*マンションの共益費等の借家人負担は?

*マンションの共益費等の借家人負担は?

マンションの1戸を借家にしている場合、マンションの管理費、修繕積立金、共益費等は借家人払いとすることができるか。

建物の区分所有に関する法律第46条(規約及び集会の決議の効力)2項には、使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を、占有者(借家人)が負う、と決められています。

使用方法について決められているだけで、管理費等については決められていません。

こういう場合は、民法の契約自由の原則に従って、お互いに合意があれば自由に決めていいということになります。

マンションの賃貸借契約書にはっきり書けばいいということになります。

ただし修繕積立金は本来家主が負担すべきものと思われます。修繕積立金まで借家人に負担させることは、いろいろ問題を含んでいます。修繕積立金の借家人負担はおすすめできません。

*都市計画法 2

*都市計画法 2

地域、地区が定められ、一定の行為制限が行なわれる。具体的な内容は建築基準法等の法律によって定められている。

そのうち一番身近な用途地域について少し触れたいと思います。

・用途地域(原則として市街化区域内)

1.第1種低層住居専用地域
2.第2種低層住居専用地域
3.第1種中高層住居専用地域
4.第2種中高層住居専用地域
5.第1種住居地域
6.第2種住居地域
7.準住居地域
8.近隣商業地域
9.商業地域
10.準工業地域
11.工業地域
12.工業専用地域

この中で注意する必要のあるのは、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域です。外壁の後退距離の制限というのがある場合があります。

敷地の周囲境界線から1mか1.5m以上後退した位置に建物の外壁があるようにしなければなりません。建物の周囲に1mか1.5mの空地が必要になります。小さい敷地では建物が建てられません。

住宅が建てられない地域、工場が建てられない地域等いろいろあります。ここでは、こんな用途地域があるんだということだけ記憶しておきましょう。
実際に調査ということになれば、市町村役場の、都市計画課と建築指導課へ行って調べましょう。

*都市計画法 1

*都市計画法 1


計画的な都市づくりのための法律です。次の3つに分かれます。

1.都市計画区域−−−−都市計画をする地域を都市計画区域といいます。

2.準都市計画区域−−−都市計画区域外の区域のうち、現段階で規制だけ
はしておいた方がいいということで準都市計画区域を指定します。

3.都市計画区域外の区域


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*都市計画区域−−−市街化区域、市街化調整区域に分かれます。
このことを一般に「線引き」といっています。それと、どちらにも属さない区域、これを非線引き区域といいます。

1.市街化区域−−−−既成市街地、おおむね10年以内に市街化をはかっていくべき区域。

2.市街化調整区域−−当分の間、市街化を抑制する区域。

3.非線引き区域

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だんだんややこしくなります。これで終わりです。
 
市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域、準都市計画区域、都市計画区域外の区域、この5つになります。日本の土地はこの5つのどれかになります。
  
上記の地域のうち皆さんに特に関係のあるのが市街化区域と市街化調整区域
です。
家を建てる場合、市街化区域は問題ないんですが、市街化調整区域は問題が
あります。
条件がいろいろとあって、新たに建てられないと考えた方がいいと思います

ただし既存建物(不法でないもの)がある場合は建て替えはできます。

市街化調整区域を買う場合は、必ず市町村役場で調査しましょう。



*地震に勝つ枠組み壁工法 2

*地震に勝つ枠組み壁工法 2

設計の段階で木造建築物は、地震力、風圧力に対する壁量計算(耐力壁)というものを行なって耐えられるかどうかの計算をします。

たとえばスジカイを2本たすきがけ(X型に入れること)に入れた壁は強いとか、いろいろあります。

その中に構造用合板を打ち付けた壁も含まれています。
引き出しを作る場合、まず枠を作ります。まだぐらぐらですね。底に板を打ちうけました。どうでしょう。びくとも動かなくなります。

これが枠組み壁工法なんです。スジカイがなくてもすごい力を発揮します。

外部は構造用合板、内部は石こうボード、あるいは間仕切壁(建物内部の部屋と部屋の仕切り壁)は両面石こうボード張り等いろいろの組み合わせがあっても、枠組み壁工法の壁はほとんど全部が耐力壁なんです。

スジカイ2本たすきがけには負けますが、ほとんど全部が耐力壁というんですから大したもんです。

開口部(窓、出入り口等)の大きさに少し制限がありますが、通常は支障ありません。大きな部屋、1,2階吹き抜けもOKです。

床も高低はありません。車椅子でもOKです。特に機密性は最高です。

純和風の部屋は無理です。しかし柱みたいに板を取り付け、京じゅらく壁のクロスをを貼ればちょっと見れば和風です。

室内は石こうボード貼りなので、耐火性能抜群です。たとえばキッチンで火災発生、隣室への延焼はかなり食い止められます。

地震、台風、火災には強いといえます。このように枠組み壁工法はいいことずくめです。

しかし壁体内結露はどうでしょう。
このことは他の構造でもいえることです。たとえば鉄筋コンクリート造は、新築後10年ぐらいは内壁に結露が発生します。

枠組み壁工法は、湿気の少ないところで育ってきました。湿気の多い日本で、壁体内結露を完全に解決できれば、まさに夢の木造建築となるでしょう。

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  インターネットでできる
  「誰でもできるわが家の耐震診断」
         財団法人 日本建築防災協会
   
    当サイトトップページ
    「政府系不動産関連サイト」にリンクがあります。
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*地震に勝つ枠組み壁工法 1

*地震に勝つ枠組み壁工法 1

2X4(ツウバイフォー)工法ともいいます。
北米での工法です。 

2インチX4インチ(5センチX10センチ)の角材(他にも何種類かあります。)を使って枠をつくり、床、壁4面、天井、合計6面を釘打ち、金物止めで仕上げる柱のない工法です。

柱のない家って怖い気がしませんか。そのうえ釘止めですよ。
日本古来−−−在来工法からすれば信じられない工法です。
こう考える人は頭が古い、人間が古いんです。そう私です。(笑)

ところが、これたいへんな優れものです。言うことなし、最高です。
断っておきますが私は2X4の回し者でも何でもありません。

阪神淡路大震災時8000棟のうち全壊皆無、地盤の液状化による半壊2棟(社団法人日本ツーバイフォー建築協会発表)です。

地盤の液状化ではどうにもなりません。これを考慮すると、すばらしいことがわかるでしょう。

もちろん2X4は新しい建物、在来工法は古い建物が多いということもありますが、この成績はすごいでしょう。

床、天井、壁4面、計6面全体で荷重を支えるので、外部からの圧力に強く、地震、台風の影響も軽減します。
全体で支えるので、普通の木造、軸組み工法のように柱に荷重が集中するようなことはありません。




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