区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)2完

敷地利用権−−−区分建物の敷地は所有権(区分所有者の所有)の場合もありますし、借地(地上権、賃借権)の場合もあります。区分建物の専有部分を所有するための建物の敷地についての権利のことを敷地利用権といいます。

敷地利用権は、建物の登記簿では敷地権の表示として、敷地権の割合(持分)等が書かれています。
土地の登記簿は各専有部分の所有者の氏名は出てきません。そのかわり「このマンションの敷地ですよ」(敷地権たる旨の登記)ということだけが記載されています。

そして土地と建物を別々に処分できないことにしたんです。(例外あり)
住宅ローンの銀行の抵当権設定の登記などは、区分建物の専有部分の登記用紙に記載されるだけで土地の敷地権にまで及ぶことになったのです。

例外−−−長屋とか親子で建てる二世帯区分建物などは、マンションのようなことをすればややこしくなるし、費用もかかるということで例外規定を設けたのです。

区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)1

分譲マンションは、店舗とか住居部分等独立して使用できるようになっていますよね。これが区分所有建物、または区分建物といいます。
つまり区分して独立して使用できるようになっているんです。これを専有部分ともいいます。その権利を区分所有権といいます。
独立するためには廊下、階段、エレベーター室等必要になります。これは共用部分といって共同で使用するところです。
区分建物は、このように専有部分と共用部分でできています。

登記の場合、専有部分の床面積は壁の内面で測ります。1棟全体の面積は柱または壁の中心線で測ります。(区分建物でない通常の建物は中心線で測ります。)
床面積の面から厳密にいうと、壁の厚みは共用部分に似たような感じになります。分譲マンションの所有者は、壁は各自持ちでなく、自分の家の外回りは壁がないということになります。(笑)

区分建物

区分建物とは、1棟の建物をいくつかの専有部分といって、独立して、一戸として使用できる単位に区切ったものをいうのです。この場合、床面積は壁の内側で測るのです。(普通の建物は壁の中心で測ります)
そして廊下とか階段はみんなが共同で使うので共用部分といいます。
大きなマンションなんかを区分建物ものにして分譲していることがある。
これなんかは縦割り、横割りのものだ。2階建ての長屋形式の区分建物なら縦割りだけである。
これらの建物を分譲せずに、全体を貸家として使用する場合は、ことさら区分建物にせず、共同住宅という形にします。
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