入札価格

*入札価格

売却基準価格はどのように決められているか、評価書を見ていきましょう。

鑑定評価は理論どおりきっちりと進められていき、最後に「競売市場が持つ特殊性などを考慮した市場修正率マイナス○○パーセントとして、競売市場修正を行ないます。」として計算されています。

この修正率がマイナス45パーセントとすると、鑑定評価で出てきた額の45パーセント引きとなるわけです。つまり鑑定評価の額の55パーセントが売却基準価格となるわけです。

この数字を見る限り45パーセントも安いのか、半分に近い、これは安いと考えてしまう。

占有者に対する立退き料支払いがあります。普通の住宅の場合30万〜100万円といわれています。

占有者が立ち退かない場合は、強制執行費用として100万〜200万円くらい必要といわれています。

裁判にでもなってくれば、かなりの費用になってきます。

こういう大きなリスクを抱え入札に臨むわけです。

こういう計算をしていくと普通住宅の場合で売却基準価格の30パーセント増し、つまり3割増し程度の額が精一杯の入札価格になってくるわけです。

入札専門業者(代行業者)は、その辺がわかっているためぎりぎりのところで鎬(しのぎ)を削ることになります。

1円、2円の端数まで出てくるんです。この1円、2円が勝敗を決する鍵となることさえあります。1円でも高いほうに落札されます。

簡易鑑定評価

*簡易鑑定評価


不動産鑑定士による鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式、収益方式の3方式がある。

理論的にやっておればきりがない。そこで建物については原価方式、土地については比較方式(取引事例比較法)とし、できるだけ簡単にやろうというわけである。

建物は現在新築した場合の平方メートル単価x延べ面積x経過年数/耐用年数

  木造新築平方メートル単価17万円
  経過年数     10年 
  木造耐用年数   20年 
  延べ面積    100平方メートル
  
  土地面積    100平方メートル

  建物   17万X100x10年/20年=850万円


  土地   近くの売買事例、折込広告などから判断して
       1平方メートル17万円とする
       17x100=1700万円

  土地建物合計 850+1700=2550万円

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

・耐用年数想定  木造        20年〜30年
         軽量鉄骨造      25年〜35年
         鉄骨造         30年〜40年
         鉄筋コンクリート造  35年〜45年

耐用年数は、普段の手入れにより大きく違ってきます。この数値はあくまでも目安です。厳しい数値です。

・土地の単価 国土交通省の地価公示価格等は下記サイトを参考にしてください。あくまでも参考です。実勢価格ではありません。  
 
 http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

     




現地調査−−−2

*現地調査−−−2

・表札、郵便物、新聞の確認

表札の氏名が、現況調査報告書に書かれていた占有者(所有者)の氏名と一致するか、相違するか。
相違する場合は、立退き料目当てに不法に占有していることが考えられる。

いずれにしても占有者に会って話を聞く。相手の感情を害しないように配慮する。このことにより大体のことがわかってくる。

占有者に会うことに抵抗を感じるものですが、少しでもリスク負担を軽くするための必須条件です。



・空き家になっている場合

窓から見えるようであれば家具類を確認する。近所で話を聞く。引越しをしたのか、いつ引越しをしたのか、所有者以外の人が出入りしていなかったか等。

現地調査−−−1

*現地調査−−−1

・土地の地押し調査をやる。(地押し調査は 当関連サイト「不動
産調査コーナー参照」)
図面と形は似ているか、辺長は目測でそこ
そこありそうか等。

・建物内部の調査は不可能な場合が多い。その分建物の外部をしっ
かりと観察する必要がある。

屋根瓦は波を打っていないか、棟(一番高いところ)は両端に比較
して中央がへこんでいないか、棟がわらの下の3日月(3日月状の
シックイ)、棟がわら両端と鬼瓦との間のシックイがはがれていな
いか。

建物の基礎に亀裂はないか、床下が湿気ていないか。
外壁の亀裂はどうか等に特に気を配る。亀裂が大きい場合は、不等
沈下を起こしている可能性があります

注意点

*注意点

・隣地との境界がはっきりしない、という場合はよくあります。
法務局で調べた地積測量図等を持って現地へ行き、大体でも見当がつけばいいと思います。
しかし境界で訴訟になっているということになれば、この物件はあきらめましょう。
境界に関する訴訟は長引きます。そのうえ費用がかさみます。


・道路、都市計画、用途地域、市街化調整地域等
市町村役場で調査しましょう。

道路課−−−この道路は公道か? この道路に面して家は建てられるか?
都市計画課−−−用途地域は何か、どういう規制があるか? 家は建てられるか? ほかに何か規制されるものはないか? 都市計画道路等にかかっていないか?

法務局も調査しましょう。
  
   法務局調査は下記関連サイト
   めちゃやさしい不動産の基礎知識
    http://tyu1.com/index.htm
    不動産(宅建)調査コーナーを参照

特に道路についてはしっかり調べましょう。他人の土地を利用して
公道に出るしかないという物件はあきらめましょう。


・共有持分だけの競売
共有不動産、つまり複数の人が1つの不動産を持っている場合で、その中の1人の所有権について競売されることになった場合です。
後の共有者は競売されない。競売で買い受けてもなかなかうまくいかないものです。最初からやめておきましょう。


・建物の敷地が借地の場合
借地権の変更で地主との交渉になるわけだが、うまくいかない場合が多い。地主と会って話をして判断すべきです。
借地については、やめたほうがいいと思います。


・マンション等の管理費、駐車場料金等の滞納
買い受け人が支払うことになりますので、マンションの管理人と会って延滞額をよく調べましょう。



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