*わしの土地の境界はどこだ!神様のみぞ知る?2

*わしの土地の境界はどこだ!神様のみぞ知る?2

・公図を作るのに境界はどのように決められたか。

まず比較的正確な公図を紹介しょう。
境界線の辺の長さを辺長といいます。これが記載されているものがあります。こんな公図はめったに見られません。

大体のところでは、山林の場合、尾根、谷、木の種類の相違等を基準にしました。農地では畦道(あぜみち)、法すそ(のりすそ、傾斜のいちばん下)、法肩(のりかた、法のいちばん上)等を基準にしました。

現在のように地価が高くなかったものですから1センチ、2センチではなく大ざっぱだったんです。

そのようにして決められた境界は、以後少しずつ動くわけです。境界は生きものといわれます。農地なんかでは、あぜ道をどんどん削って自分の土地を広くする人もいます。

1度も分筆していない土地は明治時代に測ったままです。こういう土地は登記簿上の面積と実際の面積と当然合いません。

測量というのは誤差が出てきます。これを許容誤差といいます。当時の誤差は非常に大きかった。誤差に加えて作為的に少なく測ったとしか考えられないような誤差もあります。

隣地との境界の立会いもしないで分筆されていた時代もありました。

現在はすべて立会いして周囲を確定して分筆しています。
あるいは区画整理といって、ある一定地域を1つにして、区画を整然とやりなおすんです。
これらが済むと新たな境界ができていきます。

また明治時代のままではダメだと日本全国再測量をやっています。これが国土調査とか地籍調査といわれるものです。

こういう最近の測量では、もし境界がわからなくなっても正確に復元できます。

問題は昔の境界です。どうかすれば、神様のみぞ知るということになります。


*わしの土地の境界はどこだ!神様のみぞ知る?1

*わしの土地の境界はどこだ!神様のみぞ知る?1

・境界はいつはっきりしたか?

明治時代に税金(地租)をとるため日本全国で測量が行われ、今でも法務局で使ってる公図(土地台帳付属地図)ができあがったんです。

このときの測量はお粗末なものでありました。巻尺の代わりに、しるしをした縄を使って測りました。全国いっせいにやりだしたので、人手が足りない。村人も手伝いました。

この縄が延びたり縮んだり。延びたときは面積が少なく測られている。つまり登記簿の面積が実際の面積より少なくなっているんです。逆に縮んだときは面積が多めに測られていることになります。

そして図面をつなぎ合わせてある程度の大きさで1枚の図面に墨で仕上げたんです。それに番号をつけました。これが地番です。そして土地台帳(登記簿)を作りました。

これが政府公認の境界の始まりです。

ついでに現在の測量を紹介しておきます。現在、主な点は人工衛星の電波をとらえて計算します。そうです、カーナビゲーションの上等なものです。

その点を基準に光波測距儀といって、光で距離を測り角度を測っていきます。正確です。

境界がわからなくなっても、かなり正確に復元することができます。こういう測量をした後は、境界に関しての裁判は非常に少なくなります。裁判所も裁判官も大助かりです。ここで税金が浮いてきます。(笑)





*借家が火事だ〜!失火の責任に関する法律(失火責任法)2

*借家が火事だ〜!失火の責任に関する法律(失火責任法)2


*失火の責任に関する法律(失火責任法)

故意、重大な過失の場合は責任がありますが、普通の過失で火災を発生させ建物を燃やしてしまった場合、失火責任法がありますので被災者に損害賠償をしなくていいんです。

同じく借家の場合でも、借家人が過失で借家を燃やしてしまった場合、被災者に損害賠償をしなくていいんです。
しかし、借家人として普通の注意(善良な管理者の注意)をもって借家を管理する義務があります。建物を燃やしてしまった場合、借家人は建物を元どおりの状態で返還できない(債務不履行)ということで、家主に対し損害賠償しなければならないことになります。


さて次の問題のうち正しいのはどれでしょうか?

1.債務不履行についての問題。借家人は、家主との間では借家契約をしている関係で、家主に対しては損害賠償責任がありますが、他の借家人に対しては損害賠償責任はない。

2.天ぷらを揚げているとき、来客があり、火を消さずに玄関の方に行って来客と話しをしている間に、天ぷら油に火が入って火災を起こしてしまった。これは重大な過失になる。

3.借家人Aさんは、酒癖が悪く、タバコの火の不始末その他で何回かぼやを出している。
家主はこれを知りながらAさんとの借家契約を解除して借家を出て行ってもらうことをしなかった。火災になって全焼した。
同借家の他の被災者は、家主に対し、安全義務違反になるとして債務不履行に基づく損害賠償請求ができる。











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1、2、3全部正しい。

3について−−−家主は被災した借家人に対して、家財道具、慰謝料等の損害賠償をしなければならないことになる。

最近は何でも裁判するようになってきている。

家主もこれに対処するため、借家人に対し、家財等の火災保険を強制的に入ることを条件にしているところが増えている。

保険料はちゃっかり借家人持ちであるが・・・・・(笑)

*借家が火事だ〜!失火の責任に関する法律(失火責任法)1

*借家が火事だ〜!失火の責任に関する法律(失火責任法)1


今回は非常に難しい法律を読んでもらいます。法律は一部漢字、カタカナを平かなに、直して読みやすくしてあります。

法律が非常に長〜いので1分では読めません。次回までよ〜く読んでおいてください。(笑)











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*失火の責任に関する法律     
(明治32年3月8日法律第40号)

民法第709条 の規定は失火の場合にはこれを適用せず。ただし失火者に重大なる過失ありたるときはこのかぎりにあらず。

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上が法律です。これ法律? 法律です。日本で一番簡単な法律です。この法律ができたときに生まれた人は今100歳をこえています。これ関係ないか・・・・・・・

失火の場合には民法第709条の規定は適用しません。重大な過失のときはこの法律に含まれません−−−知ったこっちゃねえ〜ということです。

民法第709条とはどんなものでしょう。

民法第709条(不法行為の要件)
故意または過失によりて他人の権利を侵害したる者はこれによりて生じたる損害を賠償する責に任ず。

つまり、失火責任法により、重大な過失でないときは「不法行為に基づく損害賠償責任」は免れるということです。

しかし、免れるのはこの709条だけです。

民法第415条 債務不履行に基づく損害賠償責任というのがあります。これは失火責任法に書いてないので免れることはできません。

賃貸物件で借家人が火を出して全焼した場合、借家を元通りの状態で返すことができないので債務不履行ということになって、家主への賠償責任が残ります。


民法415条(債務不履行)債務者がその債務の本旨に従いたる履行をなさざるときは債権者はその損害の賠償を請求することを得債務者の責めに帰すべき事由によりて履行をなすことあたわざるに至りたるときまた同じ。
 
↑これ句読点なし。一部漢字、カタカナを平かなに、直して読みやすくてあります。

がこれを一通り読んで理解できた人は天才です。

日本は、紙の資源に乏しく、句読点を省略したものと思われます。ひょっとして・・・日本は世界に先駆けて地球に優しいことを100年も前からやっていたんですね・・・(笑)

*借家の更新料は、借地借家法30条に勝てるか?

*借家の更新料は、借地借家法30条に勝てるか?

借地借家法30条(強行規定)で、この節の規定に反する特約で、建物の賃借人に不利なものは、無効とする、という規定があります。

ここで問題です。次のうち正しいものをあげよ。


1.更新料は、更新を認める対価、家賃の前払いという性格があるので一方的に借家人に不利な特約とはいえない。したがって特約がある場合は、家賃の1〜2か月分(額は慣習に従う)の支払いは妥当である。

2.契約に更新料の特約が書かれていなかったので、更新時、更新料は支払う必要がない。

3.契約に更新料の特約が書かれていたが、法定更新した場合は、更新料を支払う必要がない。
    法定更新−−−期間満了時に新たな契約をしない場合は法律上更            新し、条件は前と同じで、期間は定めがないもの            となります。

4.契約に更新料の特約が書かれていて、家主から催告されても支払わなかったときは契約解除の原因になる。









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1、2、4が正しい。そういう判例がある。
3については意見が分かれており、半々である。



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