*木造建物が地震に勝つには? 2

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4.仕口、継ぎ手は金物で緊結する。

仕口(柱、梁がT字型、直角に当たる部分)継ぎ手(直線状で継ぐ)部分というのは穴をあけたり、凸部分にしたりして差し込むため、この部分で木材の断面積は非常に小さくなり弱くなります。そこで補強するため、補強金物を使うことになります。

5.基礎

鉄筋コンクリート布基礎(ぬのぎそ、家のぐるり、なか全部つながっている基礎)とし、布基礎の中の土の部分も鉄筋コンクリート造として布基礎と一体化すればなおよい。

6.土台(どだい)

土台とは布基礎の上全体に載せる角材のことをいう。あらかじめ布基礎に埋め込んであるアンカーボルト(先がU字型になっているボルト)で緊結する。

7.隅柱(すみばしら、角の柱)は特別に布基礎に埋め込んである金物で補強する。(地震時隅柱に5t以上の大きな力がかかるといわれています。)

金融公庫融資の場合はこの程度はできています。

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*木造建物が地震に勝つには? 1

*木造建物が地震に勝つには? 1

デザイン無視、こんな家すめるかなあ〜。
死ぬよりましか〜。(笑)

1.建物を単純な形にする。

・正方形に近い形。

・横幅の大きな窓(開口部)を設けない。

・大きな部屋、特に続き間を設けない。−−−柱の数が少なくなるから。壁を多くするのが原則です。

・1階端にガレージを設けるときは道路と隣地側に面する角の柱を補強する。(地震のあとボランティアで神戸へ行って感じたことは、角の柱が上の仕口近くで折れたために家が崩れているケースをよく見かけました。)

2.屋根

・軽い方がいい。瓦葺よりスレート葺の方がいい。スレートはアスベストで問題になっていますが、アスベストの入っていないものを使用する。
スレートの塗装は10年くらいもつでしょう。

・かわら棒葺(亜鉛めっき鋼板等)は一番軽くていいんですが、ひんぱんに塗装しなければなりません。

3.壁

筋かい(柱と柱の間に斜めに設けるつっかい棒)壁はできるだけ多くバランスよく設け、2階建の場合、できるだけ上下同位置に設ける。

  
  

*最近の収益物件について警告! 3

*最近の収益物件について警告! 3

・2項道路(建築基準法第42条2項なので略してこう呼ぶ。みなし道路ともいう)

建築基準法施行の際に建築物が建ち並んでいて、幅4m未満だが、こちら側と向こう側とお互いに中心後退すれば4mの道路になるとして指定された道路。この道路は旧市街地の中にかなり多い。

ある土地が幅2mの2項道路に面していたとすると、その道の中心から2m後退した線が道路境界線とみなすということですから、土地に1m食い込んだ線が道路境界線となります。

つまり、その土地の家の敷地としては間口x1m分が減ることになります。(所有権はあくまでも元の境界線ですが・・・)

こういう2項道路に面している土地は、中心後退を考えてかからないとたいへんなことになります。

2mの道路の向かい側に幅の広い川があった場合は、その川の肩(川と道の境目)ぐらいから4m後退した線(一方後退)が道路境界線とみなすという場合もあります。この場合なら間口x2m分が減ることになります。

2項道路かどうかは市町村役場の建築指導課か都市計画課へ行けばわかります。道路については必ず調べましょう。


*最近の収益物件について警告! 2

*最近の収益物件について警告! 2

・専用通路で再建築不可能な事例

専用通路というのは、建築基準法上の道路ではありません。単なる通路になります。

普通の住宅の場合、2mの専用通路で家が建てられます。

長屋住宅、マンション(共同住宅)の場合も専用通路でも建てられます。ただしその地域の都道府県の条例(都道府県の法律)によって、たとえば長屋住宅の専用通路は3m以上、共同住宅は4m以上というように決められています。

長屋住宅を例にとって説明します。
3mの専用通路に長屋(6戸建)が建っています。一番手前の家は正式な道路にも専用通路にも面しているとします。

建築確認許可は長屋住宅で許可がおりています。図面を見ると各戸1階部分で隣の家との間で下駄箱程度くっついています。これ一応連なっているから理屈上長屋住宅ですね。ちょうど汽車が客車を連結しているのと似ているので、通称「汽車ぽっぽ」といいます。

完成しました。業者は、これを売るのに長屋より1戸建のほうがよく売れるもんですから、当然1戸建にします。下駄箱部分はを取り払います。

3mの前面道路(?)に1戸建6戸が建っています。登記は1戸建で登記できます。

建て替える時期になりました。道路に面している1戸は支障ありません。次の一戸は、ほかの人が反対しなければ3mの専用通路ということでどうにかいけるでしょう。

通路はどっちにしても共有になっているでしょうから共有者の承諾がいるでしょう。中には「自分とこだけうまくやって・・・」と反対するかもしれません。

結局6戸のうち5戸は建て替えできません。

こんな家どうしたらいいの?

建て替えできなければ、模様替えでいかないとダメでしょうね。
大規模な模様替えは確認申請必要と解釈される恐れがあります。
通路も敷地として計算していますから、建ぺい率も不足するでしょう。同じ広さは無理になります。

不法な家の建て替え資金は銀行融資は無理です。お金を貯めてからになるでしょう。

前面道路が狭い場合、このようなケースの可能性があります。市町村役場建築指導課へ行って、この道路は建築基準法上の道路かどうか教えてもらいましょう。


*最近の収益物件について警告! 1

*最近の収益物件について警告! 1

かなり前から優良売り収益物件が払底していることは周知の事実です。
中には珍しく何でこんなにいい利回りなんだろうという物件が出ていることがあります。

そういう物件には難点があることが多いんです。
道路が狭い、専用通路で再建築不可能、道路が中心後退しなければならない道路である。再建築時には、中心後退すると道路負担がかなりあって、思うような建物が建てられない等です。

収益物件に限らず、通常の住宅でも注意しなければならない物件が出てきております。

ほぼ物件が出尽くしてくると、残っていた優良でない物件が台頭し始めるわけです。

当サイトでも過去何回か取り上げましたが、耳にたこができてもいい、

お正月にたこ揚げ?したらいい。(笑)失敗しないためにももう一度復習していきましょう。


・接道義務−−−−−都市計画区域、準都市計画区域内(たいていの地域はこの区域に入ると考えていいでしょう。)の建築物の敷地は、建築基準法上の道路(過去の記事参照)に2m以上接していなければならないと建築基準法(43条1項)に決められています。これを接道義務といいます。

敷地が直接道路に2m以上接していてもいい。また敷地から2m以上の専用通路が道路に2m以上接していてもいいんです。
この2mの解釈は直角に測って2m以上です。



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