、通常の裁判の「判決」と同じ威力を発揮します。

定期賃貸借契約が終わっても賃借人が建物の明け渡しをしない場合、建物明け渡しの訴訟をしなければなりません。

あらかじめ即決和解をしていると、、建物明け渡しの訴訟なしに、強制執行(明渡し実行)できます。

これとよく似たものに、公証人役場の公証人が作成する「公正証書」というものがありますが、これは金銭、有価証券の受け渡しについては強制執行できますが、建物の引渡等については強制執行できません。

即決和解は費用も安く、簡単にできて、判決と同じ威力をもっているすごいものです。こんなものがあることを忘れないようにしましょう。



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