*家主が交代、前家主が預かっていた保証金の返還義務は新家主にはないか?

*家主が交代、前家主が預かっていた保証金の返還義務は新家主にはないか?

前家主が借家人から預かっていた保証金(借家人が出る場合、未払い賃料等を控除した残額を返還する旨契約書に記載されている。)について、新家主は、引き継いでおりませんでした。この場合、正しいのはどれか?


1.売買契約では、前家主から引き継いでいないので、新家主には返還の義務はない。

2.売買契約では、前家主から引き継いでいなかったとしても返還の義務がある。

3.平成16年4月1日以降の契約なので、競落した新家主には保証金返還の義務はない。
















     ↓



















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2,3が正しい。

1−−−−−問題のような性格の保証金に関しては、引き継いでいなくても新所有者には返還の義務があるとするのが判例である。

3−−−−−前家主に返還義務がある。お金がないから競売されているのである。借家人にとっては、前家主から保証金返還は不可能に近い。ここんとこ非常に重要、試験に出るかも・・・・・

*賃貸アパートの建て替え(判例)

*賃貸アパートの建て替え(判例)


次のうち、建て替えが認められる可能性のあるもの1つを選んでく

ださい。

1.家主は収入が少ないため生活に困っている。アパートをマンションに

建て替え、自分もその一部に入居して生活の安定を図っていきたいと考え

ている。

2.アパートが老朽化して建て替えが必要です。建て替え資金は銀行融資

で何とかできそうですが、借家人に支払う立退き料までの余裕がありませ

ん。

3.アパートが老朽化して建て替えが必要です。建て替え資金は銀行融資

で何とかできそうです。借家人に支払う立退き料も少しなら何とかできそ

うです。
     











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3が正しい。1は老朽化しているかどうか不明。
過去の建て替えの判例で、認められる可能性のあるのは、家主が借家に入
っていて建て替え後はその一部に入居する場合、老朽化、立退き料の支払
い。            

賃貸マンションの契約で「ペット飼育禁止」の特約は有効か、無効か?

賃貸マンションの契約で「ペット飼育禁止」の特約は有効か、無効か?
 
次のうち正しいものに○をつけてください。

1.最近ペットの飼育が高齢者に好影響を与えていることが医学的に認められています。またペット飼育OKのマンションがふえています。このことを考えると「ペット飼育禁止」の特約は無効である。

2.環境省が平成14年に告示した「家庭動物等の飼育及び保管に関する基準」によれば、猫については放し飼いを全面禁止していない。このことから猫については「ペット飼育禁止」の特約は無効である。

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○をつけた人はブー、残念でした。
「ペット飼育禁止」の特約は有効でした。

環境省告示では、愛情と責任を持って死ぬまで飼う、人に迷惑をかけないように飼う等定めている。

一部の人は守らないで人に迷惑をかけていることが多い。

猫は人に危害を加えることもあるが比較的少ないため、放し飼いは特に多いようである。

これらのことが守られるようになれば、「ペット飼育禁止」の特約は無効である、という判例も出るかもしれません。


*借家人が夜逃げ、家主はどうする?

*借家人が夜逃げ、家主はどうする?

借家人が賃料滞納で2ヶ月間不在、室内を見れば夜逃げした様子。家主はどうする? 

正しい方に○をつけてください。
1.室内には、荷物はガラクタしかなかったので片付けて次の人に貸す。
2.ガラクタでもあとで問題になったらいけないので物置に保管して次の人に貸す。





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○をつけた人はブー、残念でした。
勤め先、知人、友人を徹底的に調査、このことは日時とともに調査内容を記録しておく。
まず契約解除のための公示(民法97条の2、行方不明のときは公示ということになる。)を裁判所に申立てる。

裁判所の掲示板に貼り出し、官報、新聞等に掲載し、2週間後に契約解除されたことになります。

そのあと建物明け渡し訴訟(不払い家賃の請求もする)で、これも公示送達、やっと明渡しの判決をもらうことになる。

そのあと残っている動産(ガラクタ)は保管するか、滞納家賃を債権額として動産の競売をして処理します。動産を勝手に処分できません。

気の遠くなるような時間と費用がかかります。

契約書に「1カ月以上継続して本物件を留守にするときは貸主に通知しなければならない。もし違反した場合は本契約を解除することができる。」としてもいろいろ問題がありそうです。

家主はどうすればいいか?
1.保証金はできるだけ多く預かっておく。
2.普段から双方親しく付き合う。
3.夜逃げするときは、必ず声をかけてください。餞別をお渡しします、と言っておく。(笑)お後がよろしいようで・・・・・・・



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