現況調査報告書

*現況調査報告書

調査した事項が詳細に記載されています。

・占有者が所有者であるかどうか、所有者でないときは注意、この物件をあきらめたほうが賢明です。

賃貸物件の場合で、買受け後も賃貸物件として使用するときは、占有者が賃借人ならいいが、賃借人以外の者の場合は要注意です。

・建物が増築(増築部分未登記)されていて、登記されている部分と一体的に使用されている場合は支障ありません。ただし増築以外の部分の形が建物図面と合っているか確認しておく必要があります。

増築部分が既存部分の面積よりかなり多い場合は要注意です。登記されている部分がわずかしかなく、建物図面とも当然合いません。このような場合は、登記されている部分が建物として認められず、本来建物滅失登記、建物表題登記をすべきであるということになる可能性も出てきます。要注意です。

特に別棟で独立して建っていて、未登記の場合は、この物件をあきらめたほうが賢明です。


・建物について説明しておきます。

 不動産登記準則第136条第1項で、「建物とは、屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいう」と規定しています。

つまり、基礎があってその基礎にボールトなどでしっかりと固定されていて、容易に動かせない状態で、居宅なら居宅として使用できる状態のものです。

一方、判例では屋根、壁があって雨露をしのげる状態なら、完成していなくても建物であるという解釈もあります。

ブロックのうえに置いてある物置などは、いつでも簡単に移動できますので建物ではないということになります。

未登記の独立している建物がある場合、その所有者が法定地上権を主張する可能性が大なんです。

登記されている建物の付属建物ならいいんですが、独立の建物となった場合が厄介なんです。

付属建物か独立の建物かの解釈は紙一重なんです。ここのところ頭に入れておかないと大変なことになります。

物件明細書

*物件明細書

裁判所の資料−−−3点セットの中で物件明細書が一番注意しなけれ

ばならない重要な書類です。

買受け人にとって制約を受けること、が書かれています。
 
したがって、できるだけ「なし」と書かれている物件を選ぶことが賢

明です。後で裁判になる可能性があります。

賃貸物件の場合は「賃借権別紙のとおり」と記載されています。
この場合は、別紙を読んで判断すればいいんです。
賃借人名、期限、借賃、敷金等詳しく記載されています。

備考または特記事項として、実際の面積は少ない可能性があるとか、

1階和室部分に雨漏りの後がある等記載されています。

賃貸物件でない普通の物件の場合は、よくわからない場合は「全部な

し」を選びましょう。

不動産競売物件の調査

*不動産競売物件の調査

・買いたい物件があれば調査にとりかかる。

インターネットのサイトに掲載されているだけでは不足。裁判所に出かけ、競売物件閲覧室で調査する。

閲覧室には、物件明細書、現況調査報告書、評価書の3点セットの写しが備え付けられており、自由に閲覧できる。有料コピー機も置いてあるので便利である。


・現況調査報告書−−−執行官が、競売物件の現況と権利関係などの調査をして、その結果を報告書にしているもの。

・評価書−−−裁判所が選任した評価人が、競売物件について評価額を算出した結果を記載した書面です。

・物件明細書−−−売却により成立する法定地上権、買受け人が負担することとなる他人の権利、物件の占有状況等に関する特記事項等が記載されている。

不動産競売の入札

*不動産競売の入札


・期間入札

裁判所が一定の期間を決めて、その期間内に入札を受け付けます。

後日、開札し落札者を決める入札方法です。ほとんどがこの方法です。

・特別売却 (売れ残り処分)

特別売却とは、期間入札による売却を実施しても、入札者がなかっ

た場合に行なう売却方法です。売れ残った場合の再販売です。(上

申による特別売却というのがありますが省略)

特別売却期間中に一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与

えられます。つまり早いもん勝ちということです。

期間入札における売却基準価額の80%以上でないとだめというこ

とです。しかし20%引きは魅力ですね。

(注)なぜ売れ残ったか? 売れ残る理由があるんです。しろうと

は手を出さないほうが無難です。

不動産競売のメリット、デメリット

*不動産競売のメリット、デメリット


メリット・・・

・安く買える−−−市場価格より通常3割以上安い。場合によれば4割、5割くらい安いときがある。特別安いときは何かがあるので安いのです。注意が必要です。

占有者が居すわった場合、引渡命令、不動産明渡執行、家具類の持ち出し、運搬の人件費、貸し倉庫の賃貸料等かなりの費用が必要となってくる。このことを考えると安くはないといえるかもしれない。

・賃貸物件の競売では、賃借人が預けている保証金については、競落人(落札した人)は賃借人に支払う必要がない。賃借人は前の所有者に請求するしかない。(この場合の賃借人とは、裁判所が認めていて、競売代金納入後6か月経過すれば明け渡さざるを得ない賃借人のことです。)

競売でない普通の売買なら、保証金は新所有者が引き継ぐのが通例です。借家人がその家屋を明け渡す場合は、新所有者が保証金を返還することになります。

・賃貸物件の競売では、そのまま賃貸物件として使用していく場合には、立ち退き交渉、立退き料等考える必要がなく、手間ひまかからない。



デメリット・・・

・競売物件の建物内部が見られないことが多い。内覧制度(買受け希望者に不動産を見学させる制度)ができてはいるが、占有者が立ち入りを拒否した場合は、この制度を実施することができません。

・建物にどれだけの修理箇所があるかわからない。修理は競落人(買受け人)の負担となります。

・競売代金は、ほとんど現金です。銀行ローンで買えるということになっていますが、時間的な問題、金融機関の中には競売物件に乗り気でないところもあり、銀行ローンは不可能に近いと思われます。

・立ち退き交渉、立退き料等考える必要があり、手間ひまがかかります。
占有者が居すわった場合、引渡命令、不動産明渡執行、家具類の持ち出し、運搬の人件費、貸し倉庫の賃貸料等かなりの費用が必要となってきます。そのうえめったにありませんが傷害、殺人事件に発展するときがあります。



| 1/1PAGES |

目次(categories)

selected entries

archives

recommend

links

profile

search this site.

others

mobile

qrcode

powered

無料ブログ作成サービス JUGEM