日本刀で3人殺傷

*日本刀で3人殺傷
 58歳男 自宅明け渡し執行中

○日午前○時ごろ、○○の民家で、家屋明け渡しの強制執行に訪れていた○○地裁の執行官から「日本刀を持った男が暴れている」と○○署に通報があった。
執行官と一緒に訪問した不動産会社社員らが、日本刀を持った同所、○○○○容疑者を取り押さえ、同署員に引き渡したが、不動産会社社員○○○○さんが右胸を刺されるなどして間もなく失血死。不動産会社社長と男性社員も胸などにけが。
調べによると、○○容疑者は執行官らが強制執行している最中に帰宅。いきなり日本刀を持ち出して○○さんらに切りつけた疑い。
○○容疑者は住宅ローンの支払いが滞ったことなどから自宅を差し押さえられた。自宅は○月に競売で落札されたが、その後も立ち退きに応じなかった。

競売代行業者(専門業者)

*競売代行業者(専門業者)

競売はリスクが大きい。
安全な方法−−占有者が所有者(債務者)である物件をねらって

落札できたとしても、現地に行ってみると別人が占有していた。

裁判所が調査の時点では所有者が占有していたんだが、その後別

人が占有していた。こんなケースもあります。

この別人が曲者である。相手がしろうとだと判断すると、法外な

立退き料を要求してくる。もちろん強制執行の対象になるわけだ

が、そこはしろうと、対応しきれない。

こんな目にあうのはいやという人には、競売代行業者(専門業者

)がいる。

代行業者は、専門にやっているので経験が豊富である。
最初から訴訟になる可能性のある物件は引き受けない。このよう

な業者に頼めば、リスクは非常に小さくなります。しかし手数料

はかさみます。

・A業者
落札まで−−−−−−−−−落札価格の3%+6万円
落札以後−−−−−−−−−同額

・B業者
落札、落札以後すべて−−−落札価格の3%+6万円

・C業者
C業者の名前で落札、登記完了後依頼者に所有権移転登記する。
落札価格の3%+6万円 
一度業者名にするためそれに要する登録免許税等の費用。


どの業者も、最低手数料額を決めているようです。
立退き料または強制執行諸費用は依頼者持ちです。
訴訟になった場合は、訴訟費用、弁護士費用は依頼者持ちです。

明渡し交渉成立

*明渡し交渉成立

・明渡し交渉が成立した場合、必ず下記のような約定書を取りかわしましょう。(双方実印、印鑑証明書つき)
・裁判所に残金を支払った段階で火災保険にはいっておくこと。

 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

         約  定  書   (参考例)

前所有者、占有者XXXX(以下甲という)および所有者XXXX(以下乙という)は、本日下記のとおり約定したので、これを証するため本書2通を作成し、各自1通ずつ所持するものとする。
             記
1.甲は平成XX年XX月XX日までに下記物件を乙に引き渡す。

2.引渡しは、甲乙双方立ち会いのうえ、建物の内外を点検し、乙が異存なければ、立退料として金XXX万円を甲に支払う。
甲はカギ等を乙に渡し、物件の引渡しを完了する。

3.万一、上記期限内に甲が物件を引き渡すことができないときは甲は立退料の請求権を放棄するとともに、物件内にある動産類一切の所有権を放棄し、乙に処分されても、甲はなんら異議ないものとする。
この場合、処分に要する費用は甲の負担とし、処分に要する日数についは、甲は乙に対し1日当たりX万円の割合の損害金を支払うものとする。

4.甲は乙に対し、下記物件を引き渡したにもかかわらず、乙が立退料の支払いを遅延したときは、乙は甲に対し1日当たりX万円の割合の損害金を支払うものとする。

5.甲は、乙に下記物件を引き渡すまでの間、甲が故意に建物等に損害を与えたときは、甲は乙に対し賠償しなければならない。

        物件の表示

1. XX市XX町123番12
       宅地       XXX.XX平方メートル

2. 同所123番地12   家屋番号123番12 
   居宅 木造瓦葺2階建 1階 XX.XX平方メートル
              2階 XX.XX平方メートル
                     
     平成   年   月   日
     前所有者  住所
甲    占有者   氏名

           住所
乙    所有者   氏名

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明け渡し交渉

*明け渡し交渉

買受け人は、残代金を裁判所に納付した日から6か月以内に、引渡命令の申し立て(占有者を退去させる命令)ができます。

6か月を経過した場合は申し立てはできません。引渡し、または明渡し訴訟をしなければなりません。少しやっかいになります。

申し立てはきわめて簡単です。費用もほんのわずかです。

交渉に入る前に、申し立てをしておくほうが安心だし、占有者にある程度圧力をかける意味でもやっておくべきだという意見もあります。

占有者が退去しないとき

*占有者が退去しないとき

買受け人は、残代金を裁判所に納付した日から6か月以内に、引

渡命令の申し立て(占有者を退去させる命令)ができます。

申し立てをうけた裁判所は、要件を備えていると認めた場合は競

売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。

引渡命令が相手方に送達され、相手方から執行抗告(不服申し立

て)がなければ1週間で確定し、強制執行ができる効力が発生し

ます。

実際に、明け渡しの強制執行をする場合には、裁判所に対する手

数料のほか、執行官に対し必要な費用(家具などの運搬費用、人

件費、倉庫費用、執行官手数料等)を前もって収めなければなり

ません。




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