所有権の登記(甲区欄)6

所有権の登記(甲区欄)6

*所有権更正 
当初から所有権の登記内容に誤りがあった場合、真実に改める登記です。
持分が誤っていたとか、単有なのに共有で登記していた等です。

*買戻し特約
通常の所有権移転の登記と同時に登記申請される。所有権移転の登記の次にこの登記があることになる。
売買契約時買戻しの特約をする場合があります。其の場合この登記をすることになります。期間は10年以下です。期間を決めていないときは5年内になります。
この期間内であれば、売主は買い戻し権を行使できます。
買戻し権を行使された場合、この登記の後にこの不動産を買って所有権移転の登記している人は、対抗できずその所有権を失うことになります。

あまりありませんが、この特約の登記がある場合は注意しましょう。


所有権の登記(甲区欄)5

所有権の登記(甲区欄)5

*所有権の持分移転 
所有者が2人以上になると、共有ということになります。所有権の登記(甲区欄)4の記述が単有から共有になった例です。

共有には必ず持分があります。もし持分が書かれていないときは等分となります。2人のときは各2分の1、3人のときは各3分の1ということです。(以下省略して2分の1は1/2というふうに書きます。)

A2/3、B1/3の持分の共有の土地があったとします。

Bがその持分全部をCに売りました。(B持分全部移転の登記となります。)
Bがその持分の1/2をCに売りました。(B持分一部移転)
AとBが各持分全部をCに売りました。(共有者全員持分全部移転)

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
そこで問題です。中学の入学試験問題に出るかも?(笑)

AB共有の土地がありました。
Aはその持分の一部をCDEに各1/5ずつ贈与しました。(A持分一部移転)
Bはその持分の一部をFGに各1/10ずつ売りました。(B持分一部移転)
Fはその持分全部をCに売りました。(F持分全部移転)
Eはその持分の1/2をDに売りました。(E持分一部移転)
その後Eは、その持分全部をBに売りました。(E持分全部移転)

さて各人の持分はいくらでしょう?

登記簿を見ながら考えないといけない場面が出てきます。数学的才能が必要です。私にはわかりませ〜ん。(泣)

所有権の登記(甲区欄)4

所有権の登記(甲区欄)4

*所有権一部移転 
所有者Aさんが一部3分の1をBさんに贈与しました。
「所有権一部移転 年月日贈与 持分3分の1 共有者 B」となります。

登記簿
「順位番号5 所有権移転 年月日売買 所有者A」となっている次に

「順位番号6 所有権一部移転 年月日贈与 持分3分の1 共有者 B」

と記載されます。

所有者Aの登記はそのままです。持分3分の2になったことは書きません。しかし3分の1をBに一部移転していることがはっきりわかりますので、Aの持分は3分の2であると頭の中で計算するのです。

順位番号−−−−−登記の順番のことです。
持分3分の1−−−全体の3分の1のことです。ここからここまでというように範囲を特定するものではありません。




所有権の登記(甲区欄)3

所有権の登記(甲区欄)3

*所有権移転
「所有権移転 所有者XX」と甲区欄に書かれている登記です。
保存登記以後、所有者が変われば、所有権移転になります。

原因日付も書いてありますよ。原因とは、売買、贈与、相続等です。
その原因によって所有権が移転しましたよという意味です。

たとえば「平成XX年XX月XX日売買」と書かれています。

重要−−−保存登記、所有権移転の登記が次々と行われても、以前の登記を抹消していかないんです。いろいろと事情があって抹消しないんです。したがって、そのことを考えながら遡って登記を見ていく必要があります。
特にあとから書きますが、一部移転、持分移転などが絡んでくると、迷路を歩くようなことになってきます。(ここんとこ試験にでるかも)



所有権の登記(甲区欄)2

所有権の登記(甲区欄)2

*所有権保存
「所有権保存 所有者XX」と甲区欄の最初に書かれている登記です。

土地の場合
表題部に所有者XXと書かれていて、初めて甲区欄を設けたとき、甲区欄に「所有権保存 所有者XX」と書かれる。
XXの相続人の場合は「所有者○○」になります。

土地の払い下げ、埋め立てで初めて表題部を設け地番をつけ、甲区欄を設けたときも甲区欄に「所有権保存 所有者XX」と書かれます。

建物の場合
表題部に所有者XXと書かれていて、初めて甲区欄を設けたとき、甲区欄に「所有権保存 所有者XX」と書かれる。
XXの相続人の場合は「所有者○○」になります。

建物を新築して初めて表題部を設け、甲区欄を設けたとき、甲区欄に「所有権保存 所有者XX」と書かれる。

区分建物の場合は、分譲業者が区分建物全体の表題部を設け、表題部に分譲業者が所有者と記載されます。この場合は、区分建物を買った人の名前で、甲区欄を設け、「所有権保存 所有者XX」と書かれる。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
要するに、甲区欄に最初に書かれるときは「所有権保存」になります。その次からは「所有権移転」になります。最初が「保存」で、次から「移転」です。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

所有権の登記(甲区欄)1

所有権の登記(甲区欄)1

所有権って何だ!

物を所有する権利−−−これ字のとおりだ。よくわからんよ。

所有権−−−民法第206条 所有者は法令の制限内において自由にその所有物の使用、収益及び処分をなす権利を有す。

要するに、自分の所有する物は自由に使用、収益、処分していいよ、許す!とこういうわけだ。そんなこと法律に言われんでも、わかっとるわ。(怒)

法律がわざわざこういうのには、わけありなんです。
「法令の制限内において」をつけて所有権を制限したいために、きわめて当たり前のことを言うんです。

たとえば農地は許可とか届出という手続きを経ないと売れないんです。農地法という法律が所有権を制限するんです。この農地法を特別法というんです。

ここでちょっと、初めてのお買い物じゃないが、道草をしていきます。

法律をけんかの大将から並べてみます。民法系でいきます。
憲法−−特別法−−民法−−条例(地方自治体が出す法律)となり、この法律は憲法違反ではないかと争いになります。憲法がけんかの大将なんです。

このほかにXX施行令 (政府−内閣が出すもの、政令)
     XX施行規則(各省が出すもの、省令)
ややこしいことはこの辺で・・道草をやめます。
おあとがよろしいようで・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

建物の登記簿

建物の登記簿

土地及びその定着物は不動産、その他の物はすべて動産ですよと民法に書かれています。

建物はこの定着物に該当し、屋根、周囲の壁等があり、その目的に供しうる状態のものが建物として登記できます。

少しややこしくなりましたが、要するに臨時の建物でなく、しっかりした基礎にしっかりくっついてるもので、ほぼ完成している建物が登記できますよということです。

居宅、便所、車庫、はなれ等が別棟で建っているが、一体として使用する場合、所有者の意思に反しない限り一個の建物として登記します。

もし一個の建物として登記する場合、居宅が主たる建物、その他が付属建物となります。

分譲マンションのように、一棟の中に、独立して使用できる建物がいっぱいある場合、それぞれ1個の区分建物として登記できます。

土地の登記簿

土地の登記簿

大部分の土地はすでに登記されていて、1筆(いっぴつ)2筆(にひつ)と数えます。1筆ごとに地番があり所有者が記載されています。

しかし里道(明治時代に公図を作ったときすでにあった道、公図には赤線が引かれています。「りどう」と読みます)には地番がありません。

また水路は青線が引かれています。これも同じく地番がありません。両方とも登記簿はありません。これは国有地なんです。

仮に不要になった里道、水路を誰かが国に対して払い下げの申請をして、許可が下りたとしたら、これに地番をつけることになります。
あるいは海を埋め立てた場合、地番をつけることになります。そのとき登記簿を作ります。

また1筆の土地を2筆以上に割ることを分筆(ぶんぴつ)といいます。分筆したときも、あらたに登記簿を作ります。



不動産登記簿って何なのさ?

不動産登記簿って何なのさ?

不動産(土地、建物)の登記簿とは、人間の戸籍簿のようなものです。あなたのお住まいの管轄法務局、支局、出張所(登記所)に備え付けられています。

所有者は誰か、担保(銀行ローン等お金を借りたときに銀行が抵当権をつける等)はついているのか、税金を払わないので差押さえの登記がついていた等、今流行りのプライバシーを侵害するようなことまで書かれています。

不動産は大きな財産ですから、その取引の安全、取引上のトラブルを考えるとプライバシー侵害よりも優先すべきであると判断されています。そして不動産登記法があり、不動産登記制度があります。

この趣旨から、不動産登記簿は常に公開していますので、誰でも自由に閲覧、謄抄本の請求ができるのです。

これに反して他人の戸籍謄本等の請求はできませんよね。ここんところが大きく違うところですね。


登記簿は、表題部、甲区、乙区の順に綴じられています。

表題部−−−土地の場合 所在、地番、地目(宅地、田、畑等)地積(面積)
      建物の場合 所在、地番、家屋番号、種類(居宅、工場) 構 造(木造瓦葺2階建等)床面積

甲区−−−−所有権に関する事項  所有者が順に記載されている。

乙区−−−−所有権以外の権利   担保権−−抵当権等
                 用益権−−地役権、地上権等

現在不動産登記簿は、バインダー簿からコンピューター化されつつあります。皆さんのお住まいの法務局ではいかがですか。登記簿でもコンピュータでも中身は同じです。縦書きか横書きかの違いです。
謄本が登記事項証明書(全部事項証明書)、抄本が登記事項証明書(一部事項証明書)と名前を変えるだけです。

*所在地番について・・・住居表示されている所では町名までは新しい町名でいいんですが、地番は何番何号ではありません。それまでのXXX番XXという地番です。権利証を見て確かめておきましょう。

*家屋番号も権利証を見て確かめておきましょう。
家屋番号は、原則として土地の地番と同じ番号をつけます。ところが建物を取り壊して新しい建物を建てた場合枝番をつけます。
例 土地が1番1の場合 最初の家の家屋番号は1番1 次の家は1番1の2となります。また区分建物の場合は複雑になってきます。



| 1/1PAGES |

目次(categories)

selected entries

archives

recommend

links

profile

search this site.

others

mobile

qrcode

powered

無料ブログ作成サービス JUGEM