居住用賃借権の承継−−内縁関係は?

*居住用建物の賃借権の承継−内縁関係は?

居住用の建物の賃借権(借りる権利)は、借主が死亡したときは、その相続人が承継(引き継ぐ)する。

相続人なくして死亡した場合、その借主と事実上夫婦、養子、養親と同様の関係(内縁関係)にあった同居者は、借主の権利義務を承継する。

内縁関係の同居者は、相続人なしに死亡したことを知ってから1か月以内であれば貸主に承継しませんといえば、承継しなくてすみます。

承継する権利義務−−−預けいている保証金、滞っていた家賃等債権債務。

*建物を建てるときは、境界線から50cm以上離すこと。(民法234条)異なった慣習があるときはそれに従う。(236条)

これに違反して建築しているときは、隣地の所有者は、建築をやめさせるとか変更させることができます。建築着手のときから1年経過し、または完成したときはだめ。損害賠償請求だけになります。

一方、東京都、大阪市等地価の高いところでは、そんなこと言っておられない時代になりました。50cm未満が慣習かどうか難しい判断に迫られることになります。
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*土地の所有者は、隣地から水が自然に流れてくるのを妨げてはいけない (民法214条自然排水の受忍義務)

水は高い所から低いところへ流れる。これは当たり前の話です。自然に流れてくる排水は止めたらだめですよ。受忍しなさいというのである。

しかし人工的な排水は原則としてだめですよ。たとえば水が直接隣地に落ちるような屋根等を設けることはできません。(218条)

隣地が宅地造成等を行なって、つまり人工が加えられ、人工的な排水ということになれば、排水設備を設ける等、排水処理をするのが当然でしょう。

人工的な排水の認められる例外は、高地の所有者が、排水するため他人の低地を使用しなければ水路、下水道に達することができない場合に限ります。

その方法も、低地に最も損害の少ない方法を選ばなければなりません。 (220条)その場合他人の設けた私設水路を使用できますが、その利益を受ける割合に応じて私設水路の費用、保存の費用を出さなければなりません。


定期賃貸借契約書を取り交わして借家に入居、その後契約期間がきました。入居者はどうなる。?

ちゅうさんは、期間3年で建物賃貸借契約を結び入居しました。ところが期間が終わる6ヶ月から1年前までの間に「期間が満了したら契約は終了する。明け渡してください。」という通知がきました。寝耳に水の出来事でした。
そういえば、当時、3年したら出てもらうようにと、わざわざ「定期建物賃貸借契約についての説明」という文書で「賃貸借契約は更新がなく、期間満了により賃貸借は終了する。期間満了までに、建物を明け渡さなくてはならない」と書いてあったのです。その文書に住所、氏名を書き、押印してたのです。
以前、契約してたときは、2〜3年であり、同じように思っていました。
契約書の表紙は建物賃貸借契約書となっていても、それは別にいいそうです。要するに中の内容に、契約期間が定められていること、契約の更新がないことが、はっきりと書かれておればいいそうです。
平成12年3月1日以降は定期賃貸借契約をしてもいいことになっているのです。
それより前は、家賃の不払いがない限り借主の権利が強く、貸主は、正当な理由(貸主がそこに住まなければ住むところがないというような厳しい理由)がない限り、借主に明け渡してもらえなかった。
ところが平成12年3月1日から貸主が強くなったのです。
たとえば、会社の転勤で、3年したら帰ってくるので、その間だけ貸すということができるようになったのです。
つまり、こういうものでも、期限付き貸家として、供給できるようにするための借地借家法の改正だったのです。

抵当権付きマンションに入居したら、そのマンションが競売されました。入居者はどうなる。?

マンションのオーナーが、銀行融資で賃貸マンションを建てました。銀行はこのマンションと土地を抵当(オーナーが支払い不能のとき、銀行はマンションと土地を売って融資した残金を取り戻すため)にとったことをはっきりさせるため、不動産登記簿(人間の戸籍みたいなもの)に「抵当にとっています」と書きました。(これを抵当権設定−ていとうけんせってい−といいます)
その後(後が問題、抵当権設定前なら安心)
   ↑ こことっても重要
その後、ちゅうさんは2004年4月1日以降に賃貸借契約をしてこのマンションに入居しました。
オーナーは何かの都合で返済できなくなりました。そこで銀行は裁判所に競売の申し立てをしました。つまりヤフーのオークションみたいなものです。ヤフーの代わりに国−裁判所がとりしきるみたいなもの。 落札者(買主)は会社で、会社の寮に使うと言います。
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ちゅうさんは競落の時点から6ヶ月以内に出ていかなければなりません。(2004年3月31日以前の契約入居なら契約残期間は居住できる。保証金も落札者から返してもらえる。)
入居の前に、これから入るマンションに抵当権が設定されているかどうか調べていなかったのです。
それよりもっと大へんなのは、オーナーに預けている保証金、落札者には払う義務がないのです。オーナーに請求することになります。オーナーは支払い不能でマンションを競売されたくらいですから、不可能に近いです。
今の世の中、抵当権のついてないマンション、ほとんどありません。こんなマンション敬遠されます。そこで家主側も考えました。保証金なし。そのかわり保険に入ってもらいます。保険料は借主負担ですよ。
世の中どんどん変わっています。ちょっと無人島へでも行って、帰ってきたら、えらい事になっているかもわからへんで〜。         こわいこわい話でした。



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