共有、共有物分割

土地、建物等、一個のもの(所有権)を2人以上で持つことを共有と言います。共有の場合、必ず持分(各自の割合)が必要です。2分の1とか3分の1とかです。
持分を土地1筆の場合で説明しますと、Aさんが持分2分の1を持っていたとします。この持分というのは、ここからここまでというような位置の特定はありません。1筆全体の2分の1ということです。
もし持分が明記されていない場合は均等割合と推定します。

土地の位置の特定をする場合は、共有者全員で話し合って分筆(1筆の土地を2筆以上に割ること)して、各土地を共有状態から単独状態にし、土地の特定をすることになります。これを共有物分割といいます。

この場合注意する必要があります。価格的に持分どおり共有物分割したとします。都道府県税務事務所から不動産取得税(不動産を取得したとき1回だけ税金がかかります)を払えと事務的に通知がきます。
ここには共有物を分割した人は払う必要がありませんと書いてないんです。
共有で土地を取得したときに1回払っているんです。
知らない人は何万円か何十万円か払ってしまうわけです。つまり税務事務所は不当利得になります。
皆さん役所を信用したらダメです。こういう不親切なことが堂々と行なわれるんです。わたしももう少しで被害者になるところでした。

不動産の所有権の時効取得

不動産の所有権の時効取得

(1)占有者が、所有の意思をもって平穏、公然に他人の不動産を、自分の所有であると信じて、占有しだしたとき善意で過失がない場合は10年間でその不動産の所有権を取得します。

(2)占有者が、所有の意思をもって平穏、公然に他人の物を占有した場合は20年間でその物の所有権を取得します。

(2)の場合は悪意であっても、過失があってもいいんです。

所有権の時効取得は、土地の所有権の場合、全体の土地については、通常の管理をしていれば、めったに起こりません。

ところが一部分−−−隣地との境界線付近では、非常に多いんです。
隣地の所有者が境界線を越えてこちらの方へ侵入してくる。建物やヘイなどを侵入して建ててくる。こちらがこれを黙認していると、20年で隣地の所有者が、侵入した分を時効取得することになる。

不動産を持っている人は、境界付近をしっかり管理しましょう。

占有−−−実際に支配すること。占有者が直接でもいいし、占有者の賃借人が支配する間接でもいい。

建物の登記をしていない借地上の建物は、第3者に対抗できない。

建物を建てる目的で借地する場合、地上権、賃借権の設定の登記はしないし、また地主も設定することを許さないのが現状です。

それは借地借家法(10条1項)で、その土地上の建物の登記をしている場合は第3者に対抗できると規定しているからです。

Aさんは土地の所有者と土地の賃貸借契約書を取りかわしました。もちもん地上権、賃借権の設定の登記はしていませんでした。

自宅を建てて住んでいたところ、突然Bさんが現われ「土地所有者から土地を買った。私がこの土地の新所有者です。私がここに建物を建てるから土地を明け渡してほしい。」と言われました。

Aさんは、自宅の登記をしていなかったのです。Aさんは土地を明け渡さざるを得なかったのです。

借地上の建物の登記は必ずしましょう。絶対ですよ。(登記するについては土地所有者の承諾書等は必要ありません。)



地上権、賃借権

地上権・・・他人の土地に工作物や竹や木を所有するため、その土地を使用する権利のこと。地上権の登記をしないと第3者に対抗できない。

賃借権・・・建物所有を目的とする地上権、賃借権は、その土地上の建物の登記があれば、土地の地上権、賃借権の登記がなくても第3者に対抗できる。(借地借家法)


保証人、連帯保証人

債務者(お金を借りる人)がお金を借りるために保証人が必要なことがよくあります。もし債務者がお金を返さなかったらどうなるでしょう。

保証人は、債務者(お金を借りた人)の財産から先に取ってくれと主張できる。

連帯保証人は、債務者の財産があるから、そちらから先に取ってくれといってもダメ。連帯保証人は非常に厳しい。

よく連帯保証人になって、自宅とか不動産を取られてしまったという話があります。連帯保証人にはなりたくないですね。

建物売買契約の最重要項目−−危険負担

建物売買契約を結びました。引渡し前に、売主の責任ではない類焼(落雷、地震)により建物が焼失(滅失、倒壊)しました。

その場合、買主は売買代金を支払わなければなりません。つまり買主は危険負担をしなければならないんです。

うそ〜、そんなあほな〜。民法第534条1項でそう決まっているんです。常識では考えられないことが決まっているんです。

しかし民法は、当事者が別の取り決め(法律行為)をした場合は、それでもいいんですよ(民法91条)という規定があります。これを任意規定といいます。

一般的には、引渡しまで売主が危険負担をするという契約が大部分です。
しかし、この規定が入っているかどうか、必ず確認する必要があります。

手付金の話

*証約手付(しょうやくてつけ)契約が締結された証拠という意味での手付
*解約手付(かいやくてつけ)大部分はこの手付、当事者がどの手付であると決めていない場合、民法では解約手付と推定している。後述する。
*違約手付(いやくてつけ)債務不履行があった場合、その損害賠償の額を
予定する目的での手付。


「解約手付」・・・
解約手付を払った者(買主)・・・・・手付を放棄
解約手付を受け取った者(売主)・・・手付の倍額返還
で契約を解除できる。ただし相手が履行に着手したらダメ。

「履行の着手とは」
売主に中間金(代金の一部と考えられる)の支払いとしてお金を提供する。
売主に残金の支払いとしてお金を提供する。

債務不履行(むずかしそうだが、よく出てきます)

債務不履行・・・なんかむずかしそうですが簡単です。

お金を借りた人が、貸した人に対してお金を返さないこと。これならだれでもわかりそうです。

建築請負契約をして、建設業者が手抜き工事等をした場合の建設業者。

売買契約をして、買主が売買代金を全額支払ったのに、物件を引き渡さない売主。

建設業者、売主、それぞれまともな工事をする、物件を引き渡すという義務−−債務があるのにそれを実際に行なっていない、怠っていることをいうんです。

契約の成立

申し込みと承諾という二つの意思行為から成立する。
つまり売買、賃貸借の契約は、当事者間(売買の場合−売主、買主)の売ります、買います、貸します、借りますの口約束だけでも成立します。
口約束だけでは、後日言った言わないと、いろいろ問題が発生しますので、通常は書面(契約書)を作成して、双方署名押印して、後日の証拠とします。



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